重磅發布 | 觀點指數·2020房地産企業銷售表現

观点指数研究院

2020-12-31 18:11

  • 越來越多的房企将提質增效和降杠杆放在發展的首要位置,竭力做好産品和服務,平穩地穿越行業周期。

    觀點指數 對于房地産企業來講,2020年是極不平凡的一年。疫情肆虐下銷售受阻,融資新政下資金監管愈發嚴格,疊加行業趨勢下的毛利率下降,種種因素變幻,給房企帶來新的挑戰,也鑄就了新的房地産行業周期。

    為了促進房地産市場平穩健康發展,松緊結合的政策密集出台,熨平了房地産行業周期波動,但堅持房住不炒的主基調依舊不變。

    面對市場環境和政策背景帶來的壓力和挑戰,2020年房企砥砺前行,韌性凸顯。越來越多的房企将提質增效和降杠杆放在發展的首要位置,竭力做好産品和服務,以求平穩穿越行業周期。

    和房地産行業共同見證,過去的2020年,觀點指數對市場環境和房企經營動作進行不間斷監測、分析。在即将跨入2020年之際,面向全行業繼續發布卓越指數·2021年度房地産卓越企業表現的前序研究成果——2020房地産企業銷售表現,以展現地産行業過去一年的改變與收獲。

    宏觀印象

    關鍵詞:房住不炒 因城施策 三條紅線

    回顧近幾年的中央政治局會議,房住不炒、長效機制是多次被提及的關鍵詞。2020年11月,十四五規劃中再次提到“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位,租購並舉、因城施策,給未來五年的樓市調控定下主基調。

    來源:政府網站,觀點指數整理

    為了貫徹落實房住不炒的主基調,促進房地産市場平穩健康發展,今年政府因城施策,密集發布松緊結合的調控政策,熨平房地産行業周期波動。

    上半年,由于疫情原因,房地産行業銷售降至低谷,整體政策環境偏向寬松。多地頒發房地産扶持政策,例如杭州、上海、蘇州等城市提出延期或分期繳納土地出讓金,沈陽、無錫、衡陽以及福州等城市放寬預售條件,緩解房企資金壓力。

    下半年,個别房價上漲較快城市的政策環境逐漸趨嚴。7月、8月國務院與住建部陸續召開房地産工作座談會,並邀請深圳、杭州、南京、成都等近期房價上漲較快城市參會。随後各地方政府快速出台調控政策政策,穩定區域房價。

    來源:觀點指數整理

    而随後的8月,央行和住房城鄉建設部聯合召開重點房地産企業座談會,對房企的負債做出管控要求。會議邀請12家重點房企參會,在落實房地産長效機制基礎上,形成重點房地産企業資金監測和融資管理規則。

    具體包括通過設置三道紅線,即剔除預收款後的資産負債率大于70%;淨負債率大于100%;現金短債比小于1倍,将房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔,並根據檔位對有息負債規模增速進行監管,每降低一檔,融資規模上限增加5%。

    此次融資新規的思路與以往房企融資調控思路有所不同。過往調控策略以控制開發貸、信托、境外債等融資渠道為主,現在轉向主體監管,精準化監測及規範房企融資行為。
    預計伴随融資趨緊,房企将更加重視現金流管理,控制土地投資支出,同時加快銷售回款,改善财務指標。

    行業掃描

    關鍵詞:17萬億 銷售回款 分拆物業

    行業銷售額預期突破17萬億,房企經營韌性凸顯

    由于年初疫情,房地産市場受挫嚴重,銷售金額出現斷崖式下跌。疫情得到控制之後,房地産市場經歷了多個月的持續修複,于8月全國商品房累計銷售實現首次同比回正,1-11月全國商品房累計銷售達到14.9萬億元,同比增幅繼續擴大至7.2%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    臨近年末收官,房企們為了達成既定的銷售目標,推盤意願更加強烈。如若按7.2%的同比增速進行保守估算,2020年全國商品房累計銷售額将突破17萬億高點,達到17.1萬億元。

    從銷售面積觀察,2020年1-11月全國商品房銷售面積為15.1億平方米,同比增長1.3%,增幅較1-10月擴大1.3個百分點。其中,商品住宅銷售面積為13.3億平方米,同比上升1.9%,增幅較1-10月擴大1.1個百分點。

    對比來看,全國商品房累計銷售金額同比增幅較累計銷售面積更大,反應出了銷售均價的上升。2020年1-11月全國商品房銷售均價為9876.3元/平方米,較去年同期9335.2元/平方米提升5.8個百分點。

    從單月來看,全國商品房銷售均價並非保有持續上升态勢,而是根據市場環境和供求關繫起伏波動。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    其中疫情較為嚴重的3月,消費者足不出戶,房企線下銷售渠道受阻,轉為線上賣房,同時匹配多種優惠打折活動,導致銷售均價降至年内最低點,即9006.2元/平方米。随後疫情有所好轉,購房需求得到釋放,帶動商品房銷售均價一路攀升至8月的10448.3元/平方米。直至金九銀十,房企沖擊銷量欲望強列,樓盤供應增多,銷售均價小幅下滑。

    商品房銷售均價的波動一定程度上對應着房企2020年的心路歷程。2-3月房企舉步維艱,面臨現金流枯竭的危險,随後在疫情得到有效防控和國家政策的幫扶下,市場逐漸修複。全年來看,商品房銷售額累計值甚至有望突破17萬億元,困境中房企的經營韌性得到充分凸顯。

    施工節奏放緩,交房周期約束下竣工面積料将回升

    2020年1-11月全國房地産開發投資累計完成額為13.0萬億元,累計同比上升6.8%,較1-10月上升0.4百分點。其中住宅開發投資累計完成額為9.6萬億元,累計同比增速7.4%,較1-10月上升0.4百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    房地産開發投資由土地投資和建安投資兩部分構成。其中,2020年1-11月土地購置費為42492.8億元,同比增長8.1%,增幅較1-10月回落0.5個百分點。1-11月累計土地成交價款為13890.3億元,同比增長16.1%,這将對短期土地購置費增速提供支撐。但因棚改政策退潮,三四線土地投資高基數下行壓力增大,疊加融資新政下房企嚴控土地支出,預計未來土地購置費增速逐漸放緩。

    2020年1-11月建安投資86999.6億元,同比增長6.1%,增幅較1-10月擴大0.9個百分點。建安投資主要受新開工面積、竣工面積等因素影響。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    1-11月,全國房屋新開工面積為20.1億平方米,累計同比下降2.0%,降幅較1-10月收窄0.6個百分點。伴随着商品住宅已開工未售庫存水平下降以及“三條紅線”下房企開工銷售促回款的動力,預計短期内新開工面積将會繼續回升。

    竣工方面,1-11月全國房屋竣工面積為5.9億平方米,累計同比下降7.3%,降幅較1-10月收窄1.9個百分點。11 月全國房屋竣工面積為 1.0 億平方米,環比上升 25.7%,同比上升 3.1%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    按照過往施工周期,如2016、2017年商品房銷量大幅增長之後,2-3年後将出現竣工潮,但受累于資金收緊、精裝修占比提升帶來的施工周期延長以及今年疫情的影響,2020年房企施工節奏放緩,這也導致竣工面積增速不及預期。不過在交房周期剛性合同約束下,預計2021年竣工迎來回升。

    綜合土地投資回落、建安投資修複企穩的預測,預期明年房地産開發投資增速将呈現緩慢下降趨勢。

    “三道紅線”管控杠杆擴張,未來将更依賴銷售回款

    房企的規模擴張離不開杠杆,但在當前穩地價、穩房價、穩預期的基調下,房地産行業融資通道收縮,信托、海外債等融資通道約束加強,過往“三高”發展模式難以為繼。

    從國家統計局公布的數據來看,1-11月份,房地産開發企業到位資金171099.4億元,同比增長6.6%,同比增幅較1-10月擴大1.1個百分點。其中,國内貸款24255.8億元,同比增長5.4%;利用外資153.7億元,同比下降4.7%;自籌資金56666.4億元,同比增長7.9%;定金及預收款57384.0億元,增長5.3%;個人按揭貸款26982.8億元,同比增長10.6%,其他到位資金5656.7億元,同比減少5.2%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數統計

    首11月房地産開發企業到位資金結構上,國内貸款、自籌資金、利用外資、定金及預收款、個人按揭貸款、其他到位資金占比分别為14.2%、33.1%、0.1%、33.5%、15.8%和3.3%。國内貸款占比相比去年同期的14.3%僅下降0.1個百分點,主要原因是今年3月市場流動性寬松,房企在融資窗口期獲得更多的貸款資金。

    數據來源:國家統計局,觀點指數統計

    但是近幾月内,國内貸款占比明顯下降,其中11月國内貸款1877.6億元,占當月房地産開發企業到位資金的10.4%,占比為近5年來最低。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    觀點指數統計發現,自8月市場上傳出“三條紅線”融資新政消息後,房地産企業單月發行的信用債融資規模開始收縮,10月信用債融資規模達到低點270.2億元;同時,投資于房地産領域的信托發行規模和發行數量也呈現出收窄的趨勢。

    為了舒緩資金壓力,同時不惡化财務指標,不少房企将經營重點放在銷售回款、現金流支出管控上,例如恒大在中期業績會上宣布下半年力争能夠實現3800億的銷售回款。未來房企到位資金來源中個人按揭貸款以及定金及預付款所占比例将會有所提高。

    房企密集分拆物管上市,物業股股價回調趨向理性

    新冠疫情之下,物業服務行業抗風險能力與成長潛力凸顯,行業價值獲得社會的進一步認可,受益于此物業股的股價也有比較大的提升。緊抓風口,今年房企集中分拆物業闆塊上市,意圖獲取較高的資本估值和市場融資。

    數據來源:觀點指數整理(轉闆及重組不計算在内)

    據觀點指數統計,自2014年彩生活上市後,登陸A股和港股的物業服務公司共有39家。2020年上市的物業服務公司共有17家,占比為46.2%,其中有14家集中在下半年上市。

    數據來源:觀點指數整理

    從上市表現來看,市場給予部分物業服務公司較高估值,例如華潤萬象生活的首發市盈率高達120倍,融創服務控股和恒大物業的首發市盈率也超過90倍。

    不過,物業股的熱度在逐漸下降,10月下旬第一服務控股、合景悠活以及世茂服務上市首日均破發,以及第四季度整體走低的超額認購倍數,都說明了資本市場對于物業股上市漸趨理性,熱情走低。
    物業闆塊出現回調,主要原因在于紮堆上市物業股帶來更多的投資標的,此外不明晰的股價變動也讓投資者變得更加謹慎,導致物業股價估值下行。

    不過此次回調更多意味着物業闆塊的市場估值開始回歸理性,並未影響物業股的長期增長邏輯。在母公司内部存量物業資源輸送和外部並購等手段的助力下,物業服務公司将實現規模和業務的雙線擴張。

    此外,當前物業服務公司積極地由傳統的物業服務向多元化業務領域拓展,做大增值服務,鎖定未來高盈利增長。同時,物業闆塊提供的高質量服務會形成良好的口碑和品牌效應,也會對房企的開發項目提供加持作用,形成良性互動及發展。

    土地觀察

    關鍵詞:量減價增 優質地塊 城市更新

    土地成交量減價增,城市更新成市場焦點

    土地市場方面,由于年初疫情,各地推出降低土拍保證金比例、延期/分期繳納出讓金、寬松貨币等地市寬松政策,疊加财政壓力下的土地大量供應,4月達到土拍市場高潮。但下半年,調控開始轉向,多地開始出台土地出讓條件收緊政策,同時三道紅線下房企積極管控投資,地市熱度有所下降。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    以國家統計局公布的數據來看,2020年前11月土地購置面積為20590.6萬平方米,同比下降5.2%,同比降幅進一步擴大1.9個百分點。回顧前11月,4月土地購置面積同比增速達到年内高點13.8%,但自7月起,地市熱度下降,加上房企融資受壓嚴控土地投資,土地購置面積下行,11月土地購置面積同比增速降至15.6%,僅次于2月。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    值得注意的是,土地購置面積同比降幅擴大的前提下,土地成交價款反而上升,呈現出“量減價增”的現象。雖然土地熱度下行,但一線城市核心區域的優質地塊依舊是房企争相追逐的對象,較高的土地成交樓面價推高了整體土地成交價款。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    分城市能級來看,2020年前11月一線城市累計土地成交總價占比為18.9%,較去年同期提高了4.5個百分點,二線城市土地成交總價占比下降5.6百分點,三線城市占比則微升1.1個百分點。

    一線城市2月和11月占比出現大幅度的攀升,主要原因是2月二、三線城市土地成交總價近乎腰斬,但一線城市北京成交了7宗超過30億元地塊,同時月内上海還以總價311億元成功出讓徐彙區巨無霸地塊,導致一線城市土地出讓總價不降反升。

    而11月深圳集中出讓9宗涉宅用地,單月推出體量已經超越近5年深圳住宅用地的年供應建築面積,最終收金421.3億元,貢獻當月一線土地成交總價的50.7%。

    上述深圳出讓的9宗涉宅地塊中,除了2宗對競買方有苛刻的要求之外,剩余7宗均是以上限價成交,反應出了當前一線城市優質地塊的激烈競争。

    為了進入重點城市的核心地段,同時避免招拍挂市場上競拍的高土地成本,一些房企尤其是中小型房企另辟蹊徑,将目光瞄準城市更新領域。例如近期合生創展與鹭江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協議,天譽置業成為廣州市黃埔區九佛街鳳尾村舊改項目合作企業等等。

    現階段,城市更新已經成為國家工作重點之一,十四五規劃中提到加強城鎮老舊小區改造和社區建設,深圳也已經推出土地審批權力下放、推進二三産業混合用地等具體措施,預計未來城市更新将成為房企獲取土儲的重要來源。

    企業論衡

    關鍵詞:千億房企 銷售目標 毛利率下降

    前100房企全年銷售增長11.6%,碧恒萬占據位居前列

    根據觀點指數發布的“2020房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示,1-12月前100房企總銷售金額13.18萬億元,同比增長11.6%,累計銷售增幅較去年同期下降6.1個百分點。12月單月前100房企總銷售額為1.67萬億元,同比增長18.3%。

    數據來源:觀點指數整理

    2020年全口徑銷售金額中碧桂園、恒大與萬科表現出色,其中碧桂園憑借着7888.1億元的銷售額與恒大拉開了較大的身位。萬科最後一個月錄得銷售984.9億元,跨越7000億元門檻。

    數據來源:觀點指數整理

    回顧2020年,碧桂園穩步前進。年内追趕銷售進度的同時,還投資了帝歐家居、蒙娜麗莎集團、惠達衛浴等房地産上下遊産業鍊,意圖打造全周期競争力。此外,碧桂園還在融資市場上取得突破,10月發布了雙年期共計10億美元的境外債券,這是其首次發行投資級債券,最低票面利率3.125%。

    相比碧桂園的平穩,恒大今年的歷程可謂是波瀾壯闊。2月率先推出“無理由退房”以及打折促銷等組合拳,逆市下錄得單月銷售470億元;其次年内還加快造車進程,将上市平台恒大健康更名為恒大汽車,並在近期曝光首款路試車型恒馳1。

    資本市場上恒大動作頻頻。7月底宣布分拆物業上市,在引入235億港元戰略投資之後,恒大物業于12月2日在港交所正式上市,總市值超過900億港元;此外,恒大還與1257億元戰投簽訂補充協議轉為普通股,從終止回A事件中安全撤退。

    在2020年這個特殊的年份,萬科顯得尤其謹慎。去年提出聚焦主業,回歸基本盤之後,萬科開始積極做“加減法”。年内萬科既有撤出廣州葵蓬村舊改、出售廣信資産包股權的“退”,亦有萬科物業擴容成萬物雲的“進”。以上種種,似乎進一步印證了萬科一直在根據市場變化做出調整,想做活到最後的企業。

    44家房企跨越千億,行業集中度持續上升

    盡管疫情使得房企今年第一季度的銷售接近停滞,但從全年銷售完成情況來看,多數房企銷售取得突破。研究成果顯示,2020年有44家房企邁進千億陣營,對比去年的35家增加9家,數量上有較大幅度的躍升。

    數據來源:觀點指數整理

    各個銷售階梯房企分布數量上,8家房企銷售規模超過3000億元,比去年增加1家。其中5家位于3000億元-6000億元之間,分别是融創、保利、中海、綠地還有世茂,3家房企銷售超過6000億元,分别是碧桂園、恒大和萬科。

    值得注意的是,作為3000億新晉房企,今年世茂銷售同比增速提升明顯,達到15.5%。另一家房企保利也取得了8.9%的銷售同比增速,幫助其跨越5000億元門檻。

    數據來源:觀點指數整理

    2020年各個梯次房企銷售總和均取得增長,其中前11-20同比增速最快,達到17.9%。這個梯次的房企銷售規模在1600億元-2800億元之間,對擴充市場份額更加積極。

    前70-100梯次的房企同比增速最低,僅為6.9%。這些房企的規模較小,缺乏全國化布局和融資上的優勢,抵禦市場風險的能力也較差,因此難以在短期内實現規模上的大幅突破。

    數據來源:觀點指數整理

    市占率方面,如果以2020年全國商品房銷售額預計為17.1萬億元計算,前100房企市占率合計超過77.2%,較去年上升3.2個百分點,1000億元以上房企市占率逾59.4%,較去年上升7.3個百分點。房地産行業規模持續擴大,集中度也在不斷提升,強者愈強的局面更加凸顯。

    超8成房企完成全年銷售目標,13家同比增速為負

    觀點指數以30家發布銷售目標的房企為樣本,計算其銷售目標完成率。可以看到2020年1-12月30家樣本房企的平均目標完成率為104.7%,稍低于去年同期104.8%的平均目標完成率。

    30家樣本房企中,完成全年銷售目標的有25家,占比為83.3%;完成率超過110%的有8家,占比26.7%,包括招商、金茂、中駿等。

    其中,2020年金茂實現合約銷售2311億元,銷售目標完成率為115.6.%。在此基礎上,金茂憑借着城市運營模式的潛力與充足的土地儲備,進一步提出2022年的簽約銷售目標為3000億元。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,30家樣本房企中,仍有5家未能完成預定的銷售目標,其中處在末位的完成率低至88.6%。今年房地産市場情況比較特殊,個别房企重倉的城市疫情反複,嚴重影響推盤節奏。随着疫苗的突破進展,明年疫情将得到進一步控制,預計銷售情況會有所改善。

    數據來源:觀點指數整理

    從前100房企的整體銷售增速來看,今年銷售增幅不及去年。過往三年均進入名單的房企有84家,其中有55家房企2020年銷售增速低于去年。值得注意的是,13家房企的銷售金額不及去年,同比增速為負。

    前50門檻增幅最大,毛利率下降中重提産品和服務

    2020房地産企業銷售金額表現研究中,門檻值較去年有所提升,不過除了前3門檻值之外,其他門檻值的增速較去年明顯下降。

    數據來源:觀點指數整理

    2020年各門檻值中,同比增幅最大的是前50,較去年同期增長20.0%;前20門檻值同比增幅較低,僅為5.0%。這跟今年特殊的市場環境有關,因為年初銷售停擺,很多房企銷售額度打了折扣,疊加去年的較大銷售基數,全年僅能保持小幅的正增長速度。

    除了銷售門檻值有所滑落,今年年中銷售結算的質量亦不及往年。

    數據來源:觀點指數整理

    市場統計顯示,2020年中期,申萬滬深股地産類121家上市企業中,有81家銷售毛利率出現下滑,占企業總數的66.9%;申萬港股地産類89家上市企業中,有55家銷售毛利率出現下滑,占比為61.8%。值得注意的是,20家頭部房企中亦有16家錄得銷售毛利率下降。

    銷售毛利率下滑是行業長期的趨勢,主要原因是2016年、2017年土拍成交火熱,地價不斷上升,但住宅售價受到管控,導致地價占售價比持續上升,結算銷售毛利率出現下降。

    毛利率的下降以及上文提到的三條紅線融資收緊,成為當前房地産市場的主旋律,将會給房企的融資和經營帶來挑戰。一些房企通過上市的方式獲取更多的資金和發展機會。

    據觀點指數統計,年内共有彙景控股、港龍中國地産、金輝控股、上坤地産、祥生控股、領地控股以及大唐集團控股7家房企赴港上市,正式對接資本市場。

    更多的房企則表示要将提質增效和降杠杆放在發展的首要位置,竭力做好産品和服務,以求平穩穿越行業周期。

    審校:歐陽穎



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