1-9月中國房地産企業融資能力TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-10-29 16:58

  • 為更好體現與衡量房企的融資能力,觀點指數對評價指标作出了斟酌與修訂,加入了更加靈敏的指标。

    觀點指數 9月,本年資金來源保持了高增長勢頭。

    從債券發行來看,不論是内地還是海外,發行額均出現了下滑,加權平均利率則出現了回升。發行地方面,内地依然是房企債券融資的主要渠道。海外債券方面,新加坡受青睐程度持續超過香港。

    股權融資方面,富力地産進行了配股。另外在信用評級方面,碧桂園首次得到了穆迪的投資級評級。

    同時,由于融資監管的持續強化,非标融資也在下滑,9月投向房地産領域的信托産品數量僅有360隻,不及4月高峰時816隻的一半,收益率方面也一直處于下降通道中。

    中海持續登頂,前十名平均現金短債比2.49

    為更好體現與衡量房企的融資能力,觀點指數對評價指标作出了斟酌與修訂,加入了更加靈敏的指标,從而能更好的反映房企每月的融資能力表現。

    在保留融資額加權平均利率、現金短債比作為重要評價指标的同時,納入違約距離作為衡量公司信用水平的重要參考,這彌補了部分内房在國際信用評級上的缺失。

    另一方面,也将房企的規模納入考量,加入當月權益銷售金額作為評價指标之一,房企年内融資額也将為最後的排名提供重要參考。

    整理來看,信用水平對房企的排名起到關鍵性作用,榜單前6名均為投資級房企(根據最新穆迪發行人評級)。龍湖集團穆迪發行人評級再次上升一個子級達Baa2,同時,碧桂園也首次獲得Baa3發行人評級,助力兩家房企排名上升。

    從财務指标看,前十名平均現金短債比2.49,顯著高于全部候選企業的1.32;10-20名平均現金短債比為1.5,20-30名平均現金短債比為1.24,體現出了層次差别。

    代表融資成本的指标加權利率方面,前十名房企平均加權利率為3.85,顯著低于10-20名及20-30名的4.23%和6.75%。

    從排名前三的企業來看,中國海外發展、華潤置地、萬科均是Baa1評級的投資級房企。他們在發展過程中體現出了對财務穩健的重視與杠杆使用的節制。如排名首位的中國海外發展現金短債比高達4.0,超過了96%的候選房企。融資成本方面,三家房企加權平均利率分别為2.7%,2.9%,3.1%,體現了融資成本方面的突出優勢。

    部分樣本企業融資額彙總如下:

    本年資金來源增幅創新高,房企融資監管範圍擴大

    本年資金來源保持了年中以來的增長勢頭,國家統計局數據顯示,1-9月房地産投資本年資金來源累計136376億元,同比增長4.4%。

    月度來看,本年投資來源單月合計19284.61億元,同比增長14.5%,為近三年來9月單月同比漲幅最高。

    本年資金來源的增長主要受到自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款增長的驅動。其中,自籌資金單月金額7165.5億元,同比增長19.6%,在各來源中同比增幅最高。定金及預收款、個人按揭貸款也分别同比增長14.7%和15.2%,至6308.3億元和2825.5億元。

    環比來看,國内貸款、自籌資金環比增長顯著,分别環比增長30.9%和35.8%。而同比增長較高的定金及預收款、個人按揭貸款項,分别環比輕微增長5.0%和2.5%。

    可以發現,9月自籌資金占比顯著高于8月,而定金及預收款及個人按揭貸款的占比出現了相對明顯的縮小,其他來源占比則基本持平,沒有明顯變化。

    從歷年來占比變化情況來看,近三年相對穩定,均以定金及預收款、自籌資金兩項占比最高,而個人按揭貸款、國内貸款比例則相對較小,約為前兩者一半。定金及預收款的高比重,體現出了房企預售模式在資金上的依賴。

    政策方面,9月14日央行副行長潘功勝表示,下一步将會同住建部以及其他相關管理部門評估重點房地産企業資金監測和融資管理規則建立的執行情況,不斷完善規則,穩步擴大适用範圍。

    潘功勝指出,該規則是房地産市場長效機制建設重要内容,也是房地産金融審慎管理制度的重要組成部分;該制度建設的目的在于增強房地産企業融資管理的市場化、規則化和透明化。

    同日,銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示,銀保監會持續開展30多個重點城市房地産貸款專項整治,遏制房地産金融化、泡沫化的傾向。

    規則的擴大推行,将迫使企業采用更加多元的融資途徑。另一方面,這也将限制房企債務擴張的速度和規模,從而避免房地産行業過熱及風險過高。從以往的數據來看,房企近兩年已經開始注重債務的管理,監管規則将迫使這一過程加速推進,讓房地産行業發展更加穩健。

    内外債發行額雙雙下降,多家房企信用評級提升

    Wind數據顯示,以債券發行時間計,2020年9月房地産開發企業(申萬二級行業分類)共發行債券66隻,為6月以來最低,總發行金額644.85億元,環比下降9.4%。而發行額加權票面利率再次回升,環比上升0.3個百分點,達到4.9%。

    另外,平均期限則有所延長,至4.2年,環比增長0.5年。

    從債券類别看,9月房企發行的債券中,除公司債、資産支持票據發行額出現上漲之外,其余各類别發行額都出現不同程度的下滑。其中,短期融資券發行額下降幅度超過一半,達51.7%,而中期票據下降幅度也高達41.4%,這兩類債券是造成9月發行額下降的主要原因。同時,公司債依然是債券的主要類别,以發行額計占比高達56.3%。

    9月房企債券融資用途仍以再融資為主,超過40隻債券提及償還債務或兌付債券。另有少量債券募集資金将用于棚戶改造、項目建設。同時,一隻債券的6億資金将用于大數據産業園基地建設。

    海外債方面,Wind數據顯示,2020年9月,内房企共發行債券17隻,與上月相比減少7隻,募集資金折合人民币279.44億元,環比下降44%%,加權票面利率8.44%,環比上升26%。

    可見,無論海外債券還是境内債券,9月均出現了發行額下降、加權票面利率回升的現象。

    從地點來看,境内債券仍然是房企債券資金的主要來源,除1月外,境内債券的發行額均不同程度超過海外債券發行額。

    另外,相比香港,新加坡更受到房企的青睐,一定程度上與房企擴大目标投資者範圍有關。

    其次,新加坡金融管理局發布的“全球-亞洲債券資助計劃”,為在新加坡發行的債券提供50%發行關費用資助。對于大規模的債券發行,無信用評級的合資格發行可獲得最高40萬新元資助,而有信用評級的合資格發行則可獲得最高80萬新元資助,這也是吸引房企于新加坡發行債券的原因之一。

    房企的信用評級方面,出現較多的變動。

    8月末,華南城控股首次獲得穆迪公司家族評級,評級為B2。榮安地産也在9月4日獲得了穆迪B2的公司家族評級。

    已有評級房企來看,龍湖集團和碧桂園得到了穆迪提升評級。龍湖集團的發行人評級從Baa3上升到Baa2,反映了公司“節制有度和審慎的财務管理側策略”。

    碧桂園則被撤銷Ba1的公司家族評級,同時授予Baa3的發行人評級。

    股權融資方面,富力地産進行了增發配股,募集資金25.2億港元,用途将用于償還債務,此舉将有利于改善富力高風險的資本結構。

    信托收益率整體下降,産品投資方式分布出現轉移

    根據市場研究機構數據顯示,9月投資于房地産的信托産品數量繼續下降,僅有360隻,不及4月高峰時816隻的一半,而發行規模總計634.21億元,僅高于1、2月份。

    按投資方式,采用貸款的産品有110隻,規模149.8億元,平均收益率7.11%;股權投資産品有73隻,規模159.22億元,平均收益率7.66%;權益投資産品有167隻,規模314.54億元,平均收益率7.29%;組合運用産品有10隻,規模10.65億元,平均收益率7.82%。

    從月度對比中可明顯發現,采用貸款和權益投資的信托産品在發行規模上整體高于另外兩個投資類别,而發行規模最近幾個月下滑,很大程度上也源自權益投資信托産品發行規模的大幅波動。

    另外,9月采用股權投資的信托産品在發行規模上首次超過采用貸款的信托産品。同時,采用股權投資的信托産品維持今年以來小幅上漲趨勢,也是9月發行規模唯一上升的産品。

    這一定程度反映了行業整體規範化的發展趨勢。尤其在“三條紅線”之後,房地産信托融資也持續在向股權型融資轉型。

    還有不能忽視的便是今年5月的“資管新規”對非标資産的限制,信托公司“非标轉标”仍然會是未來持續進行的發展方向。

    整體來看,四種投資方式的信托産品數量差異正在縮小,年初所表現出的兩極式分布狀态逐步被打破,雖然權益投資在規模上仍處于主導位置,但不同投資方式的信托産品在規模與數量上的反差已經沒有以往那麼大。

    從平均收益率來看,四種投資方式的信托産品平均年收益率都呈現下降趨勢,而在9月份僅有組合運用的年收益率出現了回升。另一方面,可以發現發行規模相對較小的股權投資和組合運用,具有較高的平均年收益率。

    市場研究機構發布了147隻發行起始日期在9月并投資于房地産領域的信托産品,以下分析均以此為基礎。

    根據融資方信息追溯到參與樣本房企,信托融資總額彙總如下:

    從信托産品預期收益分布來看,樣本房企預期收益總體在6%以上,而融資方為萬達地産,并将投資于北海、撫州等地萬達廣場項目的信托産品,具有顯著高于平均的預期收益水平。

    從投向地劃分的信托收益來看,各地收益情況差距不大,雲南、北京具有較多的高收益項目,而預期收益下限最低的産品也投向于雲南。

    投向地來看,9月有公開信息的信托産品投向相對分散,江蘇、浙江、廣東、雲南均是信托資金投向相對熱門的地區。

    撰文:劉陽    

    審校:歐陽穎



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