千億祥生168天踩紅線上市 二代陳弘倪接手的資本時間

觀點地産網 一家企業的領導人往往代表了企業的性格和氣質，投資者在投資企業就是在投資管理層。

11月18日，祥生控股（集團）有限公司正式在港交所挂牌上市，董事會主席陳國祥與行政總裁陳弘倪共同敲響了那面鑼鼓——父子二人舉起手在空中緊緊相握，這是一場權力的交接，如今祥生已經進入了“陳弘倪時間”。

上市首日，祥生股價走勢十分平穩，截至收盤報5.59港元，與開盤價持平，市值167.7億港元，處在另外兩匹黑馬新力（149.23億港元）與中梁（183.03億港元）之間。

上坤于昨日挂牌後，祥生也在今日完成上市敲鐘，這已經是年内的第五只房企完成上市，港交所大門有所松動。

匯生國際融資有限公司總裁黃立沖對此表示：“上半年由于疫情影響封關，所以兩地業務難以推進，許多計劃在上半年上市的企業都被推遲了。”

黃立沖認為，房企接下來能否上市仍然要看自身素質，只是市場和政策原因影響比較大，導致房企銷售和融資面臨挑戰。

作為最後一個登錄資本市場的TOP30千億房企，祥生得以順利168天完成上市的籌碼仍然是高速增長的銷售額，至于規模背後的财務數據，“先做大再做強”是祥生給出的答案。

據觀點指數發布的中國房地産銷售金額TOP100披露，2017-2019年期間，祥生實現了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元近乎翻倍的跨越。

從2017年提出千億目標，再到2018年完成千億目標，祥生每一步都跨的很大，甚至比另一家浙繫房企濱江還要早一年完成千億。

二代上位 遷都上海

在完成千億後的2019-2020兩年時間里，從浙江諸暨出發的祥生先後完成了“更新換代”、“遷都上海”、“香港上市”，這一切都源于去年初的那場人事變動，“二代”陳弘倪功不可沒。

2019年3月份，陳國祥的兒子陳弘倪和女兒陳雪宜開始主管地産業務，陳弘倪由地産集團的執行總裁升職為總裁，陳雪宜擔任地産集團總裁助理兼任祥生實業集團執行董事。

每一場權力交接背後都會有失意者，原地産集團總裁趙紅衛卸任地産集團總裁，開始主管其他業務。集團自上而下經歷了不小的人事震動，伴随着老臣退居幕後的還有不少區域領導。

據祥生地産招股書披露，其核心高級管理層年齡均在46歲以下，與37歲的陳弘倪屬于同一個年齡段。副總裁郭政，39歲；副總裁韓波，46歲；副總裁陳建熙，40歲；副總裁談銘恒，44歲；浙南區域總裁顧建軍，44歲；浙北區域副總裁鐘超，46歲。

公開資料顯示，陳弘倪，加拿大籍，自2012年10月加入祥生，擔任祥生實業集團酒店管理公司總經理，負責酒店的整體運營；2014年，擔任大本營諸暨城市分公司董事長、負責諸暨市内各項目公司管理及運營；2017年，擔任祥生地産執行總裁，協助總裁進行祥生地産的整體業務管理。

從酒店運營到大本營董事長，再到地産執行總裁，陳國祥給予了陳弘倪足夠的耐心，讓其慢慢成長。2020年5月，陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁，負責統籌集團整體業務管理及物業項目運營。

陳弘倪主管後的祥生並沒有在戰略布局上進行改變，堅持着重倉三四線的模式。自2016年起，祥生采納「1+1+X」擴張策略，以浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域，並擴展至泛長三角區域以外（例如湖北省荊門、湖南省衡陽及常德及内蒙古自治區呼和浩特）其他具高增長潛力的城市。

截至2020年7月31日，祥生土儲總面積2382萬平方米，在11個省份、45個城市擁有205個分屬不同開發階段的項目。其中，浙江省土儲占比50%左右，另外37%來源于泛長三角。

2019年9月份，祥生遷都上海，在此三年之前才把總部搬到杭州，然而這里已經裝不下他們的野心。

祥生内部對于此次總部搬遷的說法是“啟用上海新中心”，主要就是陳弘倪負責的地産闆塊業務，

上海對于房企來說有着特别的吸引力，長三角是中國房地産銷售最熱的區域，而上海則是這個區域的中心。無論在滬有沒有布局，上海的人才、金融資源是其他城市難以匹配的。

祥生繼承了浙繫房企較為低調的性格，與閩繫喜歡高喊幾年内破千億、上市的習慣不同，祥生極少面對媒體發聲，當時便有傳聞遷都上海就是為了在港交所上市做準備。

祥生的上市時間比預計的要晚上不少，自同為浙繫的中梁在2019年上市後，祥生作為最後一家千億房企，便被格外關注。

2020年6月3日，祥生控股（地産闆塊）正式在港交所遞交招股書，168天後順利完成上市。

紅線全踩 未來故事

陳弘倪與祥生風光上市的背後，是壓力不小的債務。

在2017-2019年間，祥生淨資産負債比率為1380%、740%及360%，數據的大幅變動往往靠的是報表上的财務調節，但這種調節並非屬于資金面本質上的改善。

此外，由于祥生十分依賴民間資本，尤其是高息信托的借貸擴張，其在2017-2019年間加權平均實際利率分别為8.09%、8.13%、9.28%。

截至2020年8月31日，祥生尚未償還借款總額（包括計息銀行及其他借款及優先票據）為414.42億元。三道紅線全踩的情況下，如何合理運用資金是祥生需要面對的重要課題——IPO資金30%都将用于償還此前發行的信托融資。

值得注意的是，截至2019年底，祥生的年末現金及現金等價物為24.12億元，截至8月31日的在手現金為97.05億元，但近期有約200億債務要償還，資金壓力是顯而易見的。

從2019年底至2020年8月31日，祥生在手現金增加了近73億，但今年4月30日起至8月31日，祥生也訂立了28項信托融資安排，本金總額為121.67億元。

祥生财務總監談銘恒于網上記者會上表示，通過這次上市募得的資金可以有效增加公司的權益，公司未來淨負債率會得到大幅改善，令财務指標更加穩健。

由于深耕三四線的原因，祥生也存在不少高增長房企的通病——“毛利率不高”，其在2017、2018及2019年毛利率分别為13.2%、21.1%、23.9%，截至今年4月末的毛利率則為20.7%。

如今，二代接過了祥生的大旗，父親陳國祥在後方坐鎮，在陳弘倪卷起的“青春風暴”後，從幕後來到台前。

上市並不是終點，而是一個節點，面對未來，祥生仍然要向資本市場講好自己的“故事”。

陳國祥顯然比任何人都清楚，祥生能走到這一天靠的正是踩對市場節奏後的銷售額增長，祥生不會放棄追逐規模，他在今天的上市儀式上表示，要以規模為基石。

“規模論”在今年的地産圈鮮有提及，穩健與可持續似乎成了更一致的看法，但祥生不得不堅持極致的快周轉，現在或許還沒有辦法去追求穩健發展。