IPO新股報告 | 佳源服務：增值服務保守謹慎

觀點指數 年初以來已經有多家物企赴港上市，今天正式登陸資本市場的佳源服務也是其一。

12月9日，佳源服務首日開盤價為3.92港元，較發行價上漲1.55%，總市值約24億港元。截至收盤，報收3.88港元每股，較發行價微漲0.52%，總市值達23.28億港元，成交額8867.01萬港元。

佳源服務成長于三線城市嘉興，深耕長三角地區15年後，目前已經處于浙江省物業行業領先位置。截至2020年6月30日，佳源服務合約總建築面積約為4030萬平方米，涵蓋中國16個省份及42個城市，共有154個在管項目，在管總建築面積約2760萬平方米。

從招股書來看，佳源服務的成本控制表現不錯，但毛利率還有很大的進步空間。而作為物業行業毛利率增長關鍵要素之一的增值服務，探索才剛剛開始。

成本控制下的利潤增長極

長三角地區作為經濟發達市場，一直是各大房企必争之地。作為與房地産配套的物業領域，競争也呈現白熱化趨勢，這給佳源服務帶來了機遇與挑戰。

在15年發展過程中，佳源服務大部分項目位于三四線城市，且多來自于佳源集團自有項目，優質的第三方物業增長非常緩慢。

佳源服務主營業務包含三個闆塊，分别是物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務，收入成長度不盡人意。

其中，物業管理服務收入為公司營收主要來源，2017年至2020年上半年，公司物業管理服務收入分别為1.69億元、2.59億元、3.66億元以及2.37億元；分别占公司總營收的80.8%、78.2%、80.4%以及84.4%，而非業主增值服務及社區增值服務的漲幅非常有限。

收費方式上，佳源服務物業管理服務采取包幹制收費，因而成本控制成為了最重要的一環。據觀點指數觀察，人力成本在服務成本中占比接近77%，且開支在逐年上升。

佳源服務表示，公司的雇員福利開支大幅增加，乃由于擴展業務、員工人數增加及中國勞動力市場價格上漲所致。

近幾年，佳源服務着力于提升自身的營運效率，提高企業競争力，人員成本占收入比一直努力控制在55%左右；同時實施具有成本效益的措施，采用自動化工具和標準化程序，将行政費用保持在5%-6%之間。

一直以來，勞動力密集、利潤空間低是物業行業的明顯掣肘，基礎物業管理收入以外的增值服務則是物業行業取勝的普遍法寶。

2020年中期，佳源服務的物業管理服務毛利率大約為30%，毛利率最高的是社區增值服務，達到40%，但社區增值服務近年來並沒有得到明顯重視。

對比其他企業，大部分上市物企的物業管理服務毛利率在11%-30%，而增值服務毛利率則在30%-60%區間。

2019年，鑫苑服務增值服務毛利率超過60%；碧桂園服務的物業管理服務毛利率約為30.2%，而增值服務的毛利率則達到了50.5%。且由于社區增值服務對人力的依賴相對更少，成本較普通物業管理服務更低。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

總體而言，佳源服務受益于對成本的有效控制，物業管理服務毛利率在業界一直保持較高水平。但就目前發展情況來說，未來也有一定風險。如占比最大的人力成本容易受到外部因素影響，且在規模擴張時成本亦進一步增加。

同時，在近年各大物業企業頻頻上市飛速擴張的情況下，致力于全國市場擴張的佳源服務未來競争更加激烈，擴張能帶來的利潤增長速度也會減緩，需要嘗試多渠道增加自己的競争力。

增值服務保守謹慎

物業行業仍處在規模擴張階段，根據中國物業管理協會預測，2020年物業管理行業總體營業收入值11800億元，管理面積将達到330.4億平方米。但傳統物業服務利潤空間有限，在整體利潤空間不足背景下，基礎物業管理收入以外的增值服務收入可以帶來更大空間。

特别是今年新冠疫情改變了社會對物業行業的認知，大量老舊小區改造也為物業行業崛起提供了機遇。智慧運營、上門服務、社區醫療，種種以往未被重視的增值服務，開始得到社會廣泛認可。

需要關注的是，物業公司聯合第三方平台，為居民提供物流服務、保修服務等家庭服務十分普遍，物業打通小區居民健康數據，與社區醫院、家庭醫生鍊接的智慧社區醫療案例也開始出現。

以碧桂園服務為例，2019年營收達96.45億元，同比增長106.3%，淨利潤17.18億元，同比增長83.9%。

增值服務業務是碧桂園服務戰略重心之一，2019年其社區增值服務收入同比增長107.4%至8.65億元；非業主增值服務同比增79.8%至14.22億元。社區增值服務中，家政服務、社區傳媒服務、園區空間服務、增值創新服務等業務收入均增長顯著。

另外，碧桂園服務推出了行業内首個基于“AI+物聯”的人工智能，為智慧社區提供一套完整的解決方案，有效擴展增值服務的發展空間。

與之對比，佳源服務在增值服務的增長規模上相對有限，對應毛利率也遠低于碧桂園服務。這不僅與佳源服務紮根于三四線城市，沒有高質量增值服務的市場空間，也與佳源服務的增值服務類型有關。

據佳源服務管理層介紹，佳源服務增值服務包括家居服務、公共區域增值服務、銷售百貨等，到家服務還在規劃當中。而在疫情的沖擊下，不少物業企業都早已瞄準商機，上門到家服務也已經深入各個社區。佳源服務的滞後發展雖有可能是慎重考慮後的決策，但也可能會導致失去先機。

根據招股書資料顯示，佳源服務考慮在上市後将固定投入8%的資源用于擴大增值服務領域，通過吸取别人的經驗發揮後發優勢，但考慮到長三角乃兵家必争之地，屆時還有多少市場空間待其發展還未可知。

不過，在龍頭房企紛紛下場發展物業闆塊的背景下，謹慎前行、專注鞏固自身或許也是一種生存之道。

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