佛山“學步” 萬科落袋1760畝最大舊改聯星村

觀點地産網 萬科再次在佛山落袋一個舊改項目。

1月17日，廣東佛山獅山聯星村12個村居組織，4270名年滿18歲的股東，票選是否由萬科作為市場改造主體，投票時間從早上7點持續至晚上17：00。

對于萬科而言，只要同意票數超過2/3，即2847票即可成為項目市場改造主體。

截至下午兩點半，得票率已超2/3，意味着萬科正式當選為聯星村改造市場主體。

事實上，萬科進駐這一項目已經有4年之久。

萬科補倉

早在2016年9月，萬科便簽約進駐聯星村，展開前期介入，即開展摸底調查、改造意願表決、申請規劃指標、申報單元計劃等工作。

最開始的協議期限僅為兩年，在2018年9月、2019年10月，雙方兩次續約，繼續委托萬科作為前期咨詢服務機構，服務期延長至2020年12月31日。

時間去到2020年3月，羅村聯星聯和片區規劃初步方案出爐，聯星村便位于這一片區。同年8月，聯星村開始進入招商文件及改造協議的編制階段。

規劃顯示，片區将發展為特色文化産業示範區、人居環境改善示範區和村級工業園改造提升示範區；功能定位為特色文化産業、健康綜合制造産業、商貿展銷以及配套服務。

據招商文件顯示，聯星整村改造項目占地逾1762畝，聯星村改造範圍内，現狀總建築面積為145.03萬平方米。其中，住宅建築面積81.06萬平方米、商業建築面積16萬平方米、廠房建築面積47.97萬平方米。

按照萬科派發的《聯星社區城市更新概念規劃》，項目改造後将保留文物，打造功夫特色小鎮，涵蓋回遷安置區、嶺南文化商業區、商業服務核心區、商務辦公核心區，新建社區公園、公立學校等公共配套。

成功被選為聯星村改造市場主體，也讓萬科繼夏北洲表村舊改項目後，在佛山再次有項目落袋。

據不完全統計，萬科在佛山已有6個不同開發程度的舊改項目，主要分布在禅城、南海，分别為南海桂城夏北洲表村、獅山羅村聯星村、里水新聯梅沖里東舊村、禅城張槎東鄱羅埠、崗頭村、順德勒流南水村等。

除了正在開展的前期介入工作，在佛山舊改多年的萬科，已有多個通過前期介入舊改成功的項目。例如新希望奧園金沙公館、萬科金域世家、越秀星匯瀚府、佛山萬科廣場，都是通過萬科三舊改造轉化的。

事實上，對于萬科而言，城市更新是其重點發展的方向。據郁亮在2020年中舉辦的股東周年大會上表态，城市更新和TOD，雖然在業績上還沒有充分體現，但未來潛力很大，會為傳統開發業務帶來新的增長曲線。

但是僅從2020年半年報上市房企公布的數據來看，銷售排名是行業第一梯隊的萬科，在城市更新領域只能屈居第二梯隊。

據觀點地産新媒體了解，佳兆業、時代、富力、恒大、奧園、龍光六家粵繫房企，城市更新土儲建面在2000萬平方米以上。其中，佳兆業4200萬平方米，時代、富力城市更新也均在4000萬平方米以上，奧園和龍光則在2000萬平方米以上。

反觀萬科，截至2020年半年度，通過舊城改造獲得權益建築面積約582.5萬平方米。截至2020年三季度，通過舊城改造獲得權益建築面積則下降到約330.5萬平方米。

聯星村的落袋，将極大補充萬科在城市更新方面的儲備。

佛山“學步”

聯星村能夠在近期實現招商，也和近年佛山加大三舊改造力度有關。

事實上，佛山是廣東省全省乃至全國“三舊”改造的發源地。早在2007年，佛山在全國率先提出“三舊”改造概念，彼時出台了《關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見》(佛府〔2007〕68号)，“三舊”改造工作正式全面鋪開。

但是，佛山在舊改上發展速度，顯然是不如廣州的。

“佛山是三舊改造的發源地和先行者，有着先發優勢。但是近年随着各個城市三舊改造工作的全面鋪開，佛山的政策力度和改造進程等優勢不再明顯。”業内人士表示：“一方面在于對參與改造的市場主體的鼓勵機制，另一方面則在于很多改造項目存在的各種因素，改造流程過長。”

隔壁的廣州，則後來居上。

廣州舊改之所以能走在全國前列，一定程度上是開發商、市場與政府等參與者的角色定位趨于規範化，同時多方能夠形成合力。

從2009年《粵府78号文件》中的“政府引導，市場運作”到2012年《穗府20号文件》中的“強化政府主導、計劃管理、規劃引導”再到2015年的《廣州市城市更新辦法》中“政府主導、市場運作，統籌規劃”。

今年1月6日廣州市召開的城市更新工作現場會，廣州也公布了2020年城市更新的成績單。2020年，城市更新九項重點工作年度任務圓滿完成，全市九項工作共盤活存量用地空間34平方公里，新增配套公共服務設施170萬平方米，新增綠化面積277萬平方米。

2020年，廣州市全市“三舊”改造新增實施面積18773畝、完成改造面積17712畝，完成固定資産投資1006億元、同比增長44.75%。

其中，老舊小區微改造方面，完成老舊小區微改造232個，“三線”整治496千米、增設無障礙通道34.5千米、完善消防設施2.4萬個，累計改造老舊建築2342萬平方米。

舊廠房存量盤活方面，全市新批復舊廠改造項目41個、涉及用地面積1.4平方公里，累計供應經營性用地14平方公里。

差異化城中村改造方面，試行片區策劃方案和詳細規劃修改方案同步編制、同步審批，審批效率大幅提升，全市新批復城中村項目改造方案8個，用地面積637公頃、同比增長13%。

城中村改造項目公開引入合作企業42宗、涉及用地面積4917公頃、改造成本2472億元，同比分别增長56%、38%、63%；納入三年計劃的83條村：30條村正開工建設，5條村正在辦理報建手續，38條村正在編制改造方案，10條村正在開展數據調查。

對于佛山而言，2019年廣東省頒布的《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》加快了佛山舊改的進程。随後，佛山從市到區接連出台實施意見和細則。

在2020年末，佛山市城市更新局發布關于公開征詢《佛山市舊村居改造項目實施指引》意見的公告。其中重點指出，佛山市中心城區的舊村居改造項目一般采用政府組織開展模式。

上述意見，市場上的聲音是，這或許是參考黃埔模式。

據了解，自從黃埔區發布了《廣州市黃埔區 廣州開發區關于加快省“三舊”改造改革創新試點工作的若幹措施》後，該政策全文共10條，内容由“強化快批”、“聚焦快拆”、“保障快建”、“嚴格監管”四個闆塊組成，從此黃埔快拆快批快建模式引領整個廣州。