龍湖羊城破冰 簽約永崗社區背後的灣區舊改小道

觀點地産網 随着一線城市土地資源的日漸稀缺，舊村改造成為了房企補充土地儲備的重要方式。

近日，廣州城中村舊改再度迎來一枚“新兵”——龍湖集團。

消息顯示，11月28日，廣州黃埔區永崗社區北片區舊村改造項目正式破土動工，這也是龍湖自2014年進軍廣州以來，首個浮出水面的城市更新項目。

事實上，随着房地産市場從增量時代向存量時代過渡，借道城市更新業務尋找新的業績增長點，已成為大部分房地産企業的共識。龍湖拿下黃埔永崗社區舊改項目，無疑能夠擴充其在灣區的糧倉，提高在廣州的市場占有率。

但龍湖集團在大灣區城市更新方面的經驗相對較少，在廣州舊改市場更是從未露面，其與永崗社區的故事，又将如何發展？

簽約黃埔永崗社區

觀點地産新媒體獲悉，11月28日，廣州黃埔區永和街永崗社區舊村改造簽約暨拆遷啟動儀式在村委會廣場正式拉開序幕。

永崗社區原屬增城市新塘鎮，2005年8月，劃歸為蘿崗區。2007年12月正式實行“村改居”，原永崗村改為永崗社區。

此次啟動拆遷的是北片區下轄雅瑤、永茂、羅冚、宋屋、樹吓、田心、吓圍、井一、井二、井三10個經濟社，改造拆舊建新範圍約122公頃（1791畝），現狀建築面積約92萬平方米。

“永崗社區算是黃埔區比較大的舊村了，但發展程度不算高，周邊都是大大小小的工業廠房、小作坊。”有熟悉廣州舊改的分析人士提到，永崗社區的改造還是比較迫切的。

事實上，最早接觸永崗社區舊改項目的並非龍湖集團。

過往報道顯示，2019年2月28日，永崗社區與知識城集團舉行舊村全面改造合作框架協議簽約儀式，這是該年繼高新區集團攜手中鼎集團簽約永和新莊社區舊改之後，永和第二個舊改項目。

根據彼時規劃，永崗社區村域面積約4.5平方公里（約450萬平方米），下轄井一、井二、井三、橫東、橫南、橫北、樹吓、吓圍、宋屋、田心、雅瑤、羅冚、永茂13個居民小組，轄區内現有戶籍人口約3328人，外來流動人口約8000人。

對比來看，此次龍湖拿下的舊改項目下轄10個經濟社與上述項目部分重合，根據最新規劃，這10個經濟社統稱為永崗社區北片區，也叫做永崗（井一等十社）舊村項目。

剩下3個經濟社共同組成永崗（橫東等三社），于今年六月，永崗（橫東等三社）公示了拆遷補償，但並未公示中標企業與其余的規劃。

對此，分析人士提到，黃埔區舊改政策是全市最靈活的，出現大的變動並不新奇，不排除知識城集團繼續參與橫東等三社的舊改，另外十個經濟社改由龍湖參與，當然也不排除知識城集團完全退出了永崗項目。

世聯行廣州大區副總經理林家星對上述觀點表示認同：“通常，同一條村有好幾個經濟合作社的，會出現不同經濟合作社與不同主體簽約的情況，因為整村改造是比較難談的，所以有一些會按合作社去談。”

無論是整村舊改還是單個合作社合作，對龍湖集團而言，永崗社區劃片招標，無疑為其布局灣區舊改提供了“入場券”。

與此同時，舊改項目存在體量大、前期投入大、周期長的特點，劃片之後永崗社區體量也因此被分割，對“新兵”龍湖來說，或許風險會更小一些。

龍湖灣區舊改破冰

“龍湖非常看好未來大灣區的發展，接下來會從産業、有特色的經濟、舊改等領域，持續深耕大灣區。”2019年，龍湖集團副總裁胡若翔曾如是提到。

事實上，龍湖集團于2013年首次進入廣東，當年12月30日以10.46億底價競得順德大良街道德勝河北岸N-08号商住地塊。該地塊雖原屬順德新城德勝河北岸“三舊”改造地塊，但也是完成拆遷等步驟釋放出市場的熟地。

于2014年11月，龍湖再度借道舊改熟地，斥資37.8億元競得天河區華美牛奶廠兩宗土地，首入廣州。

直至2016年通過獲得深圳龍華龍津服裝廠舊改項目，龍湖才拿下大灣區第一個舊村改造項目，該項目目前定名為龍湖·春江天玺。

“小學生”龍湖在接下來幾年時間鮮少在灣區舊改市場露面，直到2019年，該公司再度将目光看向了這一塊“蛋糕”。

去年11月，龍湖集團宣布與正勢控股集團簽訂戰略合作協議。根據協議，雙方将建立長期戰略關繫，圍繞大灣區核心城市的城市更新業務進行合作。

正勢集團則與中鼎集團頗有淵源，後者在羊城耕耘多年，持有廣州多個舊改項目。顯然，缺乏經驗的龍湖打算搭一搭“順風車”。

2020年，龍湖在灣區的舊改有了實質性進展，先後拿下深圳光明區高博印刷廠城市更新項目、東莞南城街道勝和社區蚝崗片舊改前期服務商、江門市白沙街水南鳳潮里、古巷里舊村改造項目、珠海市金灣區榄坑村城市更新項目等。

連續落子深圳、東莞、江門、珠海，對龍湖而言，加碼城市更新，成為提速灣區布局的重要一環，而廣州作為灣區的“舊改重地”，無疑也是必争之地。

但初入廣州舊改市場的龍湖，為何選擇了黃埔永崗社區？

分析人士認為，永崗社區地理位置比較好，目前黃埔有軌電車1号線已經開通，而且在城市建設規劃當中，黃埔區的配套不斷完善。

據悉，今年6月，廣州科學城提升規劃深化設計成果通過，拟擴容至約144.65平方公里，而長嶺居就被納入其中，除此之外，位于長嶺居的敏捷科技創新綜合體也已動工。

除了交通、配套等因素外，事實上，今年公布的黃埔66條村改造計劃當中，永崗位列其中，是政府重點推進的城市更新項目。

此外，自從黃埔區發布了《廣州市黃埔區 廣州開發區關于加快省“三舊”改造改革創新試點工作的若幹措施》後，不少開發商相繼進入黃埔，而黃埔舊改的“快拆快批快建”模式，也為開發商省去了大量的審批流程與成本。

作為市場“新兵”，龍湖選擇永崗社區作為試煉場，無疑能夠通過這種“三快”模式，逐漸适應廣州舊改的節奏。

但不可否認的是，龍湖集團在大灣區内城市更新方面經驗相對較少，與此同時，黃埔區推出“城市更新10條”政策，也倒逼開發商們舊改速度不斷加快，這對任何一家企業而言，都是有難度的。