新年首例物業IPO “微型”新希望服務開啟香江之旅

觀點地産網 2020年，資本市場物業闆塊風起雲涌，包括恒大、華潤、融創等17家物業企業接連登陸資本市場。但經歷了上市狂歡後，下半年物業股走勢出現拐點：新股接連破發、股價連連下跌、估值回調……投資者對物業股争議不斷。

在這樣的背景下，物業企業上市熱潮仍在升溫，1月13日，新希望服務成為新年首家遞交招股書的物管企業。

據招股書披露，于2020年最後一季，新希望服務的在管樓面面積增加31.3%至截至2020年12月31日約1020萬平方米。截至最後實際可行日期，新希望服務的在管總樓面面積進一步增至1030萬平方米。

實際上，新希望服務的規模體量在行業中並不算大，在資本市場對物業管理企業IPO的響應明顯轉淡的當下，它的上市歷程能否一帆風順？

新希望服務成立于2010年，那時候，這家微型物管企業還叫做四川鼎晟物業服務集團有限公司，成立的初衷與諸多同行一樣，亦是作為地産業務的配套。

實際上，新希望服務的上市早有端倪，幾月前新希望地産将旗下業務進行了一次騰挪與重組，将商業運營業務並入物業公司，當時便已引發了市場關于其上市的猜想。

2020年8月，新希望地産将其新希望商業的全部股權以7935萬元的代價轉讓予新希望服務時，由此，新希望地産旗下的商業運營管理服務營運實體並入了新希望服務當中。

同年12月20日，新希望商業按代價1元出售溫州希望的全部股權予新希望房地産全資附屬公司四川新致睿占實業有限公司。對此，該集團的解釋是，溫州希望從事提供室内設施和兒童遊樂場，與新希望服務的核心業務無關。

當新希望服務完成資産的整合與優化，加快上市則是大勢所趨。

1月13日，新希望服務遞交的招股書披露，2018年到2019年，公司收入從人民币2.58億元增長47.5%至3.81億元，並從截至2019年9月30日止九個月的2.8億元增長31.3%至2020年同期的3.68億元。

具體到各個業務，物業管理服務和非業主增值服務的收入幾乎平分秋色。數據顯示，2019年全年，物業管理服務貢獻的收入達到1.41億元，占比達到37.0%，而同期該公司的非業主增值服務收入為1.28億元，占比為33.7%。2020年前三季度，上述兩個業務的收入分别是1.29億元、1.04億元，占比分别為35.2%、28.4%。

淨利潤方面，新希望服務的淨利潤在2018年、2019年分别錄得4110萬元、6400萬元，截至2020年9月30日止九個月錄得7940萬元，同比增長增長33.2%。

毛利率方面，新希望服務在2018年錄得毛利率42.6%，2019年這一數值為41.9%，而2020年前三季度，該公司的毛利率為44.9%。其中，商業運營服務為其毛利最大的業務，但截至2018年、2019年及2020年9月30日，商業運營服務的毛利率分别為75.4%、61.4%、75.0%。

除了這一業務，該公司非業主增值服務及生活服務的毛利率均呈現較大的波動，對此，新希望服務表示，毛利率的波動由于公司拓展案場管理服務及社區資産管理服務；及我們新推出的服務，如租戶管理服務、在線及線下零售服務以及餐飲服務。

和大多數物管企業一樣，新希望服務的物業管理業務毛利率同樣處于最低水平，直到2019年才達到27.1%，截至2020年前三季度，其物業管理業務毛利率升至31.9%，但仍與新希望服務整體毛利率存在13個百分點的差距。

聚焦到新希望服務的物業管理業務本身，其仍以住宅為主。

據觀點地産新媒體了解，截至2020年9月30日，新希望服務管理55個項目，在管總樓面面積約為780萬平方米。

于2020年最後一季，新希望服務的在管樓面面積增加31.3%至截至2020年12月31日約1020萬平方米。截至最後實際可行日期，新希望服務的在管總樓面面積進一步增至1030萬平方米。

具體來看，就2020年前三季度在管的55個項目當中，住宅物業達33個，住宅物業的在管樓面面積為528.6萬平方米、占在管總建築面積的62.4%；商業物業及其他非住宅物業在管面積相近，分别為199.9萬平方米及52.2萬平方米，對應占比為36.0%及1.6%。

與此同時，物管企業依賴母公司輸血是行業的常态，新希望服務也不例外。

從新希望服務的招股書來看，在該公司的在管項目當中，來自新希望地産的項目數量為43個，在管樓面面積為623.2萬平方米，收入1.07億元，占比82.4%；來自新希望房地産集團的合營或聯營公司的項目數量為5個，在管樓面面積為103.8萬平方米，收入978萬元，占比7.6%；來自新希望服務的最終控股股東的聯繫人的項目數量為5個，在管樓面面積為17.7萬平方米，收入1258.9萬元，占比9.7%。

值得注意的是，該公司來自獨立第三方的項目在2019年以前均為零，直至2020年前三季度，來自獨立第三方的項目數量突破2個，在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，占比0.3%.

對物管企業而言，擁有母公司作為支撐，可以依托房企來獲取擴展業務規模，但從新希望服務的數據來看，這種對母公司的過度依賴，同樣容易導致在管理體制上可能也會受到母公司的牽制，難以真正獨立發展。

與此同時，在這種過度依賴的情況下，母公司的規模亦會很大程度的限制物管企業的發展。

據悉，起步于1998年的新希望地産，經歷了二十余年的發展始終不溫不火。2017年和2018年，新希望地産的流量銷售金額僅為141.5億元和303.1億元，近兩年，新希望地産加速拿地，在規模擴張方面初顯成效，2019年，該公司全口徑銷售金額則達到了735.9億元，2020年12月24日，新希望地産官方海報顯示，其年度銷售額突破1000億元，跨入千億陣營。

與此同時，2020年全年，碧桂園錄得權益銷售5706.6億元，恒大的銷售額達到7232.5億元，萬科亦實現銷售額7041.5億元，在觀點指數公布的《2020中國房地産銷售TOP100》當中，跨入千億門檻的房企達到44家。

這也就意味着，剛剛邁入千億門檻的新希望地産在行業當中亦只是中型企業而已，它又将給高度依賴的新希望服務帶來什麼樣的未來？