重倉杭州 招商蛇口49.31億再奪蕭山兩宅地

觀點地産網 沒有三道紅線壓力的招商蛇口，過去一年拿下了不少地塊。以快周轉為重心之一的華東地區，招商蛇口更是下了重注。

1月18日，杭州出讓4宗經營性用地，招商蛇口以49.31億元總價、自持比例均為16%的條件，接連競得杭州蕭山2宗宅地，涉及總出讓面積145.58畝，總建築面積22.93萬平方米。

這是招商蛇口2021年第一次在杭州拿地，大手筆奪下20萬平方米的土地儲備背後，或是還是對規模的需求。

值得注意的是，過去五年時間里，杭州是招商蛇口為數不多從未間斷拿地的城市。同時，杭州也是招商蛇口過去五年新增土地儲備排名前十的城市。

2020年，杭州更是招商蛇口納儲排名前五的城市。

49.31億+自持16%

“上限價+自持”已經成為了杭州土地拍賣的新常态，此次招商蛇口拿下的兩宗蕭山宅地也不例外。

這兩宗宅地涉及總出讓面積145.58畝，總建築面積22.93萬平方米，總起價38億元。其中，蕭政儲出(2021)11号地塊，經過39輪報價，由招商蛇口以上限價格15.27億元競得，樓面價15570元/平方米，溢價率29.75%，競配自持面積比例16%。

另一宗則為蕭政儲出(2021)9号地塊，經過16輪競價後以上限價格34.04億元競得，樓面價25944元/平方米，溢價率29.72%，競配自持面積比例16%。

資料顯示，蕭政儲出(2021)11号地塊，名為蕭山區新塘北單元XSCQ2502-06地塊，出讓面積44569平方米，容積率2.2，建築面積98051平方米，起價11.77億元，起始樓面價12000元/平方米。

蕭政儲出(2021)9号地塊，名為蕭山城區市北單元XSCQ1308-R2-08地塊（原E-11地塊），出讓面積52487平方米，容積率2.5，建築面積131217平方米，起價26.24億元，起始樓面價20000元/平方米。

兩宗地塊均位于地鐵站附近，其中蕭政儲出(2021)11号地塊鄰近地鐵5号線，距離香樟路地鐵站僅0.7公里；蕭政儲出(2021)9号地塊鄰近地鐵2号線、(在建)7号線，距離建設一路地鐵站僅0.6公里。

據市場分析，蕭政儲出(2021)11号與蕭政儲出(2021)9号地塊附近，近兩年周邊分别有7宗、14宗住宅用地供應，亦分别有2個、8個新房項目尚有存量，更是不乏綠城、龍湖等房企進駐，具有一定競争壓力。

招商蛇口之所以以這樣的價格奪下兩宗宅地，主要還是項目具備快銷的特性，符合高周轉、速回款的需求。

可以參考的是，在蕭政儲出(2021)9号地塊附近的在售新盤，融信展望和保利潮起雲上府，最近一次搖号中簽率分别僅有11%和25%，項目均當天售罄。

上限價與快周轉

杭州對于招商蛇口而言，是布局的重點城市之一，在規模發展過程中起到了舉足輕重的作用。

據觀點地産新媒體了解，在2020年上半年，招商蛇口有4個城市公司銷售額突破100億元，其中就有杭州。另外三座城市公司是上海、蘇南、南京。

2015年至2020年，招商蛇口新增土地儲備面積超過百萬平方米的城市有20個，分别為昆明、武漢、蘇州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、廣州、鄭州、合肥、西安、佛山、東莞、大連、廈門、徐州、甯波。

其中，超300萬平方米的為昆明、武漢、蘇州、南京；超200萬平方米的為成都、深圳、南通、杭州、上海。

而在2020年，招商蛇口在杭州新增土地儲備是75.29萬平方米，新增土地儲備排名第四；排在前面的分别是成都、合肥、太原，新增土儲178.3萬平方米、85.76萬平方米、78.57萬平方米。

重點的布局帶來了不錯的成績，雖然接近招商蛇口的人士在接受觀點地産新媒體采訪時僅表示沒有統計城市公司的對外口徑，但可以借鑒的數據是，2020年末招商杭州公司總經理的一份采訪中透露，杭州公司簽約銷售額2018年突破100億元、2019年突破200億元、2020年突破300億元。

市場數據顯示，2020年招商蛇口在杭州的項目如公園1872單盤銷售超21億元，在塘栖的随塘和雍瀾府兩盤合計貢獻業績超11億元，與中銳合作打造的星未來則實現銷售額超9億元。

銷售貢獻最大項目則是位于此次奪地的蕭山區，即聞博花城項目，單盤實現超52億元的銷售業績。

不過，招商蛇口在這些闆塊的利潤應該是比較薄的。據年報數據，華東、江南兩地貢獻了排名前列的銷售規模和營收，但是毛利率卻是最低。2020年中期毛利率（扣除營業稅金及附加）分别為13.87%、13.54%，與上年同期相比減少16.66個百分點及9.01個百分點。

杭州市場人士在接受觀點地産新媒體采訪時也表示，上限價+自持的拿地方式，對于房企而言，也有無可奈何之處。

“面對這樣的政策和市場形勢，他們也要考慮生存下去。”該人士稱：“如果沒有項目的話，品牌要受損失，融資渠道，合作夥伴，團隊都會受到影響。”

“很多房企都是無可奈何在拿地，大部分利潤測算在5個點左右，甚至做好了不賺錢的準備。”該人士指出：“過去一年杭州有40%的樓盤流搖，對本地市場是否熟悉，決定了高周轉是否有客戶。”

“招商蛇口的團隊目前都是本土的，是原來潤和的團隊，對本土很熟悉。”該人士表示。

據了解，2018年2月，招商蛇口以9億元成功收購浙江潤和房産集團有限公司100%股權及相關債務。彼時公告顯示，該收購是持續落實集團外延式增長發展要求的重要舉措，資産包收購後對招商蛇口未來2-3年的營業收入增長、行業排名提升具有重要貢獻，有利于招商蛇口深耕浙江，有利于加強公司與地方國有企業在“美麗鄉村”産業、特色小鎮等領域的合作。

值得一提的是，招商蛇口也為杭州項目快速周轉引入了關聯方招商證券。在2020年與招商證券的四次關聯交易中，為杭州公司引資就是其中一起，以不超5億元的價格，将杭州招盈房地産開發有限公司24%的股權轉讓給招商證券。

彼時公告表示，通過轉讓項目公司股權引入合作方，有利于協調招商局集團内部優勢資源，合理高效運作，優化公司資源配置，加速公司資金回籠，符合公司自身經營戰略需要，有利于公司長期發展。

上述接近招商蛇口的人士表示，宅地客觀來說，利潤确實實現得快，不過招商蛇口的目標還是綜合發展。