解局丨瑞房牽手英資高富諾 拟收購南京國際金融中心背後

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2020-12-24 19:16

  • 這次拿下南京國際金融中心項目,對其“走出”上海的布局策略意義不小。

    觀點地産網 12月22日,瑞安房地産有限公司發布公告稱,公司的間接全資附屬公司奧華與高富諾集團成立了一家合營公司,雙方各持有50%權益。成立合營公司,是為了以此去收購位于江蘇南京的一宗商辦物業。

    據了解,標的物業正是位于南京秦淮區漢中路的南京國際金融中心。該項目總建築面積為10.92萬平方米,包括一座45層高的甲級辦公大樓及一座7層高零售商場,以及278個地下停車位。

    從瑞房的角度看,能拉來一個具備強勁實力的合作夥伴自然是件值得欣喜的事,畢竟這能夠大大減輕其收購所帶來的資金壓力。對此,其在公告里表示,成立合營公司符合本公司的輕資産策略,讓公司可以更專注于成為一級商業房地産業主及營運商。

    另一邊,坊間對于這次的標的物業其實也不陌生。十幾年前,該項目曾是南京新街口區域最高的一棟寫字樓,算得上是當時南京的“明星項目”之一。

    不過,讓該項目真正收獲大量關注目光的還是因為其前東家ARA公司。資料顯示,該公司的一個重要股東,是李嘉誠旗下的長江實業。于2014年,持有已經5年的ARA将該項目轉賣給了三胞集團。

    時過境遷,南京國際金融中心也已是幾經易主。而随着瑞安和其合資夥伴的入場,該項目或許有望迎來新的歸屬。

    從招商到三胞的20年

    追溯起來,南京國際金融中心這個項目的歷史已經超過了20年。

    當時,這個項目的名字仍叫做“招商局南京國際金融中心”,首任項目開發者正是招商地産。

    2000年,南京國際金融中心的裙樓開始投入使用,在南京新街口百貨商店股份有限公司的打造之下,這里成為了後來南京人耳熟能詳的“東方商城”。

    開局順風順水,但天有不測風雲,由于在當時受到了亞洲金融風暴的影響,該項目塔樓部分的建設工程不得不暫時停滞。

    對此,時任招商局地産控股股份有限公司副總經理、南京富城房地産董事長楊志光解釋稱:“在金融風暴的沖擊下,一些企業倒下了,而招商局挺住了。中止塔樓的建設,是公司在特殊背景下的戰略節奏調整。”

    四年之後,直到2004年8月,南京國際金融中心主樓續建工程才繼續動工,此後又過去了五年時間,該項目才在2009年5月被正式啟用。

    稍感唏噓的是,最初開發者招商並未堅持到“最後一刻”。就在該項目正式啟用的前一年,招商局地産控股股份有限公司發布公告稱,将南京國際金融中心出售給ARA,交易對價為16.25億元。

    當然,在這筆交易中,作為賣方的招商地産並不虧。據公告披露,招商地産預計在該等出售事宜中取得收益5億元。

    第二任東家便是有長江實業參股其中的ARA了。和招商地産不同的是,專注于地産投資、信托管理、基金管理的ARA具備着更強的金融屬性。在其持有南京國際金融中心項目的第四個年頭時,ARA就曾萌生過想要通過該項目去“套現”的意願。

    當時消息稱,于2012年9月,ARA曾計劃将旗下的南京國際金融中心、大連天興·羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三個内地商業地産項目打包在新加坡發行REITs。

    盡管該計劃最終未能成行,但也讓衆人意識到,對于這一類資産管理公司而言,只要回報能夠達到預期,“退出”是遲早的事。

    2014年,ARA出售南京國際金融中心事宜塵埃落定,據代理此項目出售的仲量聯行證實,亞騰亞洲基金已完成南京國際金融中心的整棟出售,成交金額為24.8億元,較其當初拿下該項目時溢價了52.6%。

    據悉,此項交易是當時長三角地區内(除上海外)有史以來金額最大的有穩定收益物業的整棟交易。消息一出,南京國際金融中心和ARA股東長江實業瞬間被推到了風口浪尖,尤其是關于李嘉誠撤資内地的消息更是甚嚣塵上。

    最後長江實業方面不得不站出來回應稱:“該項目是ARA管理的亞騰亞洲基金旗下的一個物業,長江集團並無投資在該基金。因此,此次出售有關物業並不涉及長江集團、李嘉誠基金會或李嘉誠先生本人。”

    熱鬧過後,衆人的目光才開始投向“新買家”江蘇省民營企業三胞集團身上。其實,當時人們對于三胞集團接盤並沒有太多的驚訝。

    作為江蘇本土起家的一家民營企業,三胞集團當時控股着宏圖高科和南京新百兩家上市公司,並借此持有着新街口上的南京新百、國際貿易中心和東方商城等項目。在拿下南京國際金融中心之後,三胞集團持有着新街口超過一半的商業經營面積。

    由于新街口中心廣場上矗立着一座孫中山先生銅像,因此當時還有傳聞說,三胞集團董事長袁亞非曾經感慨道:“孫中山先生現在在新街口放眼望去,看到的都是三胞集團。”

    2016年,通過在上海證券交易所挂牌發行的資産擔保類證券計劃,三胞集團将南京國際金融中心轉讓至該資産擔保證券計劃的名下,實質權益持有人包括招商銀行等12個持有人。

    2018年起,三胞集團便陷入了資金鍊危機之中。就在2020年12月22日,三胞集團的重組方案剛剛獲得通過,債務重組正式啟動。同時,中國華融江蘇分公司作為“纾困方”,将為三胞集團提供80億元的資金支持。

    牽手高富諾收購南京國際金融中心

    據公告披露,本次用于收購該項目的合營公司,其股東承諾出資總額将不超過人民币16.2億元,約合19.21億港元。

    而該等資金中包括了與收購事項相關的承諾出資;根據收購事項的最終協議外商獨資企業須支付的違約金及賠償金(如有);合營公司及外商獨資企業的營運開支;以及未來現金出資等,上述出資将首先以股東自有資金通過不計息股東貸款支付。

    由于交易仍未最終敲定,瑞房也在公告中表示,倘收購項目公司未能進行,則股東貸款将于扣除就收購事項的任何已産生成本後,按比例償還予奧華(瑞房間接全資附屬公司)及合營夥伴。

    不過,據相關人士透露,該筆交易目前各方已經基本談定。

    作為一個商業地産運營商,拿下南京國際金融中心對于瑞房而言好處自然是無需贅言。不管是評判項目所處的城市發展實力,還是看項目所在的具體區位,南京國際金融中心無疑都算得上是一個優質的商辦標的物。

    與此同時,據觀點地産新媒體了解,瑞安房地産其實大部分物業項目都集聚于上海,在長三角區域其他城市的布局並不多。據其官網顯示,瑞房目前在南京也僅有INNO未來城和百子亭兩個項目。這次拿下南京國際金融中心項目,對其“走出”上海的布局策略意義不小。

    據相關人士介紹,瑞房這一次收購事宜其實之前已經有了苗頭。就在今年的中期業績會上,公司董事長羅康瑞便曾透露說:“看到有好的機會我們都會很認真地去研究,現在正在研究一些項目,已經聊得比較接近了。”

    而在收購的過程中會引入外資合作夥伴,也同樣是瑞房一貫的審慎風格使然。

    除了這次瑞房在公告中提及的“成立合營公司符合輕資産戰略”之外,羅康瑞此前也曾坦言說:“我們比較瑞房采取穩健的投資和财務政策保守,希望把現金留在公司,但在市場調整的大環境下我們也會關注符合瑞房長期策略的投資標的可能會有一些好東西讓我們去撿。”截至今年上半年,瑞安房地産的在手現金接近140億元。

    值得一提的是,瑞房這次引進的合資夥伴高富諾集團盡管在内地有些名聲不顯,但其在英國卻可以稱得上是聲名顯赫。資料顯示,該集團成立的歷史可以追溯到340年前,該集團由一個名為“Grosvenor”的家族掌控着,家族最新掌舵者Hugh Grosvenor 也是第七代威斯敏斯特公爵。

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    撰文:陸欣    

    審校:劉滿桃



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