戴德梁行：大灣區都市圈蓄勢待發，廣州TOD未來發展空間巨大

戴德梁行攜手華潤置地舉辦“TOD模式與城市發展論壇”，開啟多方位視角，共探大灣區及其樞紐城市廣州TOD發展的未來圖景。

大灣區都市圈發展“剛剛開始”， 廣佛TOD發展前景可觀

今年8月，國家發改委發布關于粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃的批復，大灣區将構建主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省内地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達的交通圈。“一小時都市圈”的打造，将加快大灣區内的高端要素流動和現代産業集聚發展。

戴德梁行策略發展顧問部主管及高級董事邵豐表示，日本東京、大阪和香港地區的都市圈和TOD經歷了上百年的發展，軌道交通已經非常密集化，TOD發展經驗非常成熟，為我們廣佛發展TOD提供了很好的對標借鑒價值。相比之下粵港澳大灣區尚處于都市圈形成的初步階段，與之配套的樞紐經濟能級和鐵路網絡密度上相比東京等發達地區仍有較大發展空間，而灣區大型樞紐最密集布局的地區又集中在廣佛地區，因此廣佛地區的樞紐經濟片區未來将有衆多投資機會，非常值得大家關注。

圖片1 戴德梁行策略發展顧問部主管及高級董事邵豐

軌道交通将成為廣佛深度融合的主要方式。佛廣通勤的候鳥聚集居住的南海區、順德區和禅城區，日通勤人數超過26.5萬人次/日。過去佛山居住、廣州工作的候鳥生活十分普遍，反映了廣佛兩城間人流的單向流動，未來廣佛同城化将覆蓋産業、生态、民生等領域，在廣佛交界處，已經從北向南規劃和建設了廣州北站、棠溪站、廣州流花火車站、廣州南站、南沙站五個超大型的樞紐項目，預計在TOD的帶動下，未來廣佛的融合方式，将會實現更高層次的深度融合。

圖示1 粵港澳大灣區都市圈下的軌道交通發展機遇 來源：戴德梁行

城市發展新動力：TOD概念下的樞紐經濟

從目前的發展趨勢來看，軌道交通TOD除了高鐵/地鐵站廳商業及站點上蓋開發外，樞紐經濟區/片區開發也是其重要一環。對此邵豐表示，縱觀國内已建高鐵新城的經驗，高鐵單一要素無法驅動城市發展 ，高鐵 +“X”模式更有利于高鐵新城市的可持續發展。

圖示2 樞紐經濟

以廣州南站為例，其坐擁大灣區最大客流量和規劃面積，是以樞紐經濟推動高質量發展戰略部署的重要中心。但在廣佛深度融合的背景下，樞紐型商務區的建設仍為空白。針對廣州南站如何圍繞高能級樞紐打造商務區、選擇主導産業，活化樞紐帶來的大量客群，将其向商務、消費轉化這一議題，戴德梁行剖析了日本新宿站和上海虹橋站案例，總結出四大樞紐經濟區發展經驗：

1.打造高端服務業聚集區，形成樞紐商務區

2.打造樞紐型商圈，商旅融合的特色業态

3.依托樞紐，發展文旅産業，把客流轉化成商流

4.産城人文復合化發展

做好這四點，交通樞紐項目将能帶來比“淨流出流入”更多樣化的人口流動，産業方面吸引現代服務業、總部經濟導入，激發整個區域的可持續發展。

TOD項目的重塑新區域價值路徑

與片區開發效能相同，成功的TOD項目往往能極大的改寫城市片區經濟及文化價值，推動美好商業生活的實現及城市的可持續發展，華潤置地廣州公司總經理許凡從TOD的歷史沿革切入，分享了華潤置地與TOD獨特的淵源。從羅湖萬象城開始，到上海萬象城，再到大興機場華潤置地中心、以及面向未來的東莞濱海灣項目、西麗高鐵站項目等經典的TOD案例。在分享當中，許凡先生以上海萬象城為例，特别展開剖析了上海萬象城這一極具代表性的TOD在地實踐案例。闡述了華潤置地如何讓吳中路煥然一新。以此展開，許凡展開了華潤置地關于TOD戰略的獨特思考，戰略規劃。 

圖片2 上海萬象城

總而言之，華潤置地以TOD為核心的片區統籌模式勾勒城市發展的全新可能：通過建設一個“垂直”而非“水平”的城市綜合體,營造舒适宜居、交通便捷的生活環境,引導綠色健康的居住和生活行為模式;通過提供從規劃設計,到投資開發,再到持續運營的全周期服務,實現交通通達、人流交匯、産業聚集,從而帶動城市繫統不斷優化,城市能級不斷提升,幫助民衆更加公平地享受到城市發展帶來的紅利。

圖片3 華潤置地廣州公司總經理許凡

華潤置地在廣州新塘的TOD項目也頗受關注，對此許凡表示，新塘立交項目是一個新型的TOD項目，因為從交通組織形态而言，該項目融合了立交、地鐵、公交，而且又是無縫連接穗、莞、深三城，從歸家到出行，暢通無阻，而他的出現，恰恰是粵港澳大灣區深度融合的一個具體案例實踐。以這個項目為基礎，華潤置地将立體交通網絡與居住體驗進行深度融合，容納健康社區、綠色生态、人文成長等理念，構建“活力社區生态圈”，其中包含上蓋生态中央公園、屋頂漫步空間、花園式商業街區、復合文化生活空間等亮點，共同塑造開放共享的城市綠色空間，構建城市生态新生活。華潤置地希望人們在此眺望城市的天際線、觀賞日落、在空中花園里惬意漫步，在這里相識、歡笑，享受一個真正城市公共空間的包容與自由。華潤置地期待着新塘TOD能真正成為與周邊環境、社區良好互動的實踐典範。 再加上各種配套實現真正意義上更新人居體驗，尊重生活一次大膽，卻又溫情的嘗試。 

圖片4 華潤置地廣州新塘項目

盡管TOD項目能為區域帶來價值的極大提升，但因其特殊性，開發難點痛點也随之出現。對此，華陽國際設計集團執行董事鄒展宇分析到，TOD項目多為綜合功能開發，在城市化片區性規劃的同時，還要兼顧車輛段工藝區域開發，涉及地鐵站出入口、人防面積等諸多技術性環節。面對TOD項目功能復雜、技術復雜、開發範圍廣、開發時間長、參與部門多等多重挑戰，在規劃和設計過程中更要始強調以人為本的原則，只有以城市發展為契機，以策略為方法，以人為根本，才能打造出可持續的城市生活綜合體。

圖片5華陽國際設計集團執行董事鄒展宇

戴德梁行廣州公司總經理羅進良最後總結，TOD在促進城市發展融合的同時，帶動了産業的發展與提升。對于粵港澳大灣區而言，TOD項目前景巨大，無疑為衆多城市建設的參與方帶來了豐沛機遇。