10月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-11-25 18:00

  • 截至10月底,今年已上市物業服務企業達到10家,另有6家物企正等待登陸資本市場,當中不乏恒大物業、華潤萬象生活等标杆企業。

    觀點指數 10月,資本市場上物業再迎高峰,4家物業企業成功上市,分别是卓越商企業、第一服務、世茂服務與合景悠活,達到今年以來單月上市企業數量最高。

    截至10月底,今年已上市物業服務企業達到10家,另有6家物企正等待登陸資本市場,當中不乏恒大物業、華潤萬象生活等标杆企業。

    股價表現方面,一衆物業股股價仍在下探。31隻H股物業股平均跌幅10.6%。值得注意的是,合景悠活自上市起股價便下行,月内跌幅達到22.94%。

    同時,随着行業發展環境持續向好,物業服務企業的營收狀況持續正向增長。招商積余、新大正第三季度分别實現歸母淨利同比增長136.6%、20.02%;南都物業前三季度歸母淨利同比增長21.32%。

    并購市場方面,月内碧桂園服務先後收購了滿國康結、福建東飛兩家市政環衛類服務企業。不難看出,物業服務企業正在業務邊界上繼續拓展。

    下半年一個明顯的趨勢是,物業服務企業開始加速布局城市公共服務領域。

    如保利物業中标錫東新城商務區、嘉興姚莊鎮桃源新邨等城市服務項目;萬科物業正式變更為“萬物雲”,并發布旗下城市服務品牌“萬物雲城”,都顯示了物業服務企業進軍城市服務的決心。

    萬科物業更名,物企橫向并購意圖顯現

    據“10月中國物業服務TOP30”榜單顯示,萬物雲再奪榜首,碧桂園服務、保利物業緊跟其後,位列榜眼、探花。

    10月28日,萬科物業發生企業名稱變更,由“萬科物業”更名為“萬物雲”。包含Space、Tech、Grow三大業務闆塊。涵蓋面向社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”;商企空間服務的“萬物梁行”,以及此前新公布的城市空間服務品牌“萬物雲城”。

    數字化建設方面,“萬睿科技”、“第五空間”分别提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務;“萬物成長”則是公司的孵化器,持續連接成熟企業、孵化創新企業。

    當中值得關注的是,“萬科物業”歷經數十年發展已在全國範圍内産生較大的品牌影響力,截至2020年6月底,“萬科物業”在管住宅項目2769個,在管面積近4億平方米。商辦物業方面,“萬物梁行”已布局149個城市,服務項目超1140個,管理面積超1億平方米。

    萬物雲的三塊業務版圖,反映出當下物業服務企業的發展方向。由于傳統物業服務存在一定的行業天花闆,在保持基礎住宅物業服務增長同時,物業服務企業的業務邊界正在不斷拓展,主要包括收并購産業鍊上下遊公司和進軍城市服務領域兩個方向,當中城市服務是下半年以來頭部物業企業重點布局的業務。

    由于城市公共服務項目的招投标對參與企業有一定資質要求,因此物業公司開展城市服務最好的切入口,無疑就是市政環衛服務。觀察目前市場情況可以發現,頭部物業企業已經開始通過收并購或簽署戰略合作的方式,牽手具備相應資質的環衛公司切入該領域。

    來源:企業公告、觀點指數整理

    10月14日,碧桂園服務公告稱,以24.5億元收購滿國康潔70%的股權。據悉,滿國康潔從事城鄉環境衛生一體化管理運營服務。碧桂園服務選擇對産業鍊下遊企業進行收購,一定程度上是為了提高城市服務業務闆塊的内部協調與利潤水平。

    總的來說,各地對城市公共服務的市場化、社會化還處于初期階段,城市服務領域所涉及的業務類型與市場空間仍在不斷釋放。

    對于物業服務來說,盡早實現前瞻性戰略布局,也是為了後續可能到來的競争做好準備。

    物業股持續回調,難抵企業上市熱情

    10月,港股市場迎來了新一波物業服務企業集體上市,共有4家登陸資本市場。

    數據來源:觀點指數整理

    回顧近年,随着物業服務行業價值逐步顯現,高增長、低風險的行業特性深受資本青睐,房企分拆的熱情空前高漲。截至目前,2020年已成功登陸資本市場的物業服務企業達到12家,其中已遞交招股書排隊上市的物業服務企業達到6家。

    與往年不同,疫情因素影響下,物業服務行業整體表現可圈可點。具體到上市公司,則出現了嚴重的分化:業績優秀、成長性好、具有強力關聯企業支持的物業服務企業股價屢創新高;規模小、業務類型相對單一、業績較差的物業企業則表現平平。

    但自8月以來,物業股股價明顯下挫,并在10月有了進一步加深的趨勢。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    據觀點指數整理港股市場上的31支物業股發現,10月物業股平均股價跌幅超10%。

    從具體股價表現來看,港股市場上僅有浦江中國、祈福生活服務、彩生活表現較好,其中浦江中國月内漲幅4.67%,領跑一衆物業股。而10月30日新上市的世茂服務,收盤報價16.6港元,勉強保住發行價。

    其余28支物業股均有不同程度下跌,更有20支物業股跌幅超10%。值得注意的是,時代鄰裡以-23.3%的跌幅領跌,同時第一服務、金融街物業、合景悠活4家物管企業跌幅超過20%。

    值得注意的是,諸如保利物業、碧桂園服務、雅生活等頭部物業企業的股價表現亦不理想,以保利物業為例,截至10月30日,保利物業股價為55.75元/股,較五月份最高點92.45元/股下跌近40%。

    物業股目前的下挫情況,與年初疫情影響下仍然大幅度上漲的态勢形成鮮明對比。試究其因,近期物業闆塊密集的IPO,或許是導緻物業闆塊調整的直接誘因。

    此前可供投資者選擇的物業企業有限,市場具有一定的稀缺性。但随着越來越多優質物業服務企業上市,一定程度上會令投資者熱度降低、資本分散,新股高開高走的情況恐難現。

    此外,大部分物業企業募資額用途中,用于收并購、進行規模拓展的均占50%以上。可以預示的是,在當下仍是“規模制勝”背景下,擁有資本加持後的物業服務企業紛紛進入跑馬圈地的階段,可供并購的優質第三方項目變得越來越少。在供需關系下,并購标的企業的成本上漲,進一步壓縮物業行業利潤。

    依靠地産母公司的内生生長速度,也受到房地産周期因素影響。市場對于物業股的成長性預期逐漸趨弱,進而帶動股價走低。

    不過,即便在如今物業股闆塊估值回調的背景下,房企分拆的熱情依然高漲。10月12日,陽光城宣布拟分拆旗下物管公司上市,有消息稱,陽光城物業初步計劃集資最少2億美元(約15.6億港元)。

    當然,也要看到有越來越多的物業服務企業,諸如彩生活、卓越商企服務、世茂服務、恒大物業等拉來京東、騰訊、阿裡等互聯網巨頭做戰投。利用物業服務的社區場景,挖掘社區服務的消費價值,這個消費場景未來能為物業服務發展帶來怎樣的商業價值,還有待觀察。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    物業