大浪淘沙 上海明天廣場降價5億與二度流拍里的商業暗流

觀點地産網 短短不到五十天，曾經的浦西地標上海明天廣場已經被賣身兩次，最終仍無人問津。

從9月27日被挂出，明天廣場便收獲了數萬人圍觀。10月27日10時，位于上海市人民廣場西側的上海明天廣場7至32層房産第一次拍賣以流拍結束。在阿里拍賣平台上，有514人設置提醒，有53862次圍觀，但無人報名參與拍賣。

11月12日，二度進入司法拍賣的上海明天廣場項目再次因無人出價而流拍。

觀點地産新媒體獲悉，上海明天廣場7至32層房産（不含23層避難層）經調價格後再度挂牌，将于11月11日進行拍賣，起價約20.57億元，對比首次拍賣價25.71億元，降價超過5億元。

截止11月12日中午12點，阿里法拍消息顯示，此次二度拍賣，共獲2人報名，407人設置提醒，40838人次圍觀，但最終還是無人出價。

為何有兩人報名卻不出價？

多位業内人士認為，今年疫情對房地産大宗交易市場還是有影響的，從數據來看，上海房地産大宗交易連續兩個季度下跌，屬于比較消極的信号。

仲量聯行預計，目前上海房地産投資市場的投資者情緒和交易量仍較為低迷。“租金在下降，投資收益率在上升，投資者都在觀望。”

降價5億與二度流拍

資料顯示，此次拍賣標的上海明天廣場7至32層共計246套房産（不含23層避難層）均已被設立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標的整體打包拍賣，不單獨拆分拍賣。

標的初期房屋類型為246套酒店式公寓，2003年所有權人上海盛懿投資中心（有限合夥）通過公開拍賣取得這部分資産，並改造為辦公場所，房屋建築面積合計3.65萬平方米。

目前，上海明天廣場8層部分房産被馬里蘭商務中心（上海）有限公司承租，租賃期限至2021年1月；17層供管理人團隊辦公使用；24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團有限公司的辦公場所；19至22層房産現由上海華信證券有限責任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房産及705室、706室的房産由甬興證券有限公司承租並繼續使用，租賃期限至2021年3月31日，租期屆滿後租戶有權續租，續租期限原則上不超過三個月，租賃期間（包括續租期間）内産生的相關租金均由出賣方收取，與買受方無關。其余樓層大多處于空置狀态。

據觀點地産新媒體了解，早在2011年及2013年，上海明天廣場均被挂牌拍賣，起價分别為22.12億及23.86億元。

而今年10月27日再度挂牌拍賣，拍賣價格25.71億元，11月12日第二次拍賣時，價格調低了5億元至20.57億元。

這樣的價格比九年前的挂牌價還要低1.55億元。然而，市場也並沒有因為明天廣場降價而買單。

在拍賣前，高力國際中國區董事總經理鄧懿君在接受觀點地産新媒體采訪時表示，目前折下來的單價是70400元/平方米，這個價格相對較高的，而且由于總價也高，這次流拍的可能性不小。

而今，二度流拍也再次證明了上海明天廣場項目不是一塊好啃的骨頭。

目前該拍賣的標的已經設立抵押，並且被人民法院司法查封，加上目前有租戶、帶有租約，而且租賃期間的相關租金均由出賣方收取，與買受方無關等等這些限制條件，都将影響競買人對其價值判斷。

盡管該項目地處南京西路，擁有優越的地理位置，但是項目前身的債權重組問題以及接手後租戶的復雜性，令投資者望而卻步。

觀望的投資者

以5萬人次的圍觀人數來看，上海明天廣場的頭上的光環仍未完全褪去。但該項目二度挂牌卻無人問津，或許與今年以來國内大宗交易市場的整體交易環境有關繫。

今年7月，戴德梁行在線上活動中提到，由于疫情的影響，導致的出入境問題是外資在上海大宗交易中占比降低的一個重要原因。

上海大宗交易市場一直是國内備受投資者追捧的城市，據戴德梁行上半年數據稱，2020上半年中國内地大宗交易市場共有884億元成交，其中上海445億排名第一，内資貢獻占比高達80%。

彼時，戴德梁行華東區資本市場部執行董事張維闵先生對于上海未來投資熱點提出了三大預測，他認為：“有穩定現金流、高出租率的寫字樓項目更受青睐；産業園區物業将受到追捧；自用型買家将成為資産收購主力。”

盡管如此，從總體來看，整個上海商業地産交易市場都在呈現下降的趨勢。

據仲量聯行近期發布的數據顯示，2020年第三季度上海商業地産總交易額達到人民币145億元，環比下降16.6%，同比降幅達18.6%。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅高達四成。

其中，上海三季度辦公樓總交易額達人民币95億元，占上海總交易額的65.5%。

仲量聯行表示，2020年前三季度，上海房地産投資市場中自用型買家占主導地位，高達75%，比如，國海證券以人民币14億元購置了綠地外灘中心C1大樓；某科創闆企業購置上海漕河泾地區的一個辦公樓項目作為自用。

另一方面，鑒于經濟不确定性和辦公樓市場未來供應較多的考量，機構投資者正尋找除辦公樓之外的資産類别，其中，數據中心、物流地産和工業領域頗受青睐。展望2020年四季度，仲量聯行預計上海房地産投資市場的投資者情緒和交易量仍較為低迷。

因而，在市場投資環境影響之下，投資者對于物業投資中的資本化率更加重視。

投資人對潛在投資項目資本化率要求進一步提高，業主對價格預期也更加理性，雙重因素下，上海明天廣場的二度流拍看上去更是意料之中。