成見 | 疫後一年 17.36萬億銷售里的房地産韌勁

觀點地産網 沒有什麼比“冷靜”的數字更直觀。

1月18日，國家統計局房地産數據如約而至，2020年銷售額17.36萬億元、銷售面積17.61億平米、房價同比漲5.9%、開發投資額同比增速7.0%......

國内經濟總量邁上百萬億元新台階，房地産銷售也首次跨過17萬億關口。曾幾何時，15萬億這個數字是衆人眼里難以逾越的峰值。

歷經苦難的成績更容易被銘記，遭遇“驚濤駭浪”的2020年，房地産行業在數月抗疫、停工、停售、艱難復工之後，仍展現出生生不息的韌勁。

每一個數字，都能在全年發展脈絡中找到印記。

被時間熨平的折損

統計局發布的2020年相關數據中，國内生産總值達到101.6萬億元，比上年增長2.3%，首次突破百萬億元關口。

季度變動情況最能直接反映疫情變化：一季度同比下降6.8%，二季度增長3.2%，三季度增長4.9%，四季度增長6.5%。

房地産依然是重要的組成部分，全年商品房銷售額達到17.36萬億元，增長8.7%，跑赢GDP增速，增速比1-11月份提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點；銷售面積約17.61萬平方米，比上年增長2.6%，增速比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。

若從各大地區進行拆解，2020年東部地區商品房銷售額約9.57萬億元，增長14.1%；增幅遙遙領先。對一線體感最清晰的房企而言，為何華東土地競争激烈？也就不言而喻了。

受到疫情影響最嚴重的的中部地區，商品房銷售額約3.59萬億元，增長1%，可見疫情並未對整體銷售造成較大影響。

值得關注的是，2020年房地産迎來了“翹尾”行情，12月單月商品房銷售面積為2.5億平米，同比上漲11.5%；商品房銷售額2.46萬億元，同比上漲18.9%，這個數據也刷新了史上最高單月紀錄。

以北京為例，根據中原地産數據，2020年北京新房住宅實現網簽4.9萬套，12月新房成交量同比增長52％，二手房全年成交16.9萬套，分别創最近5年和4年新高。

取得這樣的成績並不容易，畢竟房地産業曾經歷了疫情首季的“至暗時刻”。

數據顯示，2020年首2月，房地産受疫情影響最大，全國商品房銷售面積8475萬平米，下降39.9%；商品房銷售額8203億元，下降35.9%。直至前8月，銷售額同比回正，前10月，銷售面積與2019年持平。

數據來源：統計局官網

不誇張的說，對房地産企業來說，首2月是從開發到銷售全方位的停滞，生産經營被按下“暫停鍵”。地産項目停工、售樓處關閉、整個房地産交易市場處于冰點狀态，絕大多數企業面臨無營收，而有确定性支出的局面。

呈現到明面上是陡降的銷售，在觀點指數監測的100家重點房企中，首二月疫情籠罩下，TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%，2月較上年同期下降44.9%，單月銷售額為近14個月以來最低。

不過，困境中總是能凝結出更多智慧成果，若将“危機”二字進行拆解，則是危險與機遇。

相比起坐等疫情退散，地産人更願意發揮主觀能動性“自救”。

疫情期間，碧桂園、保利、金茂、龍湖、中海、華夏幸福、旭輝、泰禾等紛紛推出網上購房營銷渠道，甚至打折促銷等手段，意圖提前鎖定更多的簽約金額。

作為銷售的輔助手段，這一措施並不能短時間大幅轉化為銷售額，所幸随着疫情逐漸受控以及各地解封，全國復工復産的進度也快速鋪開，房企銷售開始逐漸回升。

觀點指數統計的數據顯示，3月TOP100房企總銷售額為7569億元，環比上升143.1%。

地市、房價面面觀

疫情期間，央行也适時推出寬松貨币政策，包括于2月向市場投放投放資金1.7萬億元；降低1年期2000億元MLF中標利率；通過引導LPR利率下調推動市場整體利率下行。

降準降息疊加政府因城施策的幫扶措施，都為疫後復工復産注入了強心針。較好的資金環境下，房地産也獲得了源源活水。

根據統計局披露的房地産開發投資情況，全年國内房地産開發投資14.14萬億元，比上年增長7.0%。房地産開發企業到位資金約19.31萬億元，比上年增長8.1%，增速比1-11月份提高1.5個百分點，比上年提高0.5個百分點。

其中，國内貸款26676億元，增長5.7%；利用外資192億元，增長9.3%；自籌資金63377億元，增長9.0%；定金及預收款66547億元，增長8.5%；個人按揭貸款29976億元，增長9.9%。

雲去風平，疫情帶來的折損被時間漸漸熨平，一切開始恢復正常運轉。與銷售同步回溫的，還有地市。

觀點地産新媒體了解到，疫情嚴重期間，重慶、天津、武漢、上海、深圳、鄭州等12個城市推遲挂牌近期計劃拍賣的土地，土地供應驟降。據不完全統計，疫情中心武漢2月取消或延後出讓的土地宗數達18宗，涉及土地出讓金超過300億。

自3月復工復産後，全國土地供應規模快速上升。國家統計局數據顯示，4月單月，土地購置面積1182.4萬平方米，同比增長13.8%，較3月提升25.9個百分點。土地成交價款721.5億元，同比增長82.3%，較3月提升75.8個百分點。

三四月開始，百輪鏖戰、高價奪地的情境在各地上演，土地市場熱火朝天。初冬乍冷人無懼，房企對後市顯然不悲觀。

當然，這是各種因素疊加的結果：質素較好的地塊集中供應、利好政策如允許延期或分期繳納土地出讓價款等的推出，在一定程度上提升了企業參拍意願，加快了土地市場成交，拉動房地産開發投資回暖。

企業自身也有較大的拿地需求，一位業内人士指出，企業一般都會制定收入模型，疫情導致兩三個月斷檔，要求企業趕快補貨壓縮開發周期，從而平移往下走的趨勢。如果出現了比較大的斷檔或波動，則會影響信用及評級，從而導致資金成本上升的惡性循環。

“年初一段時間經營環境相對寬松，還有幾次降息背景，融資成本在下降，部分企業的資金面有所改善。改善的時候，錢得投出去，轉化成土地儲備。”

統計局數據顯示，2020全年土地成交價款約1.73萬億元，增長17.4%，增速比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降8.7%。房地産開發企業土地購置面積25536萬平方米，比上年下降1.1%，降幅比1-11月份收窄4.1個百分點，比上年收窄10.3個百分點。

如此看，2020年全國土地均價為6763元/平方米，同比漲幅為18.7%。房價亦有所上漲，2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。

年内，寬松的信貸政策之外，不少地區亦發布各種人才政策刺激市場需求，以深圳為典型的城市出現了明顯的打新潮。

市場熱了，也需要一盆“冷水”，杭州、東莞、甯波、鄭州、深圳、南京等城市随之收緊調控，以促進房地産市場平穩健康發展。就如同政府工作報告中說的那般：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地産市場平穩健康發展。”

再之後，就是地産行業中耳熟能詳的“三道紅線”的出台。

回溯2020，不盡全然是冰渣里找糖，恐懼與希望交織，長夜藏着破曉的機遇。這不，陰霾散去後，一切都在變好，甚至更好了。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。