細細的紅線 | 越秀地産土地模型

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 從8月宣布至今，“三道紅線”熱度不減，不少觸線房企忙着用各種方法為自己“減負”。

諸多房企中，有着國資背景的總會占有優勢，畢竟國資委原本對企業就有财務和利潤要求，而且融資成本相對較低，融資渠道也相對更多元。

因此，在三道紅線對標之下，大部分國資背景的房企踩線並不多，甚至一些歸為綠檔，毫無違和之處，比如華潤、保利、中海、招商等。

除此之外，越秀地産在2020年的表現不錯，尤其在土地方面，更是充分發揮了國企優勢，将拿地渠道從過去公開招拍挂調整為TOD及“住宅+配建”模式。

這為越秀地産的土地成本提供了空間，同時也讓現金流管理更為充裕。

千億目標

2020年，越秀地産在下半年明顯發力。

中報顯示，越秀地産上半年累計合同銷售額375.6億元，同比上升1.8%。而12月27日該公司宣布，認購金額已超1000億元，超額完成805億銷售目標。

這或許是比較少人能預料到的情況。

2017年，越秀地産首次提出了2020年要跨越千億的目標。而2019年，其合同銷售金額721.1億元，同比增長24.8%。

按照這個增速，越秀地産2020年完成千億應該不是難事。但年初疫情爆發成為了籠罩在所有房企頭頂的陰影，因擔心千億目標完成難度太大，年初越秀地産董事長林昭遠宣布，2020年銷售目標為802億元，增速降至11.21%。

沒有想到的是，在走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復、四季度回暖”的反轉之路後，2020年中國新房市場将迎來銷售達17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元的歷史新高。

在這種情況下，越秀地産的銷售也在下半年出現明顯增速，從前三月單月銷售40-50億元漲至11月單月銷售過百億。

數據來源：公司公告、觀點指數整理

不過，在越秀地産銷售增速恢復的同時，負債亦有略微下調。

據中報顯示。上半年越秀地産流動負債1076.02億元，非流動負債697.57億元，負債總額為1773.5億元。與2019年同期的1556.55億元相比，一年内增加債務近217億。截至報告期末，越秀地産淨負債率為71.2%，但相比2019年12月31日下降2.8%。

而2019年，越秀地産淨負債率達到74%，同比增長12.8%。

數據來源：公司公告、觀點指數整理

但值得注意的一點是，這其實並不代表越秀地産真實的“負債”水平。

衆所周知，越秀地産主要依靠的是“地産+基金”模式，即與基金機構合作，以較低成本獲取土地進行開發，然後根據項目情況選擇回購，達到“先拿地，後付錢”的效果。

這種模式，能有效解決資金問題，但由于采用和基金合作的方式，基金公司提供的資金在房企端並不視為債務，也不會影響到财務報表。

同時，越秀地産短期償債能力有所下降，現金短債比由2019年底的4.2下降至2.8。主要由于短債占比有所提升，短債占有息負債比例由10.1%提升至14.9%，但仍處于較低的比例。

此外，越秀地産銷售業績中，大灣區的貢獻也越來越明顯。

上半年約376億元的銷售中，大灣區占比59.6%，華東地區占比27.2%，2019年度則分别占比58.5%及23.4%。

在當時的中期業績會上，投資者關繫部總經理姜永進還透露，上半年越秀地産未入賬銷售額在955億元左右，其中大灣區占比63%。管理層稱，未來大灣區銷售入賬比例還是會保持在60%以上的水平。

截至2020年上半年，越秀地産在大灣區土儲為1273萬平方米，占總土儲的50%以上，主要分布在廣州、深圳、佛山、江門、中山、香港六個城市。

“軌交+物業”

觀點地産新媒體查詢越秀地産2020年中報，上半年核心淨利潤為19.9億元，同比增長8.5%，核心淨利率為8.4%。

尤其從2017年起至2019年，越秀地産全年核心淨利潤都呈現較大增長，分别為23.5億元、28.1億元和35.1億元。

現金短債比雖從4.2下降至2.8，但對比其他房企仍處于較好水平，僅次于以财務管理見長的中海。

這就意味着，越秀地産的現金流比較充裕。

大部分人士認為，這跟越秀地産2020年的拿地方式出現變化有直接關繫。

目前，越秀地産拿地方式主要為“軌交+物業”、國企合作、城市更新、“住宅+配建”、收並購和産業勾地六種方式，控制拿地成本，以公開市場競拍快周轉項目做補充，形成特色化、多元化的增儲平台。

其中，“軌交+物業”和“住宅+配建”這兩種模式尤其值得關注。特别是“軌交+物業”模式，越秀地産已經使用得十分廣泛且熟練。

2019年5月，越秀地産成功引入廣州地鐵戰略成為第二大股東，“軌交+物業”發展模式便駛入快車道。

越秀地産認為，此項深具特色的發展業務，将為公司帶來業績的持續增長。

截至2020年上半年，越秀地産已有三個成熟的TOD項目，實現合同銷售50.5億元，同比上升了141.6%，占總合同銷售總額約13.4%。其中一項目，更勇奪廣州4月和5月單盤“銷冠”稱号。

借由TOD模式，為越秀地産帶來的不僅是銷售業績方面的貢獻，更重要的是，這些項目地塊往往是由廣州地鐵先從政府方獲得，經過6個月前期準備後，将51%股權出售給母公司越秀集團。再經過4-5個月建設期後，母公司才将項目注入越秀地産。

因此，越秀地産可以在收購項目後很快開盤銷售。

換而言之，不管是拿地支出還是開發建設費用，在項目注入越秀地産之前，都無需涉及任何花費。即使将項目注入越秀地産，土地成本也往往比周邊項目更為合算。

以越秀地産2020年收購的兩個TOD項目為例，6月4日，越秀集團與廣州地鐵訂立協議收購水西和鎮龍兩個項目51%股權，合計總建面超過100萬平米。

兩個項目的收購價分别約23和33億元，對應樓面地價分别為13485元/平米和9184元/平米，占周邊新盤售價比例約30%。

中期業績會上，姜永進曾稱，兩個項目預計可産生約200億元的可售貨值。收購完成後，越秀地産軌交項目土地儲備總建築面積将增加至419萬平方米，占總土地儲備的17.7%。

至于廣州地鐵，據公開報道顯示，2023年前廣州地鐵将負責建設完成廣州市總長度258千米的新地鐵線。作為補償的一部分，廣州地鐵将有權在建設期間收購33個地鐵上蓋項目。

作為廣州地鐵的深度合作者，越秀地産顯然在參與分享這33個項目的開發建設方面有着直接優勢。退一步來講，即使越秀地産不全部包攬，只參與一半項目，對于其在廣州的土地儲備也是豐富的補充。

現在，越秀集團已經将這種合作模式從廣州推廣開來。

據此前觀點地産新媒報道，越秀集團、廣州地鐵和長沙軌交集團已經簽署了合作協議，越秀地産“軌交+物業”的模式或許即将在長沙上演。

林昭遠還曾透露，越秀地産也在和其他城市進行洽談，包括武漢地鐵，成都地鐵等。

“住宅+配建”

除了“軌交+物業”之外，越秀地産2020年在拿地方面力推的另一個模式就是“住宅+配建”。

所謂“住宅+配建”模式，即政府在拍賣地塊時，設定開發商同時配建某個公共物業的條件，開發商承擔配建成本並将建成的公共物業無償交付給政府，但配建額度可以直接抵減土地成本。

這種模式的好處是，企業可以定向獲取較低價格的優質土儲，並通過配建工程的建設，有效管理現金流。

2020年上半年，越秀地産就通過這種方式拿下了廣州番禺長隆南地塊。當時資料顯示，該宗番禺區漢溪大道北側BA0902107、BA0902111地塊，容積率為4.3，最大計容建面超40萬平方米，緊鄰萬博CBD商圈及長隆度假區。

雖地塊起價為39.26億元，但按照出讓條件，拿地企業須按要求負責出資建設華南理工大學廣州國際校區二期第一批工程項目，項目建設面積42萬平方米，總投資約39.37億元，並建成後無償移交給廣州市政府明确的相關部門。

林昭遠此前公開表示，這種拿地方式是通過為政府配建一些公共設施，定向獲取優質土地儲備。好處在于提前對開發土地指標、定位做了策劃，拿地以後，開工效率可以得到有效提升，加上配建額度可以直接抵減土地成本，令土地支出大幅度減少。

“這個模式應該也是我們2020年一個新的突破，我們也會把這個模式進一步發揚光大，目前不單是廣州市，希望能夠復制到其他城市。”林昭遠稱。

截至10月底，越秀地産通過“住宅+配建”一共拿地3宗，除了前文提及的番禺漢溪地塊，還有廣州番禺區華工國際校區二期BB0204001地塊、廣州市白雲區亭崗站AB2404118、AB2404121、AB2404122地塊地塊。

數據來源：公司公告

有統計顯示，若不考慮配建成本，三宗地平均地價為8051元/平方米；若考慮配建成本，平均地價為16057元/平方米。

這三宗地的總土儲面積為107萬平米，總權益土地款及配建成本為166億元。

去化與促銷

顯然，通過調整拿地方式降低土地成本，從而進一步減少現金支出，控制利潤以及負債，成為越秀地産這兩年在财務調整方面主要的方式之一。

但對于房地産企業來說，拿地是一個項目開發的第一步，後續還有開發建設、銷售買樓等環節。擺在越秀地産眼前的還有提升去化能力、營收和利潤等問題。

和其他房企相比，越秀地産在營銷方面仍然顯得含蓄了一些。雖然于8月宣布和思為科技一起打造了一個線上營銷平台，以打通線上線下互動，但與恒大、碧桂園等同城其他房企相比，越秀地産對于線上平台的推出和使用顯然慢了一拍。

此外，恒大、富力等為了更多賣出樓盤，也不惜各種“大促”，如三五萬即可下定金，最低打折至七五折等，越秀地産則少有如此力度的促銷活動。

因此，雖然這幾年越秀地産在大本營廣州的銷售一直不錯，但從供貨量與銷售額比較來看，還有更大提升空間。

至于營收，2016年越秀地産總營收為負增長，2017-2018年增長率均在15%以下，2019年則達到同比增長45.04%到383.39億。

2020年上半年，越秀地産營收為237.1億元，同比上漲8.8%。當然，于上半年而言，疫情不管對銷售還是營收都有很大的影響，因此就全年而言能否保持較高增速，尚待越秀地産2020年全年業績的公布。