年會演講 | 聶黎明：招商蛇口商業觀

聶黎明（招商蛇口副總經理、招商商管董事長）：各位同行、各位嘉賓，大家下午好，很高興有今天這麼一個機會，和大家進行交流。我今天和大家交流的題目是“資本化、精細化，綜合發展模式下的招商蛇口商業觀”。

前不久我碰到兩個朋友，一個是我的老業主，跟着我們買了很多房子，也經常去我們樓下的花園城買東西，他跟我講，你們這個花園城要提升一下了，環境要加點錢，我說我們都研究一下。過幾天，我碰到一個投行的朋友，也是我們一個投資人，他跟我說，你們花園城有些成本還要壓一下，人也配多了，有些地方怎麼怎麼樣。

我就在思考這個事兒，剛才在前面的讨論環節，我所說的，我們要怎麼做，才能讓客戶滿意，讓資本滿意？這也引起了一些思考。今天我和大家分享一下，“資本化和精細化的商業觀”。

大家業内有一個共識，我們這個行業正在從增量時代到存量時代。對于我們來講，很多同行都面臨着一個轉型，尤其對我們做商業地産而言。這種轉型應該說是在我們行業還沒有到達頂點的時候，我們還有資源、機會進行轉型的時候，我們主動尋求轉型。

而轉型的方向，當然我們會尋找和我們現有業務相關的業務進行轉變，因此，可能商業不可避免的成為很多同行面臨的問題是，很多都選擇把商業作為自己的一個主賽道。

在轉型的過程中，我們手中持有的物業會越來越多，資金的周轉會越來越慢，企業無法長期的承受。持有物業資本化，尤其包括商業REITs的呼聲越來越高。美國是遠遠走在我們前列的，他們現在是一萬多億美元的REITs市值。這是從企業本身和資本市場來看，從客戶來看，消費升級叠代，市場日漸分化，精細化的運營和服務成為主流。

中科院有一個統計，家庭年收入超過50萬的中産階級戶數以每年1%的增速擴大，這個結構的變化可能和我們整個經濟和社會帶來的影響都會非常非常巨大和深遠。下面我想分享招商蛇口在這方面的一些思考和實踐。

招商蛇口是綜合運營服務商，我們說的“3T平衡下的綜合發展模式”，這個模式下分為三大業務。“T+3”：三年看回報，就是傳統的房地産開發模式；“T+10”：十年看回報，包括商辦和持有物業闆塊；“T+30”，30年看回報，雖然回報率周期長，但是回報比較高，比較穩定，我們分别叫做社區、園區等業務。

其實前面我們看，這三類業務之間我們怎麼樣平衡，才能讓我們跑得又穩又快，這里面有一個比例的關繫。未來我們持有性物業會超過1500億，占7000億的20%多，這樣的體量，對我們企業怎麼跑得又穩又快，是我們實現全過程全周期的持有物業的發展路徑。

從去年開始，招商蛇口成立了資産管理中心。作為招商蛇口的重資産管理平台，統籌招商蛇口整個持有物業的經營、管理和發展一繫列問題，同時我們在去年年底完成了對“000043”的收購，收購以後更名為“招商積余”上市。

這樣必然帶來輕重分離、監管分離的問題，也對我們資管、商辦和物管闆塊帶來一繫列變革。持有物業如果太多會轉不動，雖然看起來穩但回報比較低，尤其是跑不快，因此我們運用基金REITs等資本通道實現商業資産的有效循環，也是招商蛇口多年來試圖激活存量物業的主要方向。

在2019年，我們成功實現了首單央企房地産信托基金。招商局商業房托在香港上市，就是“1503”，把五項資産成功出表。

招商蛇口就形成了四個上市平台的協同運作，一個是招商蛇口本身，這是母公司，作為綜合發展的一家平台，另外是“001914”，召開大物管大資管的輕資産平台，然後是“978”，在香港上市的金融地産的平台，加上“1503”，作為一個房托基金。

在和資本市場進行打通之後，資本化對我們來講在精細化運營方面會提出更高的要求，我們既然和資本市場已經無縫連接，必須能夠通過我們管理和運營水平的提高，滿足資本市場的需求，在這個方面，我們的邏輯是什麼？

我們想通過按照精細化的運營，讓客戶滿意，只有客戶滿意才能讓資本滿意。招商蛇口今年對整個商業闆塊進行了重大變革，原來我們是商業闆塊分散在各個區域，今年我們成立新的招商商管，把原招商積余下團隊整合，進行統一的運營管理。

今年國慶中秋期間，通過精細化的運營整合全盤商業，也取得了一些比較好的業績。整體銷售在今年國慶期間同比增長11%，客流同比增長9%，新會員同比增長164%。

目前招商蛇口在全國的商業布局超過25個城市，60個項目，350萬平米，其中形成了三大商業産品繫，分别是海上世界、花園繫和九方繫。當然，花園繫和九方繫目前正在進行産品和品牌的整合，也在做研究，希望能夠有更好的産品和品牌。

（見PPT）這是我們第一個海上世界，位于深圳的蛇口，是一個文旅商業綜合體，充分利用城市的臨水特點，打造城市目的地，濱水文旅商業。目前我們海上世界已經在其他濱海城市進行了布局，這是我們招商蛇口的一個綜合發展的模式，我們認為所有的海港、空港，都是交通樞紐，在港口周邊進行産業的聚集，在産業的周邊進行城市的開發，就是前港中區後城的發展模式。

深圳海上世界已經全面開業了，廈門海上世界正在建設之中，湛江海上世界也在建設中，煙台海上世界在前期準備，這些都是在郵輪母港的邊上。

花園繫，以綠色都市優悅生活為特征，重視綠色低碳、商業生态化打造和環境的交流；九方繫的産品，也納入了整個招商商管，包括昆山九方購物中心、贛州九方購物中心、成都九方等等，還有一些輕資産的項目。

除了這些之外，我們因地制宜，還有一些特色的商業，一個是深圳海上世界的匯港購物中心，還有深圳會展灣，有50多萬平米的一個商業，這塊我們會打造為一個全球最大會展中心旁邊的商業酒店和寫字樓的集群，總共310萬平米。

（見PPT）正在建設籌備中的成都大魔方，這是演藝中心旁邊的商業，還有深圳太子灣，我們和新世界一起，打造一些商業業态，以及我們自己的一些濱水商業。另外是已經開業的重慶長嘉匯購物公園，還有深圳前海灣，有500多萬的建築，商業體量非常大，已經在建設之中。上海閱江匯，也是在建設之中，這些是和港口、會展、演藝，以及和文化古迹相關的特殊業态的商業。

招商商管正在發力，希望有更多的機會與行業的同行進行交流，以及與朋友們進行更多的合作，謝謝大家。