IPO新股報告 | 遠洋服務:後繼商辦物業或成關鍵

观点指数研究院

2020-12-17 16:26

  • 在資本聚光燈下,上市後遠洋服務能否延續增長故事?

    觀點指數 2020年接近尾聲,盡管近期物業股破發頻繁,但物業服務企業上市熱情仍在升溫。據觀點指數統計,2019年新上市物企11家,2020年截至11月新上市物企則高達16家。

    12月17日,港股市場迎來了年内第16家上市物企遠洋服務。遠洋服務控股于17日正式在港交所挂牌上市,開盤價為5.86港元,随後持續下跌。下午收盤前拉升,報收5.85港元每股,較發售價跌0.51%,總市值達69.26億港元,成交量5709.26萬股。

    事實上,這並不是遠洋服務第一次登錄資本市場。早在2016年,遠洋服務前身“遠洋億家”在新三闆挂牌,但囿于活躍度低以及缺乏融資功能,于2018年主動申請摘牌,且在今年4月成立“遠洋服務”,完成重組,重新登陸資本市場。

    從企業基本面看,截至2020年6月30日,遠洋服務總在管面積達4230萬平方米,總合約建築面積達6190萬平方米。一二線城市的管理面積占總在管面積的比例超過90%。

    營收方面,遠洋服務2018年營收為16.1億元,同比上升32.8%,2019年進一步增加至18.3億元,年復合增長率約22.8%;2020年上半年營收達到9.04億元,同比上升6.56%。

    不難看出,遠洋服務正處于業績增長期,不過22.8%的年復合增長率放在目前已上市的同類型物企來看不算出衆。

    同時,遠洋服務依賴關聯公司的物業輸送,在資本聚光燈下,上市後能否延續增長故事?

    營收增速收窄,商辦類物業仍具稀缺性

    如上所述,遠洋服務2017-2019以及2019H1分别實現營業收入12.13億元、16.10億元、18.3億元與9.04億元,其中2018年增長率達到峰值,為38.2%,2019年收窄至13.62%。

    從業務結構來看,遠洋服務與目前市場上大部分物業服務企業相類似,均由三大業務闆塊構成,分别是物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    其中,物業管理服務所占比例在前三年逐漸上升,分别為68.4%、65.3%和66.7%,2020上半年這一比例升至71.7%;而社區增值服務業務收入占比走勢則與之相反,過去三年及2020年上半年占營收比例分别為14.7%、15%、13%與11.3%。

    2017-2019年及2020上半年,非業主增值服務的營收占比為16.9%、19.7%、20.4%及17.1%。

    總體而言,遠洋服務對物業管理服務業務的倚重在上升,而行業看好的社區增值服務以及非業主增值服務則沒有看到明顯提升。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    不過可以看到,遠洋服務在商業物業管理方面表現較為亮眼,2020年上半年商寫物業服務收入占整體物業管理服務總收入28.06%,較2019年底27.5%有所提高。與此同時,商寫物業每月平均物業管理費也遠超住宅社區。

    招股書數據顯示,2020年上半年商寫物業每月平均物業管理費達到17.3元每平方米,而住宅僅為2.6元每平方米。

    回顧近期頻繁上市的商辦類物業股,如華潤萬象生活、金融街物業等,均在上市首日中獲得了頗為亮眼的表現,一定程度是因為市場上商辦類物業服務企業較傳統住宅物業企業仍具一定稀缺性。

    遠洋服務所管理的地標性商業項目包括成都遠洋太古里、北京頤堤港、北京大家保險總部、北京遠洋國際中心等高端商辦物業,這或将為遠洋服務上市後的表現帶來一定助益。

    規模增長依賴關聯方

    不可忽視的是,遠洋服務的發展仍有一定挑戰,如負債、擴張等問題。

    招股書數據顯示,截至2020年6月30日,遠洋服務在管面積達到4230萬平方米,管理155個住宅物業以及55個非住宅物業。

    以在管面積的規模看,遠洋服務位于37家港股上市物業企業的22位,屬于中遊。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    數據顯示,遠洋服務發展依然緊靠遠洋集團,2017年-2019年以及2020年上半年物業管理收入中,來自遠洋集團及關聯方的占比高達94%、84.5%、81.5%以及81.2%。

    可以看出,近年來遠洋服務有意降低對關聯方的依賴,實現市場化發展,但是從現有數據來看,獨立程度仍待後續發展。

    禍兮福所倚,福兮禍所伏,任何事情都有兩面性。高度依賴關聯方,固然可以獲得穩定的業績增長預期,但帶來的結果就是,遠洋服務的發展深受遠洋集團影響,2017-2019年新增在管面積為780.3萬平方米、322.7萬平方米、177.1萬平方米;同期新增合約面積1482.1萬平方米、897.2萬平方米、251.4萬平方米,新增規模逐年下降。

    新增在管面積與合約面積的增長幅度都在不同程度下滑,意味着遠洋服務陷入了規模增長瓶頸期。結合遠洋集團2020年銷售情況,截至11月30日合約銷售為1082.4億元,僅完成1300億目標的83.26%。

    值得注意的是,受疫情影響,遠洋集團上半年合約銷售面積僅為218.57萬平方米,較往年同期大幅減少,這也将直接影響到遠洋服務未來的規模增長。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    此外,從遠洋服務業務布局來看,已基本實現全國化布局,並以京津冀、環渤海地區為重點發展地區。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    數據顯示,2020年上半年遠洋服務在京津冀、環渤海區域在管面積達到1390.3萬平方米、1219萬平方米,占總在管面積約61.69%。

    一般而言,物業服務企業深耕某一區域市場容易形成區域優勢,在業務聚集地品牌突出,業務擴張更加便利。但從招股書數據來看,遠洋服務的區域優勢不顯著。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    2017-2019年度以及截至2020年6月30日止六個月,遠洋服務就管理其他第三方開發或擁有的項目中標率分别約為36.4%、40.9%、50.0%及50.0%,第三方拓展業務中標率處于業内中位水平。

    另需注意,據遠洋服務招股書顯示,截至2020年12月底,遠洋服務有45個物業管理服務合約到期,占總合約數的11.2%,若到期合約並沒有獲得重續,預計到2021年12月31日将造成虧損1.46億元。

    同時,由于遠洋服務的社區增值服務主要在管轄下物業場景内開展,合約到期或終止同樣會對該項業務收入造成影響。

    可見,遠洋服務目前需要加大主動外拓能力,以避免服務合約面積終止過快與後續發展問題。

    而對外拓展,首先要解決的就是資金問題。從現金層面看,2017-2019年及2020年上半年,遠洋服務現金及現金等價物為7.01億元、4.15億元、4.23億元及7.25億元。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    遠洋服務如有意加大力度拓展業務,财務狀況需要優化。數據顯示,該公司一年以内需要償還的金額達到23.88億元。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    同時,2018年遠洋服務淨負債率增至454.5%,2019年甚至達到483.1%。截至2020年6月末,由于遠洋(中國)償還了部分貸款,同時遠洋服務上半年的現金及現金等價物有所增加,淨負債率比率降為439.9%。

    于招股書中,遠洋服務補充稱,過往錄得與遠洋(中國)資産支持證券及貸款有關的大額其他收入及财務開支。假設上述利息收入及開支已經從遠洋服務的财務業績扣除,那麼截至2018年、2019年以及2020年6月30日的淨負債率分别為471.2%、521.6%及457.2%。

    目前來看,遠洋服務需要充足的賬面資金覆蓋一年以内債務和進行業務擴張,上市将改善其财務結構,同時獲得資金進行後續發展。

    對此,遠洋服務表示,此次IPO所募集資金中,60%用于把握戰略投資及收購機會,以進一步發展戰略聯盟及擴大物管業務規模。並且積極把握與遠洋、華住企業管理、成家酒店管理簽訂的合作協議,提供定制化服務,擴大業務範圍。

    未來,降低資産負債率将成為遠洋服務發展的關鍵。除此之外,近年來各大物業企業頻頻上市飛速擴張情況下,遠洋服務面對的競争将會更加激烈,需要嘗試多渠道增加競争力。

    整體來看,遠洋服務上市後,如何充分利用資本的力量,提升自身市場競争力,突破現有發展束縛和發掘新的利潤增長點,是需要重點思考的問題。

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    免責聲明:本欄目文章為撰稿人個人意見,不構成投資建議。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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