制衣起家的永泰集團 啟德拿地失利後轉道倫敦收購德勤大樓

觀點地産網 兩年前，英國房地産投資公司Henderson Park以1.2億英鎊（10.55億人民币）收購倫敦金融城的寫字樓Athene Place時，其創始合夥人尼克·韋伯表示，這是一幢非凡的建築，已經開始吸引租戶興趣，潛力巨大。

但這幢建築在今年7月時就有消息稱，已再度被擺放到交易貨架上。2020年即将步入尾聲時，潛在買家浮出水面，或将是香港一家中小型開發商。

12月2日，有媒體報道，由鄭翼雄家族控制的香港永泰控股（Wing Tai）将出資2.62億英鎊（約22.8億人民币），收購上述Athene Place（雅典娜廣場），若交易完成，資産浮盈12.3億人民币。

由于四大會計事務所之一的德勤是Athene Place的唯一租客，因此這棟樓又被外界稱為“倫敦德勤大樓”。

同一日，作為香港永泰控股集團的地産上市平台——永泰地産，在香港啟德地塊競標上失利。

該地塊為九龍東啟德第4E區1号宅地，最終由中海以42.728億港元拿下。

啟德地塊此前曾收獲10份標書，創舊機場跑道區住宅地標書數目新高，因此備受市場關注。

近幾年，永泰地産在香港新增土地項目上放緩了步伐，投資目光放在了萬里之外的倫敦。

據觀點地産新媒體了解，倘若此次收購德勤大樓順利，這将是永泰地産落成的第七項倫敦資産，該公司此前在倫敦西區和市區已經有6項甲級寫字樓及商鋪項目的布局。

看多倫敦

因為疫情，倫敦在今年經歷了兩次封城。

封鎖給房地産投資帶來巨大影響，根據世邦魏理仕的數據，今年第二季度，倫敦的投資額為20年來第三低，投資者為規避風險也大多處于觀望狀态。

随着新冠疫苗出台，英國于12月2日宣布正式結束二次封國，並迎來不同程度的解封。資本市場人士對此舉表示出樂觀情緒，並認為将打破疫情導致的投資休眠狀态，倫敦房地産投資市場将開始解凍。

第一太平戴維斯全球跨境投資部負責人對此表示，同意倫敦的資本市場已經開放，而且認為這與放寬疫情的封鎖措施相吻合。

今年疫情之後，商業地産的發展舉步維艱。相較兩年前1.2億英鎊的交易價格，此次永泰地産花2.6億買下的德勤大樓，其價格漲幅達到160%，外媒指“這看起來不太可能，但投資者正趁機獲利”。

資料顯示，德勤大樓地址為倫敦66 Shoe Lane，位于老金融城靠近西區的位置，大樓總面積為15.7萬平方英呎（約合1.41萬平方米），按照收購價推算，該大樓每平米的價格高達16.2萬元人民币。

業内人士表示，這幢大樓靠近倫敦市區和西區，因此租戶的需求和數量較大，正對着高盛新歐洲總部的正門，吸引着從事專業服務和TMT行業的人。在倫敦中城區來說，它的空置率較低，低于4%，是一項不錯的資産。

此外，德勤大樓上下共計10層，包括地下室、地面一樓和九層樓上。在相關永泰集團介入前，Henderson Park從德國商業銀行手中收購該資産，但成交價格較低，由黑石房地産債務戰略提供的優先債務融資。

在Henderson Park收購該幢資産後，對德勤大樓進行過全面翻新和區域重新定位。去年，Henderson Park就該幢資産為德勤提供約7.5萬平方英呎的租賃服務，租期15年，世邦魏理仕和BH2則占據2-5層約7.5萬平方英呎的寫字樓面積。

值得關注的是，德勤大樓並非永久産權，目前為租賃産權，産權年限剩余約132年。預計該大樓年租金為1080萬英鎊（約9498.82萬元人民币），初期租金回報率約為4.2%。

事實上，香港财團熱衷于到倫敦投資的故事早已不新鮮，包括李嘉誠、劉銮雄、張松橋、羅旭瑞、林建嶽、郭炳聯、李文達、陳振彬、香港商鋪之王黎永滔、李兆基家族成員鄭啟文、鄭翼雄家族等，紛紛在倫敦買下大量資産。

出乎意料的是，今年内地及香港受疫情影響大多寫字樓和商鋪空置率創新高，但就永泰地産在倫敦的商辦資産來看，似乎受疫情的影響不大。

中報顯示，永泰地産的6項倫敦物業出租率保持在高位，其中三項全資持有的平均出租率更是達到99%。目前，永泰地産在倫敦的商辦資産室内淨面積合計64.99萬平方呎。

在這6項倫敦資産中，永泰地産有4項寫字樓項目位于倫敦西區（West End）。要知道，倫敦西區曾被看作是自金融危機以來全球最貴的寫字樓市場，而另外兩項位于倫敦金融城的寫字樓資産價值不菲。

其中最大一筆收購，是在2018年11月，永泰地産聯手香港萬泰制衣斥資4.6億英鎊（46億港币，40.6億人民币），買下倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street。

截至2020年上半年，永泰地産實現收入19.57億港元，其中來自香港物業銷售及租賃的收入占比達到97.22%，為19.02億港元，而來自倫敦的收入僅為1450萬元。去年全年，永泰地産在倫敦的租金收入為2850萬港元，同比增長7.95%。

在倫敦布局的項目數量已經遠超香港商辦資産的當下，看多倫敦市場之外，永泰地産目前的業績表現里，倫敦貢獻的收入在集團的占比來看卻微乎其微。

究其原因，永泰地産在倫敦金融城兩項大體量寫字樓資産持股比例較低，不超過50%，或許尚未並入上市公司财報中。

而在倫敦西區的寫字樓資産體量較小，能貢獻的租金收入較少。

制衣起家

祖籍廣東汕頭，鄭翼雄在1955年代創立香港永泰制衣廠，随後和大部分港資企業一樣，在1978年進軍房地産業。

據觀點地産新媒體了解，作為永泰在香港唯一的上市平台——永泰地産的前稱富聯國際集團，于1991年上市，為香港和新加坡地産發展商及酒店經營者。

随着老一輩創始人淡出，如今永泰地産掌權者已經交由鄭翼雄的三個兒子身上。

1985年，從美國讀博歸來的鄭維健開始打理家族生意，目前已經71歲的他擔任永泰地産主席，亦為新創建集團及香港上海匯豐銀行的獨立非執董。此外，永泰地産行政總裁則由鄭維健的弟弟鄭維新擔任。

目前，永泰地産旗下擁有兩個地産品牌，分别為永泰亞洲和 Lanson Place，發展物業包括灣仔W Square和銅鑼灣逸蘭精品酒店等。

值得一提的是，永泰地産除了由永泰控股持有外，新鴻基集團亦有持有13.8%的股權。2010年，富聯國際集團易名為永泰地産。

随後在2012年至2016年間，永泰地産相繼在香港沙田、屯門投得4宗地皮，總價56.39億元，可建樓面合計79.62萬平方呎。2017年，永泰地産通過持股65%的合租财團以116.2億港元奪得市建局卑利街、嘉咸街地盤C項目。

市場消息顯示，卑利街/嘉咸街發展計劃共有A、B及C三個地塊，為2017年香港史上最熱門舊改項目。此前A地塊項目由信和置業投得，B地塊項目則由長實競得，卑利街、嘉咸街地盤C項目入標财團競争激烈，包括長實、新鴻基地産、新世界、九龍倉、嘉里等開發商。

大手筆拿下卑利街、嘉咸街地盤C項目後，永泰地産開始通過出售資産回籠資金。先以21.63億港元出售荃灣青山公路503-515号及沙咀道1至9号永南貨倉大廈，再以28.488億港元出售位于灣仔軒尼詩道314-324号W Square的商辦資産。

如今，卑利街、嘉咸街地盤C項目将發展為涵蓋一幢甲級寫字樓、一間酒店、零售鋪位及公共休憩綠化帶的綜合商業項目，提供總樓面面積高達43.35萬平方呎，由永泰地産負責項目建設及租賃，目前項目的地基工程仍正在進行中。

最新估值報告顯示，截至2019年底，永泰地産于香港、中國及英國的投資物業組合在綜合收益表按公平價值204.273億港元列賬，錄得重估虧損1.264億港元。于2020上半年，永泰地産的投資物業價值進一步縮水至199.16億港元。

此外，于2020上半年，永泰地産錄得收入19.57億港元，同比增長361.56%，（2019上半年收入僅4.24億港元），其表示收入增加主要由于期内屯門大榄小秀低密度住宅項目The Carmel确認收入。

可惜，永泰地産還面臨增收不增利的問題，上半年錄得綜合虧損4.58億港元，較同期溢利2.45億港元減少7.03億港元，虧損原因為合營企業的投資物業與金融工具的公平價值虧損為7.73億港元，而2019年同期為2700萬港元，同時The Carmel确認錄得溢利8500萬港元所抵銷。