9月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-10-26 18:58

  • 今年以來,開拓專業、多元化的物業服務,已是物業公司的主要策略。

    觀點指數 距離2020年結束僅剩三個月,房企分拆物業上市的勢頭依然不減。

    9月,共有4家物業企業宣布進軍港交所,分别是宋都服務、遠洋服務、恒大物業和建發物業。

    值得注意的是,宋都服務于今年1月24日就曾遞交招股書,但未能在6個月内等到審核通過的回複。在本次遞交的招股書中,宋都服務截至2020年6月在管面積為640萬平方米,對比去年9月末,增幅達到60%。

    物業資本市場的火熱促進了更多收并購事件發生,月内公開披露的5起收并購事件中,以規模擴張為目的的收并購仍是主流,佐以産業鍊的邊界延伸,以便企業開展新的增值服務。

    頭部企業地位穩固,加速搶占城市服務賽道

    “9月中國物業服務發展指數TOP30”榜單顯示,頭部物企排名整體趨向穩定。萬科物業、碧桂園服務、雅生活服務位列前三甲。

    整體來看,頭部企業排名基本與上月持平,月内部分企業動作積極,拓展、簽約或中标多個項目,故而排名有所上升。

    9月25日,萬科物業宣布,因旗下商寫物業、城市服務業務愈發成熟,“萬科物業”今後将聚焦“住宅”的服務範圍,成為住宅物業的專屬品牌,同時将會圍繞住宅進行一系列服務升級,包括拆分業主專屬服務組織,讓前端經營體變小,聚焦屬地業主的專屬服務等。

    截至2020年7月,萬科的商寫物業萬物梁行在大中華區的商業物管和設施管理項目覆蓋超過140個城市,管理物業項目近1100個,管理項目面積超過1億平方米。

    城市服務方面,萬科物業已經在珠海、雄安新區、廣州白雲、成都高新區、青島、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區等多地落子。

    不難看出,今年以來,開拓專業、多元化的物業服務,已是物業公司的主要策略。同時,城市服務亦是重點搶占的賽道,已經具備全國規模的物業企業正在加速入局,月内碧桂園服務、永升生活服務等均有所動作。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    頭部企業之外,各中小型物業服務且亦紛紛出圈并搭建自身的城市服務發展模型。無論是鑫苑服務通過與政企合作,推出政府公建服務;抑或是時代鄰裡通過收并購曲線入局城市服務,在城市服務這一新賽道上,物業企業正在加速奔跑并搶占有利位置。

    由于城市服務涵蓋的範圍廣,服務場景複雜,更加考驗物業企業的定價、運營能力。而涉足城市服務,服務對象從業主過渡到政府,政府在選擇對象時更傾向于央企、國企和大型品牌企業,綜合實力較低的企業或隻能接受單項委托,難以獲得綜合管理項目。

    目前來說,城市服務尚無成熟的盈利模式,巨大的發展空間也對物業公司提出了前所未有的挑戰。

    市場回歸理性,房企分拆熱情依舊

    8月起,此前受到資本市場高度關注而持續走高的一衆物業股開始回調,情況延續至九月并有進一步加深的趨勢。

    據觀點指數整理港股市場上的27支物業股發現,9月物業股平均股價跌幅超9%,同時月内恒生指數跌幅6.45%。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    從具體股價表現來看,港股市場上僅有寶龍商業表現良好,月内漲幅6%。其余27支物業股均有不同程度下跌,更有11支物業股跌幅超10%。

    值得注意的是,中奧到家月内領跌一衆物業股,跌幅達到28.91%,且連續兩個月跌幅超20%。

    究其原因,或許是由于業務增長不及預期所緻。最新财報顯示,物業服務收入仍是中奧到家主要的收入來源,而上半年中奧到家在管面積為6510萬平方米,較去年末減少了30萬平方米;合約面積為7180萬平方米,較去年末減少了20萬平方米。

    将時間線拉長,中奧到家的增長讓人擔憂,2016-2019年合約面積分别為6000萬平方米、6670萬平方米、7050萬平方米、7200萬平方米,儲備面積分别為1540萬平方米、1210萬平方米、1360百萬平方米、660萬平方米。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    可以看到,中奧到家的新增合約面積在減少。同時,作為第三方物業公司,外拓能力相對較低,随着訂約面積逐漸交付,儲備面積也越來越少,這或許是導緻中奧到家股價一路下跌的主要原因。

    一般來說,物業企業擴張規模的方式有關聯方面積輸送、收并購、外拓項目三種方式。但當越來越多的物業企業通過資本加持而開始跑馬圈地時,可供選擇的優質第三方項目變得越來越少。在供需關系下,收并購的成本愈來愈高,同時也越發考驗物業企業的品牌影響力。

    物業服務行業仍屬微利行業,雖然物企開展了一系列增值服務,但随着參與主體逐漸增多,市場競争加劇,沒有形成突出優勢和品牌影響力的企業,面對增值服務這一業務時,充滿了不确定性,因此規模仍是第一要素。

    換而言之,想要取得持續高增長已不是易事,這也是物業股集體回調、整個物業闆塊資本漸趨理性的主要原因。

    盡管如此,房企拆分物業上市的熱情并未有所減退,上市潮仍在持續。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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