解局 | 領地二次遞表通過聆訊中的招股書密碼

观点地产网

2020-11-20 20:29

  • 二次遞表到通過聆訊,僅耗時一個多月,領地這段IPO之旅看起來即将抵達終點站。

    觀點地産網 追逐着金輝控股、上坤地産、祥生控股等企業的上市節奏,領地或将成為年内第六家于港交所上市的内房企業。

    按照匯生國際融資有限公司總裁黃立沖的觀點,11月、12月是港交所上市窗口期,在這一階段,能夠批準上市的企業都會集中上市。

    不過,領地此番IPO旅途剛開始其實不算順利。

    第一次遞交招股書是今年4月份,半年之後這份招股書最終失效。不過,二次遞表到通過聆訊,僅耗時一個多月,領地這段IPO之旅看起來即将抵達終點站。

    11月19日,港交所披露,領地控股通過了聆訊,由建銀國際擔任獨家保薦人。業内人士稱,一般二次遞表後能通過聆訊,主要是關鍵問題得以解決。

    此前亦有觀察人士對觀點地産新媒體表示,企業上市緩慢的潛在原因可能是存在合規問題,被港交所問詢時間過長,比如融資結構有沒有隐患,土地儲備合不合理,業務運營披露詳盡程度,以及判斷估值是否合理,是否真有募資需求等。

    不過個中細節、原因也無從查悉,或許隻能從更新的内容中窺探一二。

    聆訊後的資料信息

    從聆訊後資料集中,可以看出領地對于财務數據進行了更新,也重點列出了截至2020年5月30日的數據内容。

    首先是收益方面,于2017年、2018年、2019年止年度,領地錄得收益分别為53.39億元、45.14億元、75.68億元,而截至2019年及2020年5月31日止五個月,該公司的收益分别為10.78億元及30.28億元,同比大幅增長180%。

    領地稱,于業績紀錄期間的收益波動主要是由于相關期間已交付總建築面積波動,導緻物業銷售收益不穩所緻。

    值得關注的是,截至2019年5月31日止五個月,領地亦錄得虧損淨額930萬元,主要是由于交付時間表導緻于該期間錄得的收益不足以支付成本及開支。

    而且領地今年盈利能力呈下降趨勢,2017年-2019年淨利率分别為12.2%、11.5%、8.9%,截至今年5月31日,淨利率僅為5.5%。

    此外,毛利由截至2019年5月31日止五個月的3.36億元增加190.2%至截至2020年5月31日止五個月的9.75億元。毛利率由截至2019年5月31日止五個月的31.2%增至截至2020年5月31日止五個月的32.2%。

    領地解釋稱,主要是由于截至2020年5月31日止五個月主要的創收項目(例如眉山凱旋國際公館),因土地收購成本相對較低而錄得相對較高的毛利率。

    此前領地曾因毛利率波動較大,且處于較低水平而被諸多關注。數據顯示,截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,領地毛利率分别為20.1%、35.7%及27.8%。

    此次最新數據披露,顯然讓報表好看了一些。

    資金方面,領地另一明顯變化為現金流量淨額。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,領地經營活動所用現金流量淨額分别為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元,連續三年錄得經營活動現金流量為負。

    彼時解釋為,主要是由于物業開發活動及土地收購持續增加,導緻業務營運所用現金龐大所緻。

    截至2020年5月31日止五個月,領地經營活動所得現金流量淨額為3.73億元。具體而言,是由于經營活動所得現金15.34億元、所得利息460萬元及融資租賃租金付款利息部分30萬元,惟部分被已付利息7.03億元及已付稅項4.62億元所抵銷。

    據招股書介紹,于業績記錄期間,領地主要以經營活動所得現金流量、股東注資、銀行及其他借款(包括信托及其他融資)應對營運資金需求。

    于2017年、2018年及2019年12月31日與2020年5月31日的流動資産淨值分别為25.73億元、50.87億元、64.03億元及102.64億元,流動資産淨值于業績記錄期間普遍增加。

    另一方面,領地的債務總額也在不斷增加。于2017年、2018年及2019年及2020年5月31日,債務總額(包括計息銀行及其他借款和租賃負債)分别為35.99億元、78.27億元、117.69億元及151.89億元。

    截至2017年、2018年及2019年及截至2020年5月31日,未償還銀行及其他借款(包括信托及其他融資)總額分别為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元。截至同日,未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分别為6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

    截至2020年8月31日,領地應于一年内償還借款30.29億元,應于二到五年内償還借款103.54億元。

    在手現金及銀行結余處于增長狀态,截至2017年、2018年及2019年及2020年5月31日,這項數據分别為9.96億元、14.63億元、31.78億元及55.83億元。就目前來說,能覆蓋一年期債務,償債能力有所上升。

    但領地淨負債率依舊高居不下,于2017年、2018年、2019年及2020年5月31日的淨資産負債比率,分别為0.6倍、1.1倍、1.4倍及1.5倍。

    得以披露的銷售情況

    新的招股書中,領地還單列出近期發展及無重大逆轉的情況。

    領地表示,于業績記錄期間及截至本文件日期,由于業務模式及營運所處的整體經濟與監管環境并無重大變化,故此業務保持穩定。

    其中,領地提及業績記錄期間及直至2020年7月31日,應占訂約銷售額為44.61億元,應占總建築面積為52.1萬平方米。

    事實上,第一版招股書當中,領地并無透露應占訂約銷售額情況,此次披露截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度與截至2019年及2020年5月31日止五個月,應占訂約銷售額分别約65.58億元、113.11億元、152.86億元、61.43億元及62.35億元,應占總建築面積分别為80.61萬平方米、134.96萬平方米、197.61萬平方米、73.96萬平方米及79.27萬平方米。

    通過此數據可以發現,領地2018年才實際突破百億規模,離此前提出的實現“千億”目标相距甚遠。

    按照領地原先的計劃,2018年銷售目标300億,2019則要實現千億。

    去年,領地集團20周年品牌發布會上,董事長劉玉輝又繼續提出千億規劃,稱“最終在2020-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越”。

    根據上述披露的數據,2020年前7個月,領地實際操盤銷售金額為百億左右。

    另一方面,領地的新變化還體現于業績記錄期間後及直至最後可行日期,透過拍賣購入六塊土地,總地盤面積約59.54萬平方米,總代價約31.91億元。

    土儲方面,領地控股已形成以成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區為核心區域的全國化布局,項目分布于全國20多個城市,包括新疆、佛山、成都、北京、長春、樂山、眉山、西昌等城市。

    截至2020年7月31日,領地控股持有104個處于不同開發階段的房地産項目,其中86個為直營公司,18個為聯營公司。

    104個項目中有68個位于四川省,領地也直接指出,過去的重心主要是在四川省開發住宅物業項目。

    截至2020年7月31日,領地錄得應占總土地儲備為1615.2萬平方米,包括應占未售可銷售建築面積以及已售但未交付建築面積57.08萬平方米、應占開發中物業總規劃建築面積856.25萬平方米及應占持作未來開發物業估計總建築面積701.89萬平方米。

    可供對比的是,截至2020年2月29日,領地總土地儲備為1331.45萬平方米,即短短五個月時間增加了283.75萬平方米。

    伴随着上市進程的推動,領地擴張步伐也在加快。

    2020博鳌房地産論壇期間,領地集團助理總裁姚科接受觀點地産新媒體采訪時表示,公司今年整體戰略為“深耕突破,跨越發展”,從人才團隊、管理架構、區域布局及業務協同等方面均作出了調整與探索。

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    撰文:許淑敏    

    審校:徐耀輝



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