9月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-10-23 17:13

  • REITs能促進金融與房地産良性循環,如果有信托的積極參與,對建立起一個成熟的REITs市場來說具有重要的支持作用。

    觀點指數 随着公募REITs試點工作不斷推進,相關政策逐漸完善細化,地方政府和交易所也在緊急完善配套規則,争取在年内發行首批公募REITs試點産品。

    9月,滬深交易所分别就基礎設施公募REITs的相關配套業務規則公開向社會征求意見,第一批基礎設施REITs試點項目申報工作正式啟動。

    9月29日,北京率先發布《支持北京市基礎設施領域不動産信托基金(REITs)産業發展若幹措施》,目前北京地區已有近10個項目啟動REITs申報工作。

    大宗交易方面,9月共錄得2宗廣州寫字樓,市場較為冷淡,交易總額共21.49億元。

    光大安石、基彙資本分列資管創新力榜首

    9月,光大安石、基彙資本分列商業地産資産管理創新力内地和非内榜單首位。

    月内,光大安石設立的全國首單地産基金儲架式商業REITs迎來收官,“光證資管-光控安石商業地産第3期西安大融城資産支持專項計劃”發行。

    該儲架式商業REITs于2018年末在深交所獲批,儲架規模為100億元,共分三次分期發行。第一期發行總規模43億,優先A級利率4.58%,底層資産為靜安大融城。第二期發行總規模29億元,優先A級利率5.35%,底層資産為觀音橋大融城。本次發行為第三期,發行總規模17.2億,優先A級利率4.95%,底層資産為西安大融城。

    儲架式REITs可以一次核準多次發行,将不同資産納入同一REITs中。上述儲架式商業REITs體現了光大安石旗下資産受到了監管機構以及資本市場的統一認可,也代表着REITs越來越被大衆所接受。

    光大安石之後,越來越多儲架式REITs開始走入市場,投資人對管理方的信心也越來越強。

    西安大融城資産支持專項計劃另一特點是該項目發行所涉及的服務機構均是光大系旗下企業,項目由光大證券擔任牽頭承銷機構,光證資管作為計劃管理人,光控安石作為基金管理人,光大銀行擔任多單産品的托管銀行,全方面為發行人及投資人提供服務,體現了光大金融全牌照的深厚實力。

    内地榜單排名第二的遠洋資本,于月初成功發行雙創債“遠洋資本有限公司2020年公開發行創新創業公司債券(第一期)”,總規模為18億元,首期發行10億元,票面利率4.7%,創同類債券發行利率最低。

    本次雙創債是遠洋資本首次作為發行人在境内公開發行的債券産品,體現了投資者和市場對遠洋資本的認可。

    數據來源:觀點指數整理

    大宗交易方面,本月共錄得2宗,市場較為冷淡。2棟物業均是位于廣州的寫字樓,交易總額共21.49億元。

    信托探索權益類REITs管理人,首單産品發行

    資産證券化方面,9月份申萬行業房地産資産證券化産品共發行了9單,發行規模156億元,其中以商業地産為底層資産的資産證券化産品共發行6單,發行金額共127.63億元。

    本月有兩單産品發行人均為世茂集團,其中,由華能貴誠信托有限公司擔任管理人的“華能信托-世茂酒店物業權益型資産支持專項計劃”,為全國首單由信托公司擔任管理人的權益型類REITs,在多個方面實現了創新。

    數據來源:觀點指數整理

    該産品規模6.5億元,底層資産為世茂集團旗下五星級酒店,以酒店運營産生的現金流為收益來源,并委托國際知名酒店管理集團進行專業管理。

    該産品目标公司股權由華能信托代表投資人利益持有,兩層SPV均由華能信托統一管理,既能實現真正的脫離主體,又能提高管理效率,降低管理風險。

    長期以來,境内發行的類REITs産品多是由證券或基金公司主導,信托機構僅作為通道方參與資産證券化業務,并不承擔相應風險;有自主發行的産品,也大多借鑒券商或基金的模式,自身創新能力較為缺陷。

    信托公司想要成長為名副其實的管理人,需要承擔從基礎資産盡職調查到産品發行上市之間的主要責任:全程參與盡職調查、資産篩選、交易,能深入了解、控制核心資産;參與類REITs産品設立、管理、銷售,能了解産品對資金的需求、把握資金流向。這些都需要信托公司主動積極的提高自己的專業能力,實現主動管理轉型。

    另外,值得注意的是,公募REITs試點工作不斷推進的現在,東湖高新、首創股份等已經開始公募基礎設施REITs的項目申報工作。信托公司作為金融機構中的一環,REITs也是一個幫助其實現去通道轉型的好機會。

    盡管經驗不足,且在試點階段信托公司尚無法擔任基礎設施REITs的基金管理人,但前期可以與實力強勁的券商或公募基金進行資金端或資産端的合作,提升團隊管理水平,擴大業務範圍。

    參考國外市場來看,境外REITs法律主體采用的是公司制(SPV)或信托制(SPT),新加坡和香港正是采用了信托形式。信托擁有天然的風險隔離功能,這是信托特有的制度優勢。目前國内信托的法律框架相對完善,但公司制SPV的相關法律還有欠缺,在法律實際操作方面,信托制REITs更适合我國國情。

    此次華能信托積極探索權益類REITs成為全國首單,利用自己的制度優勢和管理能力主動向服務型信托轉型,對信托行業來說具有重大的意義,也對信托參與公募REITs具有借鑒的意義。REITs能促進金融與房地産良性循環,如果有信托的積極參與,對建立起一個成熟的REITs市場來說具有重要的支持作用。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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