康樂與鹭江 廣州最大舊改入市與合生的算盤

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2020-12-04 23:52

  • 龐大舊改花落誰家?搶占先機的合生後續是否有可能拿下?

    觀點地産網 從意願表決到公開招商,康樂、鹭江村巨無霸舊改,終于邁出了關鍵一步。

    12月4日,廣州公共資源交易中心公示廣州海珠區鳳陽街鳳和(康樂村、鹭江村)更新改造項目,申請時間為2020年12月4日至2021年1月18日17時。

    據觀點地産新媒體了解,該項目于2011年便開展合作意向企業選定,至今已有近10年之久,直至11月26日經過村集體表決通過,同意公開選擇合作企業招商。

    項目位于廣州市海珠區鳳陽街道,西至瑞康路,東至敦和路,南至逸景路,北至新港西路,村内共有居民2856戶,戶籍人口6664人,總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米。

    值得關注的是,項目改造投資金額高達346.67億元(包括但不限于建造費用、拆遷補償費用、項目前期費用、融資地塊土地出讓金),其中復建安置資金約250.77 億元,是廣州城市更新挂網招商以來,投資總額最大的舊改項目。

    從體量上看,項目總占地面積約112.71萬平方米,改造範圍内總建築面積335.94萬平方米,是房企參與的海珠舊改項目中,面積第二大改造片區,僅次于瀝滘村。

    龐大舊改花落誰家?無疑是市場最為關注的。

    值得一提的是,2019年4月10日,合生創展集團成功與鹭江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協議。

    廣州地産業内人士鄧浩志對此表示:“簽訂合作意向協議與正式的招商並沒有絕對聯繫,這並不代表項目後續的正式合作企業便是合生,只不過合生前期介入搶占了先機。”

    廣州最大舊改

    從項目本身質素和發展潛力來看,這實際上是一塊“大肥肉”。

    首先,地理位置得天獨厚,康樂、鹭江村位于海珠區鳳陽街道中大闆塊,八号線鹭江地鐵北面連接中山大學、南接東風村、西臨五鳳、東面則與大塘村為臨,與繁華的客村僅一牆之隔,與廣州塔的直線距離不過約2公里,是廣州城市新中軸線重點規劃區域。

    康樂、鹭江村外來人口居多,以“中大布匹市場”而聞名,十幾年前由市場自由發展起來,很早便成為廣州地區制衣業“最發達的城中村”之一,發展至今已是全球規模最大的紡織類專業市場,這里遍地密布作坊工廠,每天有無數服裝面料、輔料發往全國各地。

    據了解,最繁華時,鹭江、康樂兩村外來人口估算愈15萬。發達紡織專業市場承載龐大的外來就業人口,使得康樂、鹭江村單在土地外包、自建房出租上,便獲利不少。

    根據鳳陽街道公布的社員(股東)分紅明細表,粗略統計2017年兩村總分紅約達984萬元,2018年,鹭江村村集體經濟總收入為35367萬元,人均分紅為15.83萬元;康樂村村集體經濟總收入為68109萬元,人均分紅約24.44萬元,是鳳陽街道最為富有的經濟社。

    根據設想,改造後的康樂、鹭江村将成為海珠宜居宜商最具發展潛力區域,将依托中山大學等知名品牌資源,引入高新産業,打造高端集聚區,同時憑借紡織經濟,打造國際化商貿基地。

    提及改造,該村村民程先生告訴觀點地産新媒體,布匹市場流水盈利很高,海珠區政府早已計劃将這片低附加值的區域全部更新,“但打造中大創新科技谷的概念,10年前就已經聽過了,這個舊改已經想改很久了,一直改不成。”

    從此次招商文件來看,項目在改造時間上有着嚴格的排期要求,如未能按照規定期限完成任何一項工作,将視為競得人嚴重違約。

    具體而言,競得人需确保2023年底前安置房開工建設,2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決並啟動補償安置協議簽約,2025年底前基本完成安置房建設。

    廣州中原地産項目部總經理黃韬表示,事實上嚴格的排期要求是目前廣州舊改招商的一個標準做法,可以适當控制好舊改周期,同時也利于維護村民的利益,而2025年底前完成安置房建設的要求其實並不算苛刻。

    從申請人資格要求來看,該項目在競標門檻上已經設定了一定的排他性。

    其中提及,申請人為内地A股上市公司或香港聯交所主闆上市公司,2019年總資産不低于1300億元(或等值外币),淨資産不低于600億元(或等值外币),資産負債率不高于65%,且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。

    同時,于公告發布日前,需在廣州市有開發項目且項目竣工面積達500萬平方米以上,其中海珠區房屋竣工面積超過150萬平方米,以及具備商業開發經驗,2015年1月1日至今在中國境内一線城市的商辦、科研建築竣工面積累計超過100萬平方米,其中建築面積達30萬平方米的商業綜合體至少2個。

    合生囊中之物?

    此前于2018年舉辦的省三舊推介會上,鹭江村、康樂村已被納入合生的舊改範圍内。

    該村村民告訴觀點地産新媒體,合生對此片區域已相對熟悉,此前主要介入鹭江村、康樂村社區進行微改造,此外參與開發周邊的配套建設,只不過並沒有悉數符合市政驗收條件。實際上項目周邊所在區域,也有不少合生的樓盤。

    搶占先機的合生後續是否有可能拿下?其目前的資金實力是最為業内所疑慮的。

    據了解,截至上半年,合生創展資産總值2479.7億港元,負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元,增長31.7%;債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元,增長40.2%;今年新增借貸大致730個億,兩年内要償還的債務300億,而截至10月份,總合約銷售金額為約254.87億元。

    2020上半年,合生創展現金短債比為0.9,淨負債率為92%,剔除預收款後的資産負債率為66.6% (人民币兌港元匯率:1.125647)。

    實際上,合生早期已有不少廣州舊改項目。2018年舉辦的省三舊推介會上,合生就曾對外披露,目前在廣州地區有超10個城市更新項目,包括海珠前進項目、海珠區康樂、鹭江村、番禺新基村、員崗等。

    不過,其中多個舊改進展緩慢,有四個項目開發超過20年。

    距離廣州地標建築廣州塔不到2公里的海珠區舊廠改造項目合生TIT國際紡織城科貿園便已閑置七年,目前仍沒有确定的規劃。

    據管理層于中期投資者會議上稱,該項目總量約82萬平米,規劃有30多萬平米可售部分,有些村預計下半年确定下來,順利的話将在明年推出市場。

    一直以來,合生已經習慣“高溢價、慢周轉”方式,在廣州包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在内的多個項目,開發周期均超過十年。

    不過合生近年來似乎也開始了規模變速,一方面加快開發節奏和供貨,另一方面更趨向于多元化拿地方式,尋找優質項目,並表示可能會進行嘗試聯合操盤、小股控盤的方式,介入到項目開發過程。

    今年以來,在廣州舊改市場,合生創展亦有不少收獲。

    4月,合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改項目,項目占地面積接近61.51萬平方米;10月8日,再聯合知識城(廣州)投資集團簽約黃埔區九龍鎮迳頭村舊村改造項目前期服務。

    廣州黃埔區九龍鎮迳頭村舉行舊村改造項目前期服務協議簽約儀式,合生創展集團以及知識城(廣州)投資集團共同入主該村舊改。

    至于本次公開招商的康樂、鹭江村舊改,業内分析指,如此大體量的舊改,單靠合生很難吞下。如若搶下,後續並不排除會尋求其他房企合作開發。

    撰文:林海研    

    審校:徐耀輝



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