樓市調查 | “限房價”首現南沙 這個廣州萌芽的獨特産物有了新使命

觀點地産網 近期樓市翻紅的廣州南沙，出人意料推出了一宗限價房地塊。

11月16日，南沙公開挂牌出讓一宗位于南沙灣的二類住宅用地，該宗地塊采用“限地價+競自持+搖号”的方式出讓，設定最高限制地價為27.84億元。

根據出讓條件，該地塊居住用途物業面積的60%必須用于建設南沙科學城人才引進居住用途物業，且銷售對象必須符合南沙科學城人才引進相關政策，並取得南沙區政府相關主管部門出具的購買資格确認文件。

該部分居住用途物業銷售均價不得高于18000元/平方米（按建築面積計算），該部分居住用途物業銷售轉讓政策由南沙區政府相關主管部門制定。

此外，還規定南沙科學城人才引進居住用途物業銷售面積未達到60%之前，剩余40%居住用途物業不能進行銷售。

“限房價”地塊一推出，市場分析指其為南沙實現産城融合的結果。為了引進並留下人才，南沙除了優化人才購房政策，還将在房價上給予一定的優惠。

随之讓人注意到的是，“限價房”這一由廣州萌芽的獨特産物，随着樓市調控變化和政策完善，在南沙這些區域擁有了新的使命。

南沙首推“限房價”

“南沙最近房價漲得比較厲害，主要也因為炒房客太多。對于監管部門來說，在産業發展和人才引進這方面壓力很大。”廣東省住房政策研究中心主任助理兼高級經濟師李宇嘉對觀點地産新媒體表示。

合富輝煌（中國）廣州區域南部公司總經理羅俊傑同樣指出：“這是現有限購條件下，對于吸納高素質人才落戶南沙的有效政策補充。”

實際上，向來不缺産業、交通規劃的南沙，唯獨缺少人口。而南沙目前樓市風向與政策調控緊密相關，“限房價”的出讓規定對于産業發展和人才引進無疑是一大利好。

“通過限房價的方式，先是保障人才居住的需求，其次再考慮開發商盈利的問題。”李宇嘉稱。

結合政策層面看，11月11日，南沙區人民政府官網公示的一份區政協提案答復中提及“争取實施在南沙差别化的戶籍政策”；此外發改委所明确的“超大特大城市取消郊區、新區落戶政策”，也引發“南沙或将取消落戶限制”的市場猜測。

本次地塊出現“限房價”規定，則被認定是為地塊未來的購房者規定了資格限制，目的就是為南沙科學城攬才，優化人才購房政策，這其中60%的限價物業可以看作南沙科學城的“人才公寓”，将一定體量的無關人群排除在外。

亦有業内分析指，這60%的物業便為共有産權住房，與此前首築花園可謂同一性質，主要以項目開發建設成本和适當利潤為基礎，降低了剛需群體購房的門檻。

作為南沙首個共有産權住房試點項目，首築花園位于明珠灣珠江東組團鳳凰三橋南側，主要為吸引更多高端商業進駐以及高淨值人才落戶，客群針對區域内重點發展領域緊缺型人才及港澳青年等。目前僅以均價2萬/平方米的高性價比入市，相較周邊房價偏低。

相比首築花園項目，本次出讓地塊整體區位優勢更為明顯。該地塊位于南沙灣片區環市大道南南側、海港大道西側，臨近地鐵4号線南橫站，直線距離約700米，此外周邊具有一定産業基礎，科創氛圍濃厚，未來将有南沙科技創新中心、廣州中國科學院工業技術研究院、南沙資訊科技園等。

亦有市場聲音直言，相比周圍新盤近3萬/平方米的樓價，該地塊的銷售條件過于苛刻，“這個起拍價，售價不能超1.8萬，開發商沒錢賺”。

李宇嘉則表示否定：“60%的限價是有一定政策支持，而另外40%是不限價的，這應該是提前測算好了的，在房企整體拿地意向上是沒有問題的”，而如若企業拿地意願較低，也應該會由本地國企承接。

實際上，于開發商而言，進入南沙先圈地再解決盈利問題也是一個考慮因素，這利于企業團隊鍛煉和項目開發運營的本土化。而且可以得到的後續價值保障，有政策紅利和區域升值潛力。

從樓價“調節器”到産城融合“新使命”

廣州實行“限房價”的做法，算是全國範圍内的最先例。在被賦予促進産城融合“新使命”之前，“限房價”主要用來平抑房價。

2006年第三季度，廣州面對樓市交投過熱出台了一繫列調控政策，但依舊熱度不減。彼時廣州首次試水，在出讓宅地的同時對未來住宅售價進行了鎖定，意欲抑制房價的上漲，滿足中低等收入人群住房需求。

2006年11月，金沙洲推出4幅“雙限雙競”宅地，引來了富力、中海、保利、碧桂園、富力、粵海集團6家房企争奪。

保利以2557元/平方米樓面地價和6500元/平方米房價競得其中一宗，當年廣州全市一手房價已超7000元/平方米，且處于上升趨勢。

項目随後命名為保利西子灣，成為全國首個入市的限價房項目。

其後，中海金沙馨園、龍光峰景華庭、萬科新里程等限價房相繼入市，在房價飛漲的2007年皆獲得了市場追捧。但在2008年一度因樓市調整出現限價房比商品房還貴的情況，導致大量限價房被“棄購”滞銷。

後續一段時間内，廣州重提限價房也依舊有“無法應對市場調整”這方面的疑慮。不過走過三兩輪回，随着限房價機制的逐漸完善，成為了廣州調節房價及市場的“必殺技”之一。

十幾年後，限價房再回歸到廣州市場，更多的不再是為了住房保障供應的樓市邏輯，而是為了發展産業落地，吸引企業入駐並留住人才。

這樣的做法，在深圳、東莞等地也不少見。

南沙地塊之前，今年9月花都區挂牌華南電子信息産業園限房價宅地，亦要求項目建成後，住宅物業只能銷售給該産業園的高級人才，且銷售均價不得高于14000元/平（毛坯）。

另外于2018年11月，番禺區化龍鎮現代産業園推出的地塊，同樣定向出售給番禺汽車城内企業符合條件的員工或人才，銷售均價不得高于16450元/平方米。

上述項目購買對象受讓物業後，均在一定時間内只能轉讓給特定範圍内經政府部門認定的員工，且在轉讓時應當向政府補交土地收益價款，補交土地收益價款應當按照轉讓時同地段、同類别商品住房市場價格與該房屋購買價格之間差價的20%計算。

這樣的做法，不僅在土地出讓時就鎖定了部分房源的未來房價，且在一定期限内限定封閉流轉，利于區域内産業人口聚集效應的氛圍營造，促進區域價值的整體提升。

其中的“産城融合”邏輯，便是通過配套建設、集中新建、盤活存量房源等幾大類建設籌集人才公寓，其中包括通過價值創新園區、重大創新功能區、産業園區配套建設人才公寓等手段。

對于目前集中進行産業規劃建設和人口聚集的南沙來說，李宇嘉亦指出：“以後這種優質區域的地塊，大概率也會采用限房價的方式出讓。”