綠地“甩包袱” 出售231億商辦資産包背後的紅線

觀點地産網 曾經在綠地内部扮演“扛大旗”角色的商辦物業，而今已演變成為壓在肩上的“包袱”。

近日，有媒體報道稱，一份綠地控股集團的商辦項目推薦書顯示，集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目，合計售價231億元人民币。

觀點地産新媒體向綠地方面求證，相關負責人回應稱，對于綠地而言，出售商辦項目是常态，綠地每年有30%的銷售金額來自商辦物業銷售，準确來說，這些商辦不能稱為資産，而是和住宅一樣的可售物業。

值得一提的是，相關報道稱，綠地本次推介的項目中交易方式多為整棟銷售，資産交易和股權交易兼而有之。推介項目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。

曾一度是這家千億房企增長的動力引擎，商辦物業庫存與大量資金沉澱，成為了今時今日綠地需要解決的問題。

出售消息傳出後，不少綠地投資者表示：“綠地賣商業物業應該屬于利好，商業資産折舊好多年了，賣了之後綠地淨資産可以增加百億，又可以增加200億現金流。”

商辦鐐铐

按照綠地方面的回應，本次推介項目列入物業銷售，那麼将為第四季度合同銷售增色不少。

據觀點地産新媒體了解，綠地控股早前公布數據顯示，前九月累計完成合同銷售2179億元，與張玉良年初定下的4000億目標仍有1800億距離。

按每季度銷售數據看，綠地控股于今年第三季度實現合同銷售金額849億元，同比增長27%。可見，綠地第三季度在銷售方面上下了不少功夫，單季度銷售增長遠超今年前兩個季度。

事實上，每年第四季度亦是房企實現銷售收成的重要時間節點，于綠地而言也不例外。去年第四季度，綠地控股實現銷售1534.89億元，遠超前三季度。

翻查資料發現，在商辦物業銷售行情好的時候，綠地2015年2301億元的銷售中，來自商辦物業的貢獻為1131億元，占比為49.15%。

要知道在綠地對萬科實現趕超的2014年，正是商辦産品助力完成臨門一腳。該年綠地商辦銷售的貢獻占比為53.8%，增幅更是高達90%。

但不可否認的是，商辦産品的高庫存已經成了眼下綠地追逐業績快增長的鐐铐。據悉，本次推介的14個項目中，包括青浦綠地中心、綠地國創大廈、蘇州綠地中心等超高層地標性項目。

“做地標性建築不是我們想做，而是政府想做。”做政府想做的事的綠地，雖然經常得到地方政府的大力支持，但可能面對的風險及難題也不少，同時大體量的商辦物業沉澱資金也越來越多。

據觀點地産新媒體了解，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。而在每月的新增地産項目上，除去純住宅項目外，商住項目的占比基本超過單月拿地50%以上。

僅以今年1月份新增的7個項目來看，只有一個純住宅項目，其余均為商住或商服用地。由此可見，在綠地的項目布局里，商業或商辦資産仍占不小的比例。

事實上，在特定的階段，綠地充分享受到了商辦比例較高帶來的紅利。而對于總資産過萬億的企業而言，商辦資産也在随着集團規模擴大的同時不斷增長。

一旦遇到經濟形勢下行、市場波動較大時，這些商辦資産或會成為累贅。

紅線之下

正如投資者所言，出售項目後綠地淨資産可以增加百億，同時可以增加200億現金流。

而年末正是沖刺業績的關鍵時刻，尤其是對處于“三道紅線”紅區的綠地控股而言，眼下每一步都顯得意義非凡。

從收入角度來看，今年上半年綠地集團房地産營業收入966億元，而自持物業取得的租金收入4.8億元，商辦物業更是占比微乎其微。

如此看來，綠地每年通過自持商辦物業取得的租金收入較少，增幅有限，且自持商辦項目的收入受市場影響，會出現較大波動，對于追求高周轉的開發商而言顯然不是有利條件。出售資産可以快速回血，反而是增厚業績的手段之一。

事實上，由于自持會沉澱大量資金，以及散售帶來股權分散、運營管理困難等問題，業内人士早已指出，相比商辦持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。

這也是綠地控股常用的财技，例如去年通過出售商辦項目及處置金融資産等，綠地投資收益錄得同比大增197.17%至88.64億元，占該期利潤總額的28.97%。

今年面臨意外的疫情和艱難的金融環境、市場環境，綠地也需作出調整和應對。

綠地集團10月14日召開的工作會議中，張玉良坦言，綠地面臨很多的困難，要以決戰決勝的精神狀态打赢三大攻堅戰。

業内解讀“三大攻堅”指，分别是銷售去化、交付結算、資金保證，這些均離不開現金流的問題。

現金流問題在今年上半年就有所體現：截至上半年，綠地經營性現金流由負轉正，經營活動産生的現金流量淨額41.33億元。但與去年同期相比還是出現腰斬，同比減少49.26%。

綠地控股在報告中進行了說明，經營活動産生的現金流量淨額變動原因：受新冠肺炎疫情影響，回籠資金比去年同期減少。

另一方面，“房企剔除預收款後的資産負債率不得大于70%，淨負債率不得大于100%，以及“現金短債比”不得小于1。”綠地控股全部指標都在紅線之上。

通過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金周轉，顯然這些常規手法已無法完全保障綠地控股的去杠杆和降負債。

截至今年9月底，綠地控股短期借款為299.47億元，一年内到期的非流動負債為730.38億元，其他流動負債為117.46億元，長期借款1806.76億元，應付債券為400.1億元。

據觀點地産新媒體了解，于報告期末，綠地控股的有息負債規模約為3354.17億元，長短債比例方面，短債比例持續下降，長期負債比例增至7成。

是次将27個商辦物業打包出售，無疑是快速回籠200億現金的最佳打開方式。然而，能不能如願還要看市場的反應。

除了出售資産，綠地控股還在積極推進ABS、境外債券、公司債等融資。

11月3日，根據上交所公司債券項目信息平台消息，綠地控股集團有限公司2020年公開發行180億公司債券已獲得受理。

該債券為小公募債期限不超過7年（含7年），扣除發行費用後拟用于償還到期15綠地01、15綠地02、16綠地01、16綠地02公司債券及其利息。