“上限+自持”新常态 杭州新年第七場土拍攬金85.6億

觀點地産網 說起2021年杭州樓市的開局，或許可用一個“火”字來形容。

距離新年鐘聲敲響不過短短半個月，杭州已馬不停蹄地進行七場土拍，其中最受關注的主城區也迎來了第三波放量。

1月15日，杭州公開出讓主城區6宗地塊，包含4宗涉宅地及2宗商地，涉及總出讓面積271.54畝，總建築面積43.23萬平方米。

最終，上述地塊均完成出讓，攬金共計85.6億元。

值得注意的是，此次土拍中四宗涉宅地塊和前兩次主城區土拍一樣，全部以“上限價+競商品房屋自持比例”成交。

杭城“新常态”

綠城是此次拍地最大赢家，聯合杭州地鐵集團拿下2宗純宅地。分别是：以上限價格30.16億元競得杭政儲出[2020]75号地塊，競配自持面積比例4%；以上限價格10.64億元競得杭政儲出[2020]78号地塊，競配自持面積比例2%。

此外，保利以上限價格26.15億元競得杭政儲出[2020]76号地塊，樓面價22040元/平方米，溢價率29.78%，競配自持面積比例5%。

德信則以上限價格14.82億元競得杭政儲出[2020]77号地塊，樓面價13561元/平方米，溢價率29.77%，競配自持面積比例28%。

數據來源：觀點指數整理

從今年杭州土拍的結果來看，“上限價+自持”似乎已有了向常态化發展的趨勢。

據觀點地産新媒體不完全統計，新年至今，除1月6日蕭山區土拍中，華景川競得的蕭政儲出(2021)2号地塊、興耀競得的蕭政儲出(2021)4号地塊，由于位置較偏、配建較多未達上限價之外，其余純住宅地塊競價全部觸及上限，進入到自持階段。

甚至有些地塊尚未正式開拍，價格便已封頂。

例如本次土拍中位于丁橋闆塊的杭政儲出[2020]77号和78号地塊，在正式開拍前報價便已雙雙觸及上限價，轉入競配自持。

此外，本該于1月18日競拍的蕭政儲出（2021）9号地塊，早在1月11日便已一手封頂。

由于早早觸及上限價，這次土拍結束得也比過往快了不少，整場耗時僅1個小時5分鐘，其中杭政儲出[2020]77号地塊用時最長，但也只花了35分鐘。

對此，有市場人士表示，杭州土拍太過激烈，短短半個月時間里，競配自持面積幾乎快要趕上2020年度杭州土拍的一半。

有人戲言：“一旦猶豫片刻，怕是連點鼠標的機會都沒有了。”

上述人士進一步指出，在嚴格的雙限政策下，房企間的比拼已經從側重市場基本面，轉而更偏重在測算上比拼功底。此外，還要比拼授權的下限。

競争的空間

的确，随着“上限+自持”不斷常态化，房企間的競争愈發激烈，拿地後的獲利空間也不斷受到擠壓。

1月15日土拍中，綠城&地鐵集團聯手以上限價格10.64億元競得江幹區丁橋單元JG0409-11地塊，樓面價23389元/平方米，溢價率29.93%，競配自持面積比例2%。

據了解，丁橋單元JG0409-11地塊出讓面積22738平方米，容積率2，建築面積45476平方米，起價8.19億元，起始樓面價18001元/平方米。

根據出讓公告顯示，宗地所建商品住房毛坯銷售均價不高于28000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于30800元/平方米。如實施裝修銷售，裝修價格不高于3500元/平方米。

市場人士認為，該地塊為純宅地，精裝修售價與拿地價僅差8112元/平方米，再加上2%自持，企業幾乎很難有盈利空間。

值得注意的是，今年以來，相同的情況似乎並不少。

1月5日，萬科以上限樓面價28674元/平方米競得拱墅區運河新城單元C-R21-02地塊，競配自持面積比例3%。該地塊精裝修均價為38000元/平方米，地價差為9326元/平方米。

1月11日蕭山拍地中，德信以上限樓面價競得蕭政儲出(2021)6号地塊，樓面價7766元/平方米，競配自持面積比例13%，地價差為8834元/平方米；而蕭政儲出(2021)7号地塊則被萬泰控股以上限樓面價9036元/平方米競得，競配自持面積比例5%，地價差為7964元/平方米。

上海中原地産資深市場分析師盧文曦表示：“從粗略計算來看，這幾宗地确實沒有留給房企太大的盈利空間了，未來肯定要嚴格控制各項成本。顯然對于這些地塊，房企是有其他考慮。”

也有分析認為，一些房企已經開始調整在杭的投資標準，不再關注利潤率考核，而是開始側重項目的現金流貢獻及高周轉（前置勾地，縮短報批速度）。這一投資思路的轉變、投資卡位的調整也在很大程度上提高了出價能力，加劇了競争的激烈程度。

除了不斷升溫的土拍市場，杭州樓市的熱度還表現在新房市場上。或許也是因為銷售端的搶眼表現，才吸引衆多房企躬身入局。

據悉，截至1月12日，杭州開年以來共計25盤領出預售證，3514套房源入市。

值得注意的是，大多數闆塊項目的中簽率正持續走低。

以九龍倉華發·天荟為例，2019年首開時中簽率為91%，而在去年11月加推時中簽率已驟降至14%。僅僅過去不到三個月，再度加推113套房源，報名人數1344組，搖中概率只有8.41%。

此外，香港置地的上河公元也剛剛結束登記，登記量達到了1450組，中簽率為9.03%；而由濱江集團打造的禦濱府，最後一次登記中簽率為驚人的2.56%。