分拆代建業務上市 建業走出河南與第四個港股平台

觀點地産網 11月10日，建業地産宣布将分拆代建業務平台CCMC港股主闆單獨上市，這意味着，繼建業新生活後建業集團将擁有第四個上市平台。

自2015年獲得首份房地産代建合約，建業地産從此開啟房地産代建業務，並憑借代建首次走出河南市場。

截至2020年6月30日，建業于中國六個省及自治區的95個城市合計共有182個在管項目。短短的五年時間，建業的代建從零到擁有在管總建築面積約為2400萬平方米，其中2017年至2019年總合約銷售金額的復合年增長率為107.8%。

于2020年初，建業地産決定進一步優化業務架構及劃分，並決定未來所有房地産代建合約将僅由中原建業訂立及營運，而建業住宅集團（中國）将專注于余下集團的重資産物業開發業務。因此，自屆時起，建業住宅集團（中國）並無訂立任何新房地産代建合約。

做輕資産這幾年，也是建業地産規模快速增長的幾年，並實現突破千億門檻。據最新數據顯示，2020年前10月建業地産實現銷售額773.93億元，其中輕資産代建貢獻銷售253.99億元，占比約33%。

董事會主席胡葆森曾表态稱，“築友智造和建業新生活以及12年前的832（指：建業地産），三個上市公司平台剛好打通了房地産産業鍊，從上面的投資到中間的制造到後來的服務，而且三者在一個産業鍊上，協同關繫非常強。”

那麼，輕資産代建的CCMC将成為建業地産第四增長極。

182個項目與2400萬平在管面積

招股書披露顯示，中原建業為中國領先且快速發展的房地産代建公司。作為房地産代建服務供應商，代表項目擁有人于整個物業開發過程管理房地産開發項目，並采用輕資産模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發的費用。

自2015年11月拿到首個代建項目，到2017年的33個，再增加到2020年6月30日的182個，復合增長以倍數翻番。

收益方面，由2017年的人民币3.09億元增加至2018年的人民币6.76億元及進一步增加至2019年的人民币10.29億元，並由截至2019年6月30日止六個月的人民币4.11億元增加至截至2020年6月30日止六個月的人民币4.81億元，主要由于在管項目數量及總合約建築面積增加所致。

同時淨利潤也相應地快速增加，由2017年的人民币1.42億元增至2018年的人民币4.04億元並進一步增至2019年的人民币6.41億元，以及由截至2019年6月30日止六個月的人民币2.56億元增至截至2020年6月30日止六個月的人民币3.02億元。

與中國房地産開發商采用的傳統業務模式相比，輕資産業務模式相對較新，可較傳統房地産開發商享有較高的淨利率。2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月的淨利率分别為45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%。

于2019年，建業輕資産代建在管項目錄得已售總建築面積約520萬平方米，2017年至2019年總合約銷售金額的復合年增長率為107.8%。此外，2019年的新增合約建築面積達830萬平方米，在中國所有房地産代建公司中排名第二。

據相關報告顯示，預期河南省房地産商業代建市場的潛在規模将由2020年的約2970萬平方米增至2024年的約5320萬平方米，復合年增長率為15.7%。截至2020年6月30日，CCMC于中國六個省及自治區的95個城市合計共有182個在管項目。其中共有174個項目位于河南省，在管總建築面積為約2310萬平方米，覆蓋河南省大多數縣及縣級以上城市。

截至2020年6月30日，CCMC在管項目的在管總建築面積約為2400萬平方米，其中在建建築面積為2010萬平方米，待建建築面積為390萬平方米。

走出河南與第四個平台

今年5月15日，建業旗下物業管理公司建業新生活正式在香港敲鐘上市，建業集團第三個上市平台正式落地。

加上這次分拆的CCMC，建業集團将擁有建業地産、築友智造、建業新生活、CCMC四個港股上市平台。

盡管代建業務九成以上業務依然在河南省，不過CCMC還需要承擔起走出河南的任務。

CCMC于2019年在河南省的新增合約建築面積達800萬平方米、為項目擁有人出售的總建築面積達到510萬平方米且合約銷售金額達人民币292億元。

胡葆森在2019年業績會上就曾表示，中原建業是建業地産旗下的一個子公司，主要負責輕資産的運作，目前，中原建業除了擔負河南103個縣一級市場的輕資産運作外，還擔負了走出河南的任務。

截至2020年6月30日，除河南省外，CCMC已在陝西、山西、河北、新疆及海南開展業務營運，並計劃在該五個省及自治區開展更多房地産代建項目。

根據招股書，截至2020年6月30日，中原建業在上述五個省及自治區共計管理八個項目，訂約總建築面積約為918,400平方米。

CCMC表示，計劃透過多種線上及線下渠道進一步增強“建業”品牌的市場知名度，尤其是計劃擴大業務至河南以外的省份。CCMC還計劃将業務擴展至河南省相鄰省份，如山東、湖北、江蘇及安徽。

業務方面，截至目前，CCMC在管的絕大部分項目均為住宅物業。除住宅物業以外，同時亦為城市綜合體、購物中心、辦公大樓等非住宅物業提供房地産代建服務，以豐富服務種類。截至2020年6月30日，其共有四個商業物業的房地産代建項目，總建築面積約為307,800平方米。

CCMC方面表示，将繼續增強于房地産商業代建方面的專業知識，同時随着地方政府對更具成本及時間效益的房地産代建服務的需求不斷增加，計劃開展房地産政府代建服務業務。

CCMC将繼續于未來的項目開發智能社區，将更廣泛地采用面部識别安全繫統、智慧停車場、智慧家居繫統及裝配式建築等技術。此外，CCMC拟于未來項目中設計具有環保基礎設施的綠色建築。亦可能考慮将房地産代建服務擴大至覆蓋其他物業類型，包括綜合體及工業園，以提升來自非住宅物業的收入貢獻比例。

建業分拆CCMC上市，将成為綠城管理後的第二家輕資産代建上市公司，資本市場會如何看待，或許可以參考綠城管理上市的案例。

僅從綠城管理首日開盤股價上漲30%來看，“輕資産”這一特點也意味着較低的負債和穩健的财務水平，這或許是投資者看好的原因之一。

和傳統開發商相比，代建服務商的輕資産屬性，使它能通過輸出管理、品牌，投資規模小、财務杠杆小、抗周期性和較高利潤率等特點獲得市場青睐。

而CCMC是否會有不一樣的市場表現，值得期待。