細細的紅線 | 陽光城 暴風雨來

观点地产网

2021-01-12 21:36

  • “當你穿過了暴風雨,早已不再是原來那個人。”

    編者按:2020年,中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

    進入全新的2021年,中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業,需要充足的勇氣和智慧去應對。

    我們深信,“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧并總結标杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰略、模式,小到融資、人事等方面的調整與改變,并尋找新的一年裡未來“持續的力量”之所在。

    觀點地産網 “暴風雨結束後,你不會記得自己是怎樣活下來的,你甚至不确定暴風雨真的結束了。但有一件事是确定的,當你穿過了暴風雨,早已不再是原來那個人。”

    村上春樹《海邊的卡夫卡》裡的這段話,一直啟發着朱榮斌。

    在陽光城的第二個“三年任期”,朱榮斌所要面對的不再是規模問題。疫情和監管層面出台的“三道紅線”,改變了整個行業。

    2020年8月底開始引發全行業關注的“三道紅線”,對比十余年前銀保監會劃下的信貸三條紅線等,有過之而無不及。房企的發展面臨更多考驗和更加具象的指标,這也預示着國内房地産行業将發生一次大的調整和變革。

    于是,在疫情期間為了鼓舞士氣、傳遞信心,朱榮斌給全體員工寫了一封名叫“暴風雨來”的信。信中表露了他對于2020年形勢的判斷:雖然行情不樂觀,但卻是陽光城一次成長的機會。

    2011年至2018年,陽光城的銷售額複合增長率達到83.79%,是行業中的明星房企。2019年增速下降至近30%,實現銷售額2110億,高增長的階段一去不複返。

    2020年3月的年度業績會上,幾乎所有房企都下調了銷售目标的增速。而撕去“高增長”标簽,以2000+銷售目标為新注腳,陽光城也變得更加謹慎。

    理想與現實

    面臨三道紅線、債務壓力、提高利潤等挑戰,陽光城也需要慢下來喘上一口氣。

    既然融資端受限,那就先從投資端進行一番調整。

    事實上,陽光城按年新增土儲規模在2017年達到巅峰值,那年正是“雙斌”加入陽光城的元年,通過“三全”拿地戰略以及堅持“五圓”發展模型,保障人才、土儲和資金三要素,陽光城逐漸确立了行業地位,并擠進房企前20強。

    該年新增土儲達到2022萬平方米,新增權益貨值1407億元。

    與2017年盛極一時的拿地相比,陽光城2020年擴儲步伐更加謹慎,且主要依靠收并購和招拍挂這兩種方式。

    數據顯示,2020年前11月,陽光城收并購合作拿地方面占比37.57%,招拍挂占比62.43%。此外,還有較為“隐秘”的舊改。

    關于舊改進展問題,朱榮斌曾在年初時回應,會重點選擇相對成熟項目,并在項目中後期介入,争取短期内确權,一年内能實現供地。

    陽光城已重點選擇19個城市進行舊改試點,并在廣州、深圳、太原、昆明、貴陽相繼落地或确權多個項目,但目前并不能從陽光城現有報表看出舊改所貢獻的土儲和業績情況,收獲期尚不得而知。

    年初,陽光城提出“六大目标”,其中有一條便提及,“2020年投資目标是在保證有息負債不增加、财務指标不惡化的前提條件下新增投資貨值目标3000-5000億元。”

    若取上述新增貨值目标中間值4000億計算,僅從上半年新增土儲情況來看,陽光城離實現這一投資目标還有較大差距。

    據觀點地産新媒體了解,上半年陽光城把握疫情之後各城市集中推地潮,新增項目48個,新增土儲893萬平方米,新增貨值1293.43億元,完成新增貨值目标(4000億元)的32.34%,新增權益貨值850.24億元。

    與之形成對比的是,在三道紅線監管下,陽光城在下半年收縮了投資節奏,7-11月新增土地項目僅15個,新增計容建面181萬平方米。前11月,陽光城累計新增項目63個,權益地價432.34億元,新增計容建築面積約1009萬平方米。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    近兩年的情況看,陽光城全年銷售面積與當期新增土儲面積持平,甚至一度超過新增土儲面積。這意味着,陽光城銷售規模增長的可持續性将受到影響,2020年拿地的情況對當期銷售亦有一定程度影響。

    反映到更加具象的土儲存續比看,2018及2019年陽光城土地儲備存續比分别為2.71年及1.9年,在前20強房企中處于較低水平。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    但2020年上半年,陽光城土地儲備存續比變化為6.87年,這與上半年積極拿地和放緩的銷售節奏有關,其中上半年新增土儲893萬平方米,預計權益貨值850.24億元,累計土儲4993.77萬平方米,權益比例65%。

    2020半年報顯示,陽光城一二線城市預計未來可售貨值占比73.71%,有所下降,2019年同期一二線城市貨值占比為85.93%(土地儲備面積占比76.20%)。

    受制于三道紅線,陽光城下半年拿地放緩同時,銷售規模逐漸趨向穩定。從前11月銷售情況看,陽光城實現銷售1880.04億,同比微增3.35%。完成2000億目标的概率非常大,但增幅不再如昨。

    “首先2000億的基數太大了”,朱榮斌認為陽光城的增長速度會趨于平緩,投資貨量、土儲也不像之前那麼充分。

    2019年艱難的市場環境下,他說過多的土儲反而會是企業的負擔,所以這兩年的土地是賣多少、買多少。

    品質與利潤

    已經許久沒有在公開場合見到朱榮斌,接近年尾時,市場甚至傳出離職的消息。

    這很讓人懷疑,旋即被證實為“假消息”。

    上一次見面,還是在2020年六月底昆明滇池旁的一個項目交流會上。

    那次昆明見面時,為了向來賓推介能代表陽光城品質的“滇池半山”項目,朱榮斌曾立下豪言:“内部定了目标,要用三年時間真正實現全面品質的提升。”

    如今,轉向品質增長的戰略定位早已在大部分房企間達成共識。為了消除外界對陽光城的偏見,自2018年開始,該公司提出要在産品質量上下功夫。

    在外界看來,朱榮斌是有着強烈危機意識的人,陽光城突破千億後不再唯規模論,到兩千億後提出注重産品打造和精細化管理的道路。

    他說陽光城“底子薄”,因此在實現2000億之後更加注重提升利潤情況。

    總結性回顧時,陽光城2020年在産品、工程、服務上有了更多思考,綠色智慧、325建造體系、“6+1”品質提升行動等,在全國推出不少内部定義的标杆項目,包括福州登雲湖、溫州檀境、昆明滇池半山、貴州望鄉、重慶未來悅等。

    地産行業利潤下調成普遍現象,朱榮斌深知其理,因此也絞盡了腦汁,力求實現規模、利潤和負債三者平衡,但這個過程很漫長,也并不簡單。

    表現在數據上,陽光城上半年毛利率和淨利率較2019年末均有小幅提升,期内實現營收241.2億元,同比增長7%,毛利率錄得25.67%,淨利率錄得7.34%,同比均提升0.14及0.26個百分點。

    将時間線拉長,回顧過去幾年的利潤情況,陽光城談不上“有進步”,2015-2019年毛利率在25%、淨利率則在7%的幅度上下波動。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    而且,陽光城的毛利率和淨利率按年均低于A股上市房企平均水平,尤其是近兩年淨利率與房企平均值有較大落差,仍需要作出很大努力才能追趕得上。

    “做地産這一行,要增加1000萬的利潤都很難,但要是管理不善,增加1個億的成本或損失1個億卻很容易。”朱榮斌試圖用這一反差現象,來形容地産行業所面臨的真實難題和盈利環境。

    事實上,吳建斌在年初時也提到,提升利潤是陽光城非常重要的一個目标,而要改善毛利率,則要在買地、設計、大運營等環節以及财務成本方面做很多的工作。

    疫情以來,陽光城在營銷手段上有所轉變,線上直播賣房的渠道助力公司的業績表現。

    前不久的“雙十一”及“雙十二”,陽光城入駐“天貓好房”以及自有平台“陽光房寶”開展直播,線上轉化成交量過億。

    戰投與未來

    過去這一年,陽光城顯得無比低調,直到九月才有“大動作”。

    正如朱榮斌年初提到,早在兩年前定下的引入戰投計劃,終于有了一個結果。

    泰康人壽及泰康養老攜帶資金入場,合計持股13.53%,成為陽光城第三大股東。而任職獨董未滿一年的吳向東也已離場,此前引入平安戰投僅停留在遐想階段。

    這次陽光城“引戰”并未改變上市公司的股本規模,但在優化股權結構方面,朱榮斌對外表示,公司的股權結構,老闆(林騰蛟)是大股權,他的股權是有空間的,我覺得在股權結構上解決公司的治理結構是最安全的做法。

    險資與地産的組合在業内很常見,截至2020年6月底,A股房企中便有21家房企引入險資持股,包括萬科與中國人壽、大家人壽,金地與富德生命人壽、大家人壽,華夏幸福與平安,首開與君康人壽、橫琴人壽等。

    表面上看,此次引入泰康系作為戰投,能進一步拓展陽光城的融資渠道,獲得低成本資金,逐步降低負債,泰康系還能以此獲得穩定的回報收益。

    另一方面,陽光城還考慮到未來産業協同發展以及合作的問題。如今,陽光城跨越兩千億,初具規模,正趕上房地産行業最後一段可以快速成長的時期。

    對于泰康的入股,朱榮斌說這是可以借鑒的合作模式,是上了一個保險,泰康專注養老地産,已經有成功的養老模式,而養老在地産和物業等業态有很多協同,借此希望能在地産下半場找到新的增長點。

    引進泰康,或許還與老闆林騰蛟近幾年一直關注養老産業的發展有關,其在2020年全國人大會議上提議加快養老産業立法,促進養老服務業健康規範發展,可見對養老産業的重視。

    但一年前,朱榮斌對于地産多元化業務及轉型的看法仍很保守謹慎,除了教育有一定成就之外,他說對養老、長租業務沒有完全把握,不敢輕易嘗試,所以仍專注于地産業務。

    事實上,泰康除了入股陽光城外,早些年也曾60億增資保利地産,成為後者第二大股東,目前持股6.21%。彼時業内猜想雙方将在養老産業上合作,但幾年過去了,市場上尚未有任何風聲,而泰康更像是作為财務投資人的角色入局保利。

    此次引入泰康後,陽光城接下來的發展軌迹更值得人們關注。

    如今,陽光城要承受的壓力不僅來自于自身及地産行業的發展現狀,更來自于股東戰投方。引戰投定下的十年業績承諾,意味着陽光城隻能向前,不容許停止或倒退。

    朱榮斌和吳建斌作為陽光城的靈魂人物,更像是“在暴風雨中的鋼絲繩上跳雙人舞”。

    踩線之間

    陽光城仍在努力兌現年初的承諾,另一邊,降負債如同頭頂的懸梁之劍,變得更為迫切。

    一份研報指,“三道紅線”意味着資金端調控由融資渠道監管轉向融資主體(企業)監管,從微觀市場主體層面精準化監測及規範房企融資行為。

    從踩線情況看,目前陽光城剔除預收款後資産負債率為77.62%,淨負債率為115%,現金短債比為1.32。除了現金短債比外,踩中兩條線,仍不可掉以輕心。

    對于兩項超“三道紅線”阈值的房企,市場消息指,這類房企有息負債增速需控制在5%,而監管層還下發三張監測表格,需房企交代指标計算細節,并對明股實債、永續債、表外負債等頗為關注,大幅增加房企繞過監管的難度。

    截至2020年上半年,陽光城有息負債規模為1121.61億元,與2019年基本持平,有息資産負債率較2019年底減少3.46個百分點至33.06%,賬面合同負債850.17億元,非銀融資占比較上年末24.94%繼續下降至22.19%。

    此外,陽光城淨負債率已從2017年高位252.27%降至114.98%,平均融資成本7.5%,分别較2019年底下降23.22個百分點及優化20個基點。

    盡管近幾年融資成本在不斷降低,但對比上市頭部房企,陽光城仍有一定下調空間。下表提及的16家房企(包括陽光城),在2020上半年的平均融資成本僅為4.91%。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理(*萬科2019年及融創2020上半年未披露)

    值得一提的是,陽光城期末賬面貨币資金483.5億元,較2019年底增長15.18%,占總資産14%,短期有息負債376.52億元,現金能覆蓋短債,同時短期有息負債規模占比較2019年末提升3.7個百分點至33.57%。

    朱榮斌坦言,這幾年公司發展的一個很大限制便是堅守财務指标不能惡化,有息負債不增加。

    顯然,陽光城确實做到了有息負債不再大幅增加,但也沒有太大變化。

    數據顯示,2017至2020上半年,陽光城有息負債分别為1134.89億元、1126.13億元、1123.21億元和1121.61億元,僅從正常融資渠道看,陽光城可以改善、騰挪操作的空間有限。

    若要跳出“三道紅線”,解決辦法不外乎加快銷售回款和結轉周期、減少拿地、償還負債、出售項目股權但争取并表、分拆上市、剝離高負債項目等,維持淨資産不變和增厚貨币資金。

    其中,分拆物業上市成了2020年地産圈的高頻詞。對于陽光城而言,也在不緊不慢地準備着。

    2020年7月底,陽光城成立慧智優佳生活服務公司并完成增資擴股,陽光城合計持股70.59%。随後于10月,市場傳出風聲,陽光城物業最快于2021年赴港上市,初步計劃集資最少2億美元。

    這一年,陽光城保持規模有所增長外,進一步在提升利潤、資本股權架構、降負債上做得更加深入和帶來更多變化,以适應地産行業已經到來且必須面對的暴風雨。這場暴風雨不會這麼快就結束,在成為一家“又大又強”的公司之前,陽光城還有一段路要走。

    撰文:鄭培茵    

    審校:鐘凱



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    陽光城