解局 | 雅居樂叫賣大灣區“大宗資産”

观点地产网

2020-11-20 23:36

  • “現在隻是一個開始,接下來會越來越多。”

    觀點地産網 “三道紅線”下,房地産行業正在發生改變,而這些改變,表現在形式上則各有不同。

    有些企業選擇了變賣資産套現,最近這樣做的,是華南知名房企雅居樂。

    觀點地産新媒體獲悉的一份資料顯示,雅居樂正有意出售位于粵港澳大灣區的四項“大宗資産”。

    這份顯然是精心準備過的《大宗資産投資手冊》上寫道:“目前,雅居樂在售4宗建面約600-8500平方米的大宗資産,涵蓋購物中心、社區商鋪及會所等複合型業務,滿足多元業态靈活運營需求。”

    具體來看,雅居樂準備出售的資産分别包括惠州白鹭湖超市、廣州從化集市中心、佛山南海禦景豪庭社區商鋪、佛山南海禦景名門社區商鋪。

    大灣區的“大宗”資産

    資料顯示,惠州白鹭湖在售超市建築面積逾8500平方米,讓購入者引入豐富的商品門類,打造成為社區商業的門面擔當,建議可營業态為餐飲、超市或專業市場。

    廣州從化集市中心建築面積約1323.25平方米,其中首層280.76平方米,二層1043.49平方米、商業産權40年,出售方式為整體出售,建議可營業态為肉菜市場。

    佛山南海禦景豪庭社區商鋪的建築面積約611平方米,整體出售,1字頭單價。建議可營業态為早教機構、健身俱樂部、棋牌室、主題休閑會所或養生館等。

    佛山南海禦景名門社區商鋪買一層贈送負一層約1630平方米的使用權,使用面積共達3400平方米,出租自營皆可。建議可營業态為早教機構、健身俱樂部、家具城、主題休閑會所或養生館等。

    雅居樂特别指出,在大灣區的熱鬧氛圍下,大宗交易市場仍是不少投資者首選的投資熱土,無論租賃還是買賣,表現都是活躍的。尤其近兩年的大宗買賣交易,在成交金額還是外資進駐,都創造了新的紀錄。

    事實上,這是近期看到的房企意欲出售資産的最新一例而已。

    此前曾有報道,恒大計劃出售全國範圍内1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業等物業,總數超過200個;富力正在推進的資産處置項目還包括:向平安不動産轉讓部分廣州黃埔筆村舊改項目股權;向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份;綠地集團則有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目,合計售價231億元人民币。

    可以看出,和其他企業相比,雅居樂這次準備出售的資産規模并不算大,數量也不多。對此,第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇對觀點地産新媒體表示,嚴格來說,雅居樂出售的這些并不能稱之為“大宗資産”。

    “通常而言,大宗資産交易裡的大宗資産是有一定要求的,比如是要在核心城市、核心地段,比如面積要在3萬-10萬平方米之間。”上述人士稱。

    至于雅居樂準備出售的這幾宗資産是否優質,出售前景是否看好,謝靖宇沒有評價。但他指出,目前比較容易出現買家和賣家之間價格預期不一緻。很多企業在出售資産的價格上預期都是比較高的,但買家心态是非常實際的。

    “而且從投資回報率看,北京、上海的資産肯定高于廣州、深圳,站在投資者角度會更有吸引力。”

    另一方面,由于三條紅線的原因,越來越多企業選擇出售資産。從第一太平戴維斯收集的市場數據顯示,近期越來越多資産都已經出現了準備出售的情況。

    “可以說現在隻是一個開始,接下來會越來越多。”謝靖宇認為,資産交易大潮才剛剛開始。

    雅居樂的多元“掣肘”

    對于并不擅長商業地産的雅居樂來說,普通住宅以外的持有型物業能拿來出售的并不太多。但如果還要進行多元化發展的話,增加現金是目前比較迫切的局面。

    2019年,雅居樂經營活動産生的現金流量淨額為-145.51億元,比2018年下降了653.69%。

    雅居樂對此曾表示,之前增加的負債主要是支持多元化業務發展。

    在前段時間舉行的投資者交流會上,雅居樂明确表示:“如果沒有三道紅線,我們内部對2021年的有息負債要求增長在5%左右。以前增加的債務方面主要是支持多元化業務,母公司支持會越來越少。如果雅城上市成功,也将增加公司現金情況,幫助改善淨負債率。”

    自2016年雅居樂更改公司名開始多元化發展後,截至目前,還處于前期布局、初步發展的階段。

    今年上半年,雅居樂的物業發展業務收入與多元化業務收入的占比分别為87.4%及12.6%,主席陳卓林曾表示,希望2022年到2023年,地産跟多元化業務各占收入一半。

    相比之下,多元業務的現金貢獻占比則更為明顯。投資者交流會上,雅居樂表示預計全年會有770億回款,其中160億左右為多元化業務回款。

    但今年,雅居樂在多元化業務方面的投資力度有所放緩,據公司方面透露:“雅居樂今年為多元化業務提供資金幾十億,相比往年50-100億的支持已經減少很多。”

    可以,現金已經成為掣肘雅居樂多元業務發展的關鍵之一。

    在地産主業上也不例外,據雅居樂方面透露,今年内部計劃的買地預算是360億,截至11月初,隻花費了240億元,不到計劃支出的70%。

    雖然雅居樂方面對此表示“沒必要一定要把剩下的用掉”,但外界相信,更真實的原因是雅居樂在投資者交流會上所言:“比較便宜的地塊和産業小鎮可以幫助控制總負債。”

    截至2020年6月末,雅居樂資産負債率為76.26%,剔除預收款後的資産負債率為72.79%。

    這個數字看上去并不高,但不能忽視的是,截至2019年12月31日,雅居樂永續債為135.67億元,較2018年同期增長62.77%。

    據雅居樂最新透露,其永續債情況現在已經改善很多,目前有114億元,要求明年到100億以下。

    還債、投資多元業務、拿地等都需要不斷注入資金,在這種情況下雅居樂将一些資産物業進行出售似乎可以理解。

    但問題是,雅居樂意圖出售總面積不過1.3萬平方米左右的社區超市、商鋪,能賣出多少價格?

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    撰文:武瑾瑩    

    審校:徐耀輝



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