遲來5000億 保利年末提高投資計劃里的擴儲與舊改

觀點地産網 1月8日，保利發展公布了全年銷售業績，至此，房地産業前五名成績已全部出爐。

據數據顯示，2020年12月，公司實現簽約面積289.90萬平方米，同比減少4.73%；實現簽約金額398.06億元，同比減少5.52%。

2020年1-12月，公司實現簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%；實現簽約金額5028.48億元，同比增加8.88%。

根據保利2017年抛出的“345”戰略（2017年銷售額實現3000億元，2018年實現4000億元，2019年實現5000億元），其5000億元銷售目標雖然遲到了一年，但也依然穩坐第五位置，在頭部房企中增幅居中。

來源：企業公告，觀點指數整理

事實上，保利可以保有居中的增幅，主要是下半年銷售加速所致，因為2020開年之時，其業績下滑極為明顯。

頭幾個月，保利發展的銷售額同比增幅分别為-29.78%、-39.94%、-35.85%，直到4月份才出現正增長0.44%，而到三季度銷售開始出現同比大增，7-9月增幅分别達到79.81%、44.91%、36.69%。一直為負增長的總銷售額也在8月份開始呈現同比正增長2.29%。

來源：企業公告，觀點指數整理

雖然所有開發商在2020年之初都遇到了不可抗拒的公共衛生事件，但規模優勢卻也讓頭部房企很快将失去的份額追了回來。

事實上，在4月份的時候，保利發展就在業績會上表示：一季度受疫情影響，行業整體面臨較大銷售壓力，保利目前復工、來訪、售樓部開工恢復到疫情前8-9成左右，與市場表現保持一致。随着市場回暖，保利發展有信心盡快回復正常銷售規模。

而要保持規模，足夠的土儲支撐是必要條件之一。

在這場業績會上，保利發展副總經理潘志華還透露，截至2019年底保利發展土地儲備近8200萬平方米，土地成本仍有一定優勢。其稱，目前保利發展土地儲備預計可保持未來3-4年開發需求，同時公司仍将繼續加大土地儲備。

從一繫列拿地動作可以看出，保利發展2020年的納儲動作的确積極。

如1月以21.87億元競得的兩宗鄭州宅地，溢價率就達到50.02%及50.25%；4月中，保利以41.42億元競得福州鼓樓區原嘉達紡織廠區地塊，樓面價27998元/平方米，溢價率也達到44.8%。

在2020年的背景之下，高溢價當然不是主流，對于保利發展來說，高總價才是主要打法。二三十億元的地塊那是家常便飯，四五十億元及以上的也不在少數。

其中，6月29日，東莞虎門高鐵站TOD地塊入市出讓，地塊最終由保利發展以底價66.01億元競得，折合城鎮住宅用地樓面價14680元/平方米，商務金融用地樓面價2904元/平方米。地塊占地面積19.88萬平方米，建築面積達約105.19萬平方米。

這一天，保利還同時聯合僑鑫，以底價33.49億元競得廣州天河科韻路一宗宅地，折合樓面價41329元/平方米。一天斥資百億拿地。

據中報顯示，保利發展2020上半年實現拓展項目44個，新增容積率面積984萬平方米，拓展成本820億元，拓展面積及金額較去年同期分别提升19%、54%。

到了下半年，保利發展的納儲動作更為頻繁，大宗拿地也更為明顯。金額較大的包括，10月30日聯合金地以底價77.6億摘大連甘井子區5宗地塊；12月28日以77.5億元競得佛山南海商住地，該地塊還成功刷新平洲地價新高，總價、單價均為佛山第二高。

也難怪在将近年末之時，12月17日，保利還宣布将公司2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元。因為“公司仍将繼續加大土地儲備”。

據其今日（1月8日）公布，保利近期分别在廣州、佛山、茂名、杭州、上海、紹興、蘇州、南京、青島、鄭州等城市新增加房地産項目達32個，總土地面積達216.95萬平方米，總規劃容積率面積更是達到537.51萬平方米，其中26個權益比例在50%以上，包括100%權益項目13個，保利發展需支付價款高達341.85億元。

至此，保利發展全年公開拿地的總價款約達1765.27億元，拿地金額占銷售金額比重為35.11%，較2019年的33.7%比例微升。

而舊改則是保利去年另一個投資大頭，雖然沒有披露繫統的數據，但從市場現有的信息也可感受到其舊改規模之大。

如12月9日，保利灣區投資發展有限公司、東莞市華邦集團有限公司（聯合體）中標東莞石龍老城區舊改前期服務商，更新單元面積458.25畝（30.55公頃），屬于連片“産城融合”舊改項目，拟更新用途為商住、住宅及相關配套；而在7月23日，石龍老城區産城融合及中山路文化街區修繕運營項目便已簽約，由保利灣區投資發展有限公司投資80億元建設，屬于城市更新及總部建設類項目。

11月27日，廣州花都三東村（含羅仙八隊）全面改造項目也正式與保利簽署合作協議。項目總用地面積約199公頃，改造成本約150億元，預計總投資額約300億元，為廣州舊改招標史上投資額最大的項目。

此外，11月4日，珠海特區報公示了金灣三竈社區魚弄二組和魚弄三組更新村（股）民表決大會投票表決結果，保利灣區投資發展有限公司（保利）成為該舊村更新改造前期合作企業。

9月28日，廣州黃埔區大塱村舊村改造項目由保利旗下廣州蘿城房地産開發有限公司聯合廣州市凱勝投資有限公司拿下，項目改造範圍（建新範圍）總用地面積16.04公頃，總投資額約人民币30億元。

……

可以猜想，保利在新的一年還将有更多擴儲動作，只是下半年或許才是重頭戲，因為據其去年業績會表态，“公司将根據經營現金流安排前緊後松進行拓展，區域方面将繼續聚焦于中心城市及重點城市群”。