10月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-11-24 16:05

  • 商業地産投資機構們具有着豐富的經驗,物流地産也将會在資本的輔助下成為下一個投資風口。

    觀點指數 10月,凱德集團發布2030年可持續發展總體規劃,計劃實現全球資産綠色化。近年來房地産正在進入“綠色”時代,綠色信貸、綠色債券、綠色保險、碳交易等綠色金融也給融資收緊的房地産企業帶來不少生機。

    同時,越來越興起的單層CMBS産品也在緩解地産企業的融資壓力。對于地産行業融資人來說,信托未來的通道業務會越來越少,收費也越來越高,單層CMBS的去通道能有效減少融資成本。

    另類房地産投資方面,2020年“雙11”當天物流快件再創歷史新高,疫情期間新消費習慣的形成對物流倉儲行業來說更是利好,今年成立的大量物流基金也反映了國内外投資者對中國物流地産的未來充滿信心。

    光大、基彙分奪榜首,凱德借道“綠色融資”升至第二

    從“10月中國商業地産資産管理創新力排行”來看,位列内地和非内兩個榜單榜首的分别是光大安石和基彙資本,而凱德集團在非内榜單中排名上升至第二位。

    10月份,凱德發布了2030年可持續發展總體規劃,計劃2030年将碳排放強度降低78%,可持續融資組合翻三倍,達到60億新元。

    在此之前,凱德一直緻力于創新環保,其位于新加坡的凱盛大廈就是在此概念下誕生。凱德計劃在2030年實現全球資産綠色化,減少支出成本,目前已獲得20億新元可持續融資,包括與可持續發展挂鈎的貸款、綠色貸款和綠色債券,同時在政策的優惠下也節省了貸款利息。

    “可持續發展”一直是近十年商業地産界讨論的話題。房地産正在進入“綠色”時代,可持續、循環、健康等關鍵詞正在成為未來房地産發展運營的重要理念。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    自2016年人民銀行等七部委聯合發布《關于構建綠色金融體系的指導意見》以來,綠色金融在我國全面發展,成為國家層面金融政策的導向之一。越來越多的金融機構把綠色發展或ESG作為未來發展方向。綠色信貸、綠色債券、綠色保險、碳交易等金融創新不斷湧現,也給房地産行業帶來不少生機。

    2020年,房地産面臨着艱難的外部環境,疫情疊加“三道紅線”,更是讓房企的融資動作明顯降溫。在國家政策的大力鼓勵下,綠色融資不失為一個有效的藥方。

    商業地産本質上依賴于長期的經營管理,綠色建築對于成本管控方面的幫助無疑是一個長期的利好,同時綠色融資還能夠降低利息成本,對商業地産來說是一個有利于長期經營的選擇。

    内地企業方面,國壽資本将作為中國人壽出資90億元成立的國壽啟航壹期股權投資基金的管理人,該基金是比較少見的夾層基金,将投資于一線及強二線城市持有型不動産。

    國壽資本表示,上述基金将重點投資于服務内循環大局及支持國家戰略新興産業發展的持有型不動産。同時,基金可有效對沖當前全球低利率環境下的收益率風險,為投資人提供穩定較高的期間收益與退出收益。

    夾層基金介于股權與債權之間,既受益于公司财務的增長所帶來的股權收益,也兼顧了次級債券收益,兼具了安全性和收益性;同時核心地區的持有型不動産能提供穩定的現金流,長期持有後的資産增值也能幫助對沖外部風險,這對需要長期穩定的保險資金來說是最好的選擇。

    首個單SPV續發型CMBS發行

    數據來源:觀點指數整理

    10月,據觀點指數不完全統計,商業地産資産證券化産品共發行3單,發行總額為54.43億元,較上月的9單127.63億元明顯大幅下降。其中最大額為印力發行的首個單SPV續發型CMBS,發行規模40億元,産品期限為18年,其中優先級38億元,利率為4.4%,标的物業為深圳印力中心。

    這是該項目作為底層資産第二次進行融資。2017年,第一期專項計劃完成發行,發行規模37.9億元,計劃期限為12年。此次産品續發主要是由于其底層資産現金流十分可觀,作為一個抵押貸款,在覆蓋第一期CMBS利率後仍然能夠進行第二期續發,充分說明作為底層資産的深圳印力中心的現金流資質。

    同一個項目前後采用了不同結構來發行CMBS,也暗示着單層CMBS結構産品開始漸漸興起。在我國,采用雙SPV結構的主要目的是解決未能清晰、特定化資産作為合格資産的發行需求。

    根據相關法律文件,開展資産證券化的基礎資産必須是權屬明确,可産生獨立、可預測的現金流且可特定化的财産權利或财産。而法律上未明确界定的收益權通過信托SPV1轉換為債權,在轉讓予SPV2時便可視為特定化、可預測的現金流,從而實現基礎資産性質的轉變。

    單層CMBS的興起對地産行業來說是一個值得興奮的消息。單層CMBS融資成本小、操作靈活的優點一直都是其最大的優勢,但由于法律原因一直難以實行。對于地産行業融資人來說,信托在受到強監管後,房地産的通道業務會越來越少,收費也越來越高,融資成本難以承受。

    如今能夠自主發行單層CMBS,提高發行效率、去通道,未來單層CMBS市場将會更加火爆。

    物流倉儲成為投資風口

    10月15日,怡亞通發布公告稱,為了盤活公司資産,公司将籌劃設立REITs并在新交所發行上市。

    怡亞通是深圳市投資控股有限公司控股企業,也是中國第一家上市供應鍊企業,今年7月被評為2020年《财富》中國500強第142位。該企業以物流為基礎,與供應鍊各環節參與者一起構建了一個供應鍊商業生态圈,是中國規模最大的供應鍊綜合服務企業,2018年業績量近1000億元。

    市場調查數據顯示,冷鍊物流位于中國另類房地産投資意向排名第5位,2020年的投資意向占到20%。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    物流在我國的發展速度可謂勢不可擋,2020年“雙11”期間,全網銷售額突破5000億元,同比增長28%;物流方面,國家郵政局監測數據顯示,11月1日-11日,全國郵政、快遞企業共處理快件39.65億件,其中11月11日當天共處理快件6.75億件,同比增長26.16%,再創歷史新高。

    物流地産的前期投入大,租賃時期長,收入穩定,非常适合進行輕資産運營。作為公募REITs的适用範圍之一,在中國擁有非常廣闊的發展空間。急速發展的電商業對物流倉儲需求極大,圓通、順豐、京東等物流、電商企業紛紛加速擴張倉儲産業用地。

    雖然物流地産正在快速擴張,但是我國人均物流面積與發達國家仍然存在差距。2015-2018年我國物流園區數量複合增速達10.6%。截止2018年,全國倉庫面積為10.6億平方米,物流園數量達1638個,人均物流地産面積僅為0.7平方米/人,而發達國家則是達到3平方米/人,中國仍有較大發展空間。

    疫情期間新消費習慣的形成對物流倉儲行業來說更是利好,聞風而至的資本也瞄準了這塊極具潛力的市場,紛紛成立物流基金準備進行投資。

    今年是物流基金頻頻刷屏的一年,CBRE環球投資與樂歌集團合作募資55億、普洛斯中國收益基金I募資150億、順豐與中信資本設21億元物流地産基金,資本與物流結合的消息不斷傳出。這些基金的募集能夠在短短時間内完成,正是國内外投資者對中國物流地産的未來充滿信心的體現。

    對物流企業來說,擴張的本質在于拿地、融資和招商。政府對工礦倉儲用地有諸多限制,同時物流地産屬于資金密集型産業,回報時間長;最重要的出租率、也就是招商則是保證收益的基礎。面對這三個方面,商業地産投資機構們具有着豐富的經驗,物流地産也将會在資本的輔助下成為下一個投資風口。

    撰文:周藝初    

    審校:陳朗洲



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