解局 | 雅居樂叫賣大灣區“大宗資産”

觀點地産網 “三道紅線”下，房地産行業正在發生改變，而這些改變，表現在形式上則各有不同。

有些企業選擇了變賣資産套現，最近這樣做的，是華南知名房企雅居樂。

觀點地産新媒體獲悉的一份資料顯示，雅居樂正有意出售位于粵港澳大灣區的四項“大宗資産”。

這份顯然是精心準備過的《大宗資産投資手冊》上寫道：“目前，雅居樂在售4宗建面約600-8500平方米的大宗資産，涵蓋購物中心、社區商鋪及會所等復合型業務，滿足多元業态靈活運營需求。”

具體來看，雅居樂準備出售的資産分别包括惠州白鹭湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海禦景豪庭社區商鋪、佛山南海禦景名門社區商鋪。

大灣區的“大宗”資産

資料顯示，惠州白鹭湖在售超市建築面積逾8500平方米，讓購入者引入豐富的商品門類，打造成為社區商業的門面擔當，建議可營業态為餐飲、超市或專業市場。

廣州從化集市中心建築面積約1323.25平方米，其中首層280.76平方米，二層1043.49平方米、商業産權40年，出售方式為整體出售，建議可營業态為肉菜市場。

佛山南海禦景豪庭社區商鋪的建築面積約611平方米，整體出售，1字頭單價。建議可營業态為早教機構、健身俱樂部、棋牌室、主題休閑會所或養生館等。

佛山南海禦景名門社區商鋪買一層贈送負一層約1630平方米的使用權，使用面積共達3400平方米，出租自營皆可。建議可營業态為早教機構、健身俱樂部、家具城、主題休閑會所或養生館等。

雅居樂特别指出，在大灣區的熱鬧氛圍下，大宗交易市場仍是不少投資者首選的投資熱土，無論租賃還是買賣，表現都是活躍的。尤其近兩年的大宗買賣交易，在成交金額還是外資進駐，都創造了新的紀錄。

事實上，這是近期看到的房企意欲出售資産的最新一例而已。

此前曾有報道，恒大計劃出售全國範圍内1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業等物業，總數超過200個；富力正在推進的資産處置項目還包括：向平安不動産轉讓部分廣州黃埔筆村舊改項目股權；向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份；綠地集團則有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目，合計售價231億元人民币。

可以看出，和其他企業相比，雅居樂這次準備出售的資産規模並不算大，數量也不多。對此，第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇對觀點地産新媒體表示，嚴格來說，雅居樂出售的這些並不能稱之為“大宗資産”。

“通常而言，大宗資産交易里的大宗資産是有一定要求的，比如是要在核心城市、核心地段，比如面積要在3萬-10萬平方米之間。”上述人士稱。

至于雅居樂準備出售的這幾宗資産是否優質，出售前景是否看好，謝靖宇沒有評價。但他指出，目前比較容易出現買家和賣家之間價格預期不一致。很多企業在出售資産的價格上預期都是比較高的，但買家心态是非常實際的。

“而且從投資回報率看，北京、上海的資産肯定高于廣州、深圳，站在投資者角度會更有吸引力。”

另一方面，由于三條紅線的原因，越來越多企業選擇出售資産。從第一太平戴維斯收集的市場數據顯示，近期越來越多資産都已經出現了準備出售的情況。

“可以說現在只是一個開始，接下來會越來越多。”謝靖宇認為，資産交易大潮才剛剛開始。

雅居樂的多元“掣肘”

對于並不擅長商業地産的雅居樂來說，普通住宅以外的持有型物業能拿來出售的並不太多。但如果還要進行多元化發展的話，增加現金是目前比較迫切的局面。

2019年，雅居樂經營活動産生的現金流量淨額為-145.51億元，比2018年下降了653.69%。

雅居樂對此曾表示，之前增加的負債主要是支持多元化業務發展。

在前段時間舉行的投資者交流會上，雅居樂明确表示：“如果沒有三道紅線，我們内部對2021年的有息負債要求增長在5%左右。以前增加的債務方面主要是支持多元化業務，母公司支持會越來越少。如果雅城上市成功，也将增加公司現金情況，幫助改善淨負債率。”

自2016年雅居樂更改公司名開始多元化發展後，截至目前，還處于前期布局、初步發展的階段。

今年上半年，雅居樂的物業發展業務收入與多元化業務收入的占比分别為87.4%及12.6%，主席陳卓林曾表示，希望2022年到2023年，地産跟多元化業務各占收入一半。

相比之下，多元業務的現金貢獻占比則更為明顯。投資者交流會上，雅居樂表示預計全年會有770億回款，其中160億左右為多元化業務回款。

但今年，雅居樂在多元化業務方面的投資力度有所放緩，據公司方面透露：“雅居樂今年為多元化業務提供資金幾十億，相比往年50-100億的支持已經減少很多。”

可以，現金已經成為掣肘雅居樂多元業務發展的關鍵之一。

在地産主業上也不例外，據雅居樂方面透露，今年内部計劃的買地預算是360億，截至11月初，只花費了240億元，不到計劃支出的70%。

雖然雅居樂方面對此表示“沒必要一定要把剩下的用掉”，但外界相信，更真實的原因是雅居樂在投資者交流會上所言：“比較便宜的地塊和産業小鎮可以幫助控制總負債。”

截至2020年6月末，雅居樂資産負債率為76.26%，剔除預收款後的資産負債率為72.79%。

這個數字看上去並不高，但不能忽視的是，截至2019年12月31日，雅居樂永續債為135.67億元，較2018年同期增長62.77%。

據雅居樂最新透露，其永續債情況現在已經改善很多，目前有114億元，要求明年到100億以下。

還債、投資多元業務、拿地等都需要不斷注入資金，在這種情況下雅居樂将一些資産物業進行出售似乎可以理解。

但問題是，雅居樂意圖出售總面積不過1.3萬平方米左右的社區超市、商鋪，能賣出多少價格？

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