9月中國商辦運營商TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-10-28 17:07

  • 部分重點企業有新項目發布,個别企業則是豐富了現有商辦租賃模式,向着更多元化方向發展。

    觀點指數 9月,經濟複蘇繼續順利進行,市場發展信心也持續回升。月内辦公樓開發規模穩步上升,開發投資額更是實現疫情以來首次的正增長。

    作為主要市場的一線城市,除廣州外均有新增供應入市,深圳的淨吸納量最多,租賃需求較為旺盛。空置率方面,上海和深圳整體較高,均超過20%。

    資産交易上,商辦資産依然是三季度一線城市大宗交易的主角,金額占比較大,深圳和上海更是分别達到91.9%和85%,占據絕對地位。

    随着商辦市場整體趨穩,月内部分商辦運營商陸續有項目升級改造完成或發布新項目。個别企業則是豐富了現有的商辦租賃模式,向着更多元化的方向發展。

    中海商業蟬聯榜首,招商蛇口首進榜眼

    “9月中國商辦運營商發展指數TOP20”中海商業繼續蟬聯第一,月内其與川報集團的成都輕資産項目正式發布,輕資産布局再進一步。據觀點指數了解,中海商業目前在北京、上海、成都等地均有輕資産輸出項目,且都打造成了當地的标杆。

    位于成都的另一項目成都中海國際中心也表現良好,截止目前,該項目已吸引了全球跨境電商資源服務中心、微軟、德勤等衆多世界500強和全球商業領袖企業入駐。

    招商蛇口進入前二,據最新半年報數據顯示,招商目前在營商辦項目數量為19個,面積為194萬平方米,主要布局于深圳、上海、杭州、武漢的核心一二線城市。

    華潤置地商業月内則有一個改造項目完成,為上海的華潤時代廣場,改造後整體設施和環境有較大提升,對租戶的吸引力加強。

    此外,據最新披露的9月營運數據顯示,華潤置地9月份投資物業租金收入約12.2億元,按年增長11.8%,繼續保持穩定增長。而1-9月累計投資物業租金收入約86.7億元,按年下降2.7%,跌幅收窄,疫情造成的的影響逐漸減小。

    富力商業方面,月底位于中山岐江新城的首發項目中山富力中心啟動,逾40家企業簽約入駐。

    據了解,該項目為一座17萬平方米的地标綜合體,集超甲級寫字樓、創意寫字樓、花園式購物中心于一體,同時也是富力集團進軍中山的首個項目和石岐總部經濟區首個綜合體項目,未來對于區域經濟發展有一定帶動作用。

    商辦市場進一步回溫,核心城市相對穩定

    随着社會經濟的持續複蘇,月内商辦市場整體穩步回升。截至9月,辦公樓新開工面積錄得4825.9萬平方米,累計增長-3.7%,而竣工面積則錄得1415.84萬平方米,累計增長為-18.6%。兩者均比上月有所提升,市場整體恢複情況趨好。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    開發投資上,9月辦公樓開發投資累計值為4469.89萬平方米,累計增長為0.5%,為今年以來首次實現正增長,說明市場投資信心進一步增強。

    銷售方面,截至9月,辦公樓銷售額累計值為3164.42萬平方米,累計增長為-15.7%,相比上月有所回升,買賣雙方交易較為活躍。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    聚焦一線城市的優質寫字樓新增供應,據研究機構數據顯示,三季度北京和上海依然穩居一線城市前列,分别為36.1萬平方米和37.1萬平方米,深圳緊随其後,新增17.4萬平方米物業,而廣州三季度則沒有新增供應入市。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    雖然北京和上海的新增供應數量相當,但去化上卻有較大差距,上海三季度的淨吸納量為21.6萬平方米,而北京則僅有5.4萬平方米。

    廣州三季度雖然沒有新增供應入市,但錄得1.4萬平方米的淨吸納量,對于存量去化有一定幫助。深圳期内的淨吸納量為24.3萬平方米,為一線城市中最高,也是唯一一個淨吸納量超過新增供應的城市,租賃需求較為旺盛。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    平均租金水平方面,一線城市中北京依然最高,為416.1元/月/平方米,其次為上海、深圳、廣州。廣州租金水平雖然位居一線城市末位,但空置率也最低,商辦市場整體壓力較小,而深圳、上海的空置率則相對較高,均超20%。

    整體而言,一線城市中,上海和深圳的寫字樓租賃需求增長最為明顯。随着三季度國内經濟的恢複向好,此前因疫情延後的新租和擴租計劃正在逐步落實,寫字樓淨吸納量因而增長迅速,金融機構和TMT這兩類企業是主要的租賃需求來源。

    商辦仍為大宗交易主角,項目升級與模式創新并行

    三季度,一線城市商辦資産交易較為活躍。其中,深圳和上海大宗交易金額中的商辦資産占比分别高達91.9%和85%,北京和廣州的占比也均超過40%。

    商辦資産依然是目前大宗交易的絕對主角。

    同樣要關注到,今年以來自用買家一直在商辦資産交易中占據重要分量。這類企業自身發展到較大規模,持續的租賃成本支出巨大,相比租賃,長遠來看購買更為合适。

    數據來源:世邦魏理仕,觀點指數整理

    月内,觀點指數監測下的部分商辦運營商有新動作,主要還是以頭部企業為主。主要分為新項目發布、舊項目改造以及租賃形式的創新。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    中海商業月内有一個資産管理項目輸出,為此前與四川報業集團戰略合作的西部文化産業中心寫字樓項目。據了解,該項目位于成都市中心,同時也是中海商業在成都首個資産管理合作項目,總投資近7億元,建築面積近10萬平方米。

    輕資産輸出方面,中海商業目前頗有成效。截止今年4月,共輸出8個寫字樓輕資産管理項目。

    月内,華潤置地商業位于上海的華潤時代廣場項目寫字樓部分也全面完工。該項目為華潤置地較為早期的項目,在設施環境上都較為陳舊,借由升級改造可以讓其更為符合租客的需求。

    實際上,今年疫情對寫字樓标準提出了新要求,此外寫字樓也在朝着更加人性化的方向發展。對于項目本身而言,這類升級改造不僅能夠提升硬件水平,增強對租戶的吸引力,也可以提升資産價值。

    除了新項目發布和舊項目改造外,也有個别企業進行了一定創新。恒隆地産月内正式揭幕了其首個多功能及商務空間,即HANGOUT恒聚。第一個HANGOUT恒聚将落地于無錫恒隆廣場寫字樓,位于2座8層及9層。

    據了解,HANGOUT恒聚可舉辦超過150人的活動,擁有多功能路演廳、培訓室和會議室,搭配特色的休閑區域和精品咖啡廳,同時提供固定工位和獨立辦公室。

    像恒隆這類創新租賃方式的商辦運營商不在少數,如中海商業、華潤置地商業等均有自己旗下的靈活辦公品牌,這種模式雖然目前不占主流,但基于既有的商務租賃形式有所創新,于今後發展和多元化探索都有着積極的作用,同時也能提高項目的抗風險能力。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    商業地産