“小房企”生存剪影 山東天泰控股港交所遞表尋路

觀點地産網 2021年第一家在港交所遞表的開發商，是深耕山東青島的“蚊型”房企天泰控股。

1月15日晚間，天泰控股在港交所提交招股書，區域型房企、銷售額59.26億、土地儲備110萬平米……一繫列關鍵詞勾勒出的，是一家實實在在的“蚊型”房企。

對于此類區域小微房企來說，要加快擴張速度，上市無疑是一個絕佳路徑。

成功上市後，通過資本市場募集一筆“長錢”，天泰國際控股能夠在資本的助力下發展壯大。

理想總是豐滿的，對天泰國際控股來說，遞表或許只是第一步。現實則是，2019年之後，小微房企赴港上市的難度明顯提高。

在2020年港股IPO案例中，内房通過率仍處低位，包括金輝、上坤地産、港龍地産、匯景控股在内的房企，均多次遞表後方成功上市。三巽控股等仍在不斷更新完善資料，海倫堡、奧山控股則申請失效後未再有所動作。

天泰控股這些年

某種程度上來說，創始人王若雄的知名度要比天泰國際控股高得多。

他是房地産圈最早的那批人，更曾登上胡潤富豪榜，與萬科王石、萬通馮侖、建業胡葆森、華遠任志強曾先後出任中城聯盟輪值主席，在房地産發展初期，常常能見到他們的身影。

歲月不饒人，如今的王若雄年逾花甲，偶爾會出現在一些場合為天泰國際控股站台。去年12月末與平安不動産的合作協議簽署儀式中，他便攜天泰集團總裁戴大為、執行總裁李軍一同出席。

作為山東企業，天泰集團由王若雄創立于1994年，以房地産開發與經營為主要業務，涉及旅遊休閑、酒店管理、物業管理、置業顧問、建築設計、文化教育等多個産業，是山東有較大影響力的地産企業之一。

但每家企業發展的脈絡，始終與領導人風格緊密相關。早期的天泰，也曾綜合實力位列山東第一，並逐漸拓寬發展區域，而後卻漸漸在地産圈銷聲匿迹。

這和創始人的性格不無關繫，早年學過長笛、熱愛文學的王若雄身上流淌着藝術的因子，是一個“充滿理想”的基督教徒，並試圖将這種理念帶到天泰的管理中。

“建築愛的世界”，招股書中的品牌箴言正是王若雄的願景，在某種程度上也是其企業治理的一個倒影。

不過，在天泰國際控股這份長長的招股書中，關于王若雄的内容並不多，僅披露其于2019年7月17日獲委任為董事，並于2020年2月10日卸任。

招股書還提及，王若雄是天泰國際控股股東的近親，這位控股股東為趙潔。歷史及重組章節中披露，天泰控股最早成立于1994年，當時青島天泰集團作為該集團首個運營的附屬公司正式成立。2001年，青島天泰房地産成立，天泰集團開始了青島市内住宅物業的開發及銷售，並在山東其他城市逐步開拓業務。

趙潔和天泰的故事也開始得很早。

1996年6月，趙潔透過Australian Great International Pty. Ltd.（趙潔及其配偶持有66.66%）首次投資了青島天泰集團，並收購了該公司32.76%權益。此後，趙潔多次透過控制的公司收購增持青島天泰集團權益。

多年來，趙潔的配偶逐漸減少其于青島天泰集團公司的股權，並于2010年将全部權益轉至一支公益基金(即青島市天泰公益基金會)，後不再持有集團的任何股權。

反之，趙潔則持續透過投資控股公司增加權益，並自2003年6月起控制青島天泰集團公司不少于70%股權。

趙潔日漸成為天泰舉足輕重的人物，自2001年起，她在天泰集團及旗下公司擔任董事及董事長。不過于2016年11月，趙潔以投入更多時間在家庭及其個人興趣為理由，辭去了其行政職務。天泰集團的日常管理及運營，開始交由執行董事戴大為、王清建以及管理團隊進行管理。

其中，戴大為任執行董事兼總裁，他于1996年加入天泰國際控股，負責管理董事會事務、制定經營策略計劃以及作出重大業務決策；王清建則于1999年加入，負責集團内部審核及合規事項。

值得關注的是，她作為趙潔家族人士，還以趙潔受托人的身份持有青島天泰集團公司8.19%權益。

招股書中顯示，在一繫列增資、重組之後，準備赴港上市的天泰國際控股由一家名為Great Prospering的公司100%持有，而後者由趙潔100%持有。

上市完成後，天泰控股除了由Great Prospering和公衆股東持股外，還将由Luck Rock持有股份。這是一家企業上市後因将采用股份激勵計劃而成立的信托，也由趙潔全資擁有。

“小房企”赴港上市

雖然成立較早，但經過26年發展，天泰控股的業務範圍仍主要集中在山東省内。

招股書顯示，截至2020年10月31日，天泰控股在山東省青島、濟南、煙台、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟甯八個城市建立業務，共持有54個住宅項目。

僅在大本營青島，天泰控股持有項目就達到34個，占集團土地儲備33.8%。

招股書披露的數據顯示，規模方面，2018、2019年度及截至2020年9月30日止九個月，天泰控股實現合同銷售額分别為64.55億元、50.57億元及59.26億元；對應的已交付建築面積為24.49萬平方米、45.71萬平方米以及21.43萬平方米。

值得關注的是，2019年銷售額甚至比2018年出現下降。

銷售規模基于土地儲備，就目前來說，天泰控股並不具備規模提速的儲備。

截至2020年10月31日，天泰控股土地儲備總量約520萬平米，其中包含可供銷售總建築面積約30萬平米的已竣工物業，以及總建築面積約380萬平米的發展中物業，未來可開發物業總建築面積僅約110萬平米。

並且，為了簡化及聚焦核心業務，天泰控股已終止核心業務（即物業開發及銷售）以外的業務，分别于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月向獨立第三方或控股股東及/或其聯繫人控制的實體，出售青島天禾、青島伯珊、青島泰幸福及青島天泰愛家物業服務的全部股權。

目前來看，物業銷售是天泰控股主要收入來源。

相對于規模，天泰控股的營收卻實現了不錯增長。2018、2019年及2020年前9個月，分别錄得總收入26.44億元、33.62億元以及29.31億元。而2019年1-9月營收為12.94億元，2020年同期大增126.45%。

上述期内，天泰控股毛利分别為9.57億元、8.85億元以及10.35億元，毛利率分别為36.2%、26.3%及35.3%，同期淨利潤則分别為3.13億元、3.17億元及2.31億元。

淨利潤中，天泰控股錄得的歸母淨利分别為1.9億元、2.42億元及7972萬元，分别占淨利潤60.77%、76.31%、34.49%；少數股東應占淨利分别為1.23億元、7513.8萬元及1.51億元，分别占淨利潤39.23%、23.68及65.51%。

這意味着少數股東侵蝕了天泰控股的大量利潤，非控股股東占比高原因或許在合作拿地，以及隐含着部分“明股實債”等情況。

天泰控股于招股書中披露公司“三道紅線”情況：截至2020年9月30日，負債資産比率(按總負債減合同負債除以總資産減合同負債計算)為81.2%；于2020年9月30日存在淨現金狀況；現金及銀行結余除以計息銀行及其他借款的即期部分的比率為2.7倍。

從負債情況來看，天泰控股外部融資主要來源為銀行貸款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，天泰控股未償還銀行及其他借款分别約為17.89億元、35.93億元及37.38億元。

此外，截至2020年9月30日及2020年11月30日，天泰控股未償還信托及其他融資安排總額約為4.3億元及1.3億元，占借款總額（分别包括銀行及其他借款）約11.5%及4.0%。

就目前來看，天泰控股融資成本一直處于高位，上述期内金融負債的利息開支總額分别為2.21億元、3.18億元、2.36億元，並且天泰控股的利息資本化長期處于高位。

可見，天泰控股也迫切需要擴寬融資渠道，以改善财務表現。但作為一家“小房企”，在港尋求上市也並非難事。

據悉，港股對于上市企業的财務要求並不高。據觀點地産新媒體了解，目前港股上市主要包含三種财務準則測試可選，符合其中一項測試即可。

第一，拟主闆上市的申請人須符合盈利（最近一年2000萬港元，前兩年累計3000萬港元）測試；第二，市值40億港元、最近一個會計年度收入5億港元的市值/收益測試；第三，市值20億港元、上市前最近一個會計年度收入5億港元、現金流于前三個會計年度合計1億港元的市值/收益/現金流測試。

這三個測試針對利潤、市值、收益和現金流提出了不同要求，有助于滿足處于不同行業和不同發展階段的公司進行申請。

一位業内人士向觀點地産新媒體指出，在企業遞交招股書之後，交易所相關部門會對上市企業是否符合上市資格、是否适宜上市、業務是否可持續、公司是否遵守規條以及作出充分披露等方面作出評估。

如若交易所對招股書中的信息存有疑惑，就會對企業提出詢問，問題解決後才能通過聆訊。

從目前環境看，天泰控股要想順利上市並非易事。從2019年内房IPO來看，區域型房企尤其是規模較小、土儲較少的區域型房企上市尤為艱難。上述人士指，企業規模大小也直接影響了業務可持續性。

港股對上市企業要求日漸嚴格，天泰控股能否順利闖關，還需時間來驗證。