在這些豪宅業主圈内“換手”的情況下,珠江新城不少二手住宅價格都出現了新高。
觀點地産網 “地段、地段、地段”,這個在房地産行業里最基礎的真理,在最近的廣州豪宅市場再次被驗證。
近日,有消息稱,位于廣州珠江新城的天銮成交了一套264平方米的5房單位,業主實收賣房款3700萬元。加上15.1%的稅費,買家花費的代價其實已經到了16萬元/平方米。
如果消息屬實,此次二手房交易或許創下了廣州最貴公寓的紀錄。
從2011年的4.5萬元/平方米至今,9年間天銮的單價漲了3.5倍,它背後是否也代表廣州的豪宅市場進入“旺季”?
天銮9年漲3.5倍
自面市以來,天銮便一直被列為廣州十大豪宅之一。
2007年9月,富力與合景泰富以總價46億元競得了廣州的第一個舊改項目——獵德村。當年12月,其又拉來了著名港資企業新鴻基,共同投資百億開發獵德舊改。
于是三家在獵德項目上各施所長,打造了不同的物業類型。比如新鴻基負責天匯廣場,富力主攻寫字樓部分天盈廣場,公寓部分天銮則由合景負責。
合景泰富在打造時尚都市豪宅方面确實頗有一手,其此前在珠江新城的譽峰便是代表作。
作為獵德項目第一個面市的部分,2011年,公寓天銮正式推出。
據觀點地産新媒體當時報道,天銮由7棟29-49層高的高層及超高層樓宇組成,涵蓋約200多到400多平方米的多元化創新戶型,並由新鴻基旗下啟勝管理服務公司擔綱物業管理。
還未正式開售之時,外界便對這個項目的銷售報以樂觀預期,一個重要的原因是,天銮為商用物業性質,不限購不限貸。廣州業内的預期大部分是5萬元/平方米以上,部分甚至猜測可達7萬元/平方米。
然而天銮正式開盤的售價為4.5萬元/平方米,令很多購房者認為“相當優惠”。
到2013年推出最後的樓王單位時,合景方面曾透露,自2011年10月開盤以來,項目已累計銷售60億元。
只是可能連開發商自己都不曾預料到,9年之後,這個項目的二手交易價格可以打破16萬元/平方米。
區域豪宅換手
廣東中原地産項目部總經理黃韬對觀點地産新媒體表示,天銮的價格只是個案,並不具有普遍意義,不能因此認定廣州公寓市場出現價格高漲。
“天銮雖然是商用性質,但我們其實是拿它當普通住宅産品看的,比如可以用天然氣,加上有江景景觀,位置好。”黃韬表示,天銮的背後,反映的不是珠江新城公寓市場情況,而是珠江新城住宅市場情況。
他進一步指出,珠江新城的住宅價也並不能代表廣州樓市。他介紹道,目前廣州豪宅出現了“有趣的現象”,就是珠江新城豪宅在片區内消化掉,因此房價反彈較大。
上述人士解釋,珠江新城的豪宅賣家,很多本身就住在該片區,只是可能從100平方米戶型升級到150平方米戶型,或者從150平方米擴大到200平方米,房子越換越大,豪宅等級也越換越高。
“(買家)最多包括員村、五羊新村這邊的業主。”
于是,在這些豪宅業主圈内“換手”的情況下,珠江新城不少二手住宅價格都出現了新高。
比如,目前仍是廣州最貴豪宅的匯悅台,近期也傳出完成了一單二手房交易。項目以2.3億元的總價成交了一套791平方米的復式單位,折合單價達到29萬元。
11月中旬,廣州市場曾傳出,中海位于珠江新城的老盤花城灣,一套93平方米南向三房以總價1438萬元成交,單價高達15.46萬元/平方米。
而在這兩筆成交消息之前,于一些房地産交易平台上,匯悅台普遍挂牌價為20萬元/平方米,花城灣則在12萬元/平方米上下。
為什麼會突然出現高價成交?黃韬認為,這些交易背後的購房者大部分都是自住,並不是投資需求,所以只要位置好,自己又喜歡,貴一點也願意拿下。
“但從整個廣州樓市來看,定價在10萬元以上的豪宅數量仍然較少”。上述人士稱,雖然珠江新城的頂豪成交價格高,但其漲勢並未蔓延至天河區域,更沒有帶領整個廣州樓市的價格上漲。
從數量來看,珠江新城豪宅交易在全市的成交里只占據了很小部分。事實上,2020年廣州的房地産市場成交仍然以剛需為主,價格也較為理性。統計顯示,直到今年10月,廣州全市均價終于突破3萬元,達30396元/平方米。
2018年6月,廣州全市住宅均價首次達20060元/平方米,如今突破3萬單價用了兩年多時間。有分析認為,今年因深圳、東莞調控導致外溢出來的投資客,是廣州今年房價出現上漲的主要原因,否則房價破“3”可能還需更長時間。
撰文:武瑾瑩
審校:鐘凱