蛋殼公寓啟示錄 調查、讨債與 COO 離職里的長租谷底

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2020-10-21 00:04

  • 财務跑路、供應商讨債、破産倒閉等已經成為了與分散式長租公寓的關聯“熱詞”。

    觀點地産網 “波瀾開阖,如在江湖中,一波未平,一波已作”。

    最近,蛋殼公寓有一段過山車式的經歷,從年初成為2020年第一家登陸紐交所的中概股,到年中創始人兼CEO高靖被調查,再到10月中旬被傳裝修承包商讨債、區域公司财務跑路,如今再度傳出管理層核心成員辭任。

    10月20日市場消息稱,蛋殼公寓首席運營官(COO)顧國棟已于近期離職。顧國棟曾任百度公司副總裁,于2019年6月份開始全面負責和管理蛋殼公寓的線下團隊,直接向高靖匯報。

    關于上述消息,觀點地産新媒體向蛋殼公寓方面求證,對方稱“消息屬實,Michael(顧國棟英文名)因為個人原因已于近期離職,目前COO的職位暫時空缺。”

    蛋殼現狀

    觀點地産新媒體了解到,自今年1月17日上市以來,蛋殼公寓的股價經過短暫、小幅度上漲之後,最高于2月6日漲至每股13.9美元,随後便呈現下滑的趨勢,于10月19日收盤價報每股3美元,股價直接“腰斬”。

    而在傳出COO離任後,蛋殼公寓今日股價再度低開每股2.9美元,跌幅約為3.33%。

    不過,早于蛋殼公寓上市的青客公寓同樣遭遇了這番情況。該公司于2019年11月6日敲鐘上市,當日收盤收盤報每股17.64美元,漲幅3.76%,總市值5.49億美元。到了昨日,其收盤價同樣“腰斬”至每股4.6美元。

    透過兩家比較典型的分散式平台在資本市場的表現,可以直觀地折射出當下長租公寓行業内這類企業的生存現狀。财務跑路、供應商讨債、破産倒閉等已經成為了與分散式長租公寓的關聯“熱詞”。

    而造成現象的根本原因是這些分散式長租公寓品牌自身經營策略的問題。一位長期研究長租公寓人士認為,目前出現資金鍊危機、倒閉或跑路的企業基本上是以分散式為主的平台,它們都有共同的特點激進擴張,用高進低出、長收短付的經營模式打時間差,形成資金池,再去“滾雪球”。

    “不少企業在擴張的時候,每到一個新城市或新市場都會通過擡高價的方式搶占房源,溢價30%收房已經是常态,不少是溢價40%、50%收房的”,上述人士說道。

    回到蛋殼公寓本身,作為一家成立僅有5年的分散式長租公寓品牌,入駐第一城為北京,随後進入深圳、上海等城市。次年5月份,蛋殼公寓宣布開啟全國布局戰略,進入廣州、杭州、南京、無錫、天津、西安、武漢、成都、重慶九個城市。

    從公開信息來看,五年間,蛋殼公寓從一個手上僅有0.2萬套房源,迅速暴漲至2020年一季度的41.9萬套,翻了209.5倍,房源規模沖上了分散式長租公寓的前列。期間,于2019年1月份,蛋殼公寓以2億美元(包含現金和債務)全資戰略收購長租公寓品牌愛上租,完成交易後管理房間數量接近40萬間。

    完成此番跨越,自然需要大量資金支持,並且在蛋殼公寓的模式里,收房僅是第一步,後續房源裝修改造、營銷獲客等同樣需要消耗巨額。而在成立至今上市前,其完成七輪融資,共獲得60多億元。

    但這筆錢與激進擴張所需的資金相比,杯水車薪,所以在盈利方面只有虧損和更大虧損的區别。2017-2019年,蛋殼公寓營收分别為6.57億元、26.75億元、71.29億元;淨利潤均為錄得虧損,虧損分别為2.72億、13.7億元和34.37億元,合計虧損50.79億元。

    長租谷底

    觀點指數不完全統計,2017-2019年共有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或無法再經營。其中,2019年就有53家,其中資金鍊斷裂且跑路的有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

    到了2020年,上述現象仍在繼續。年初至9月末,傳出暴雷消息的企業已超20家;其中9月份,上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現公寓企業接連暴雷。

    今年年初疫情的出現,無疑再次給了長租公寓行業“當頭一棒”,特别是那些一直依賴着高收低租、難以盈利等平台。市場研究機構預計,長租公寓至少還需要保持賬面上有6個月的現金流,同時出租率要保持不低于80%,才能安全度過艱難期。

    背景單薄的平台,顯然很難達到上述標準,所以出現惡性暴雷或許再正常不過。一位長租公寓從業人士告訴我們,今年惡性暴雷和往年不同,去年是因為租賃貸,今年惡性爆雷事件驟增,主要集中在小型分散式運營公司上,並呈現多地連發,短暫進入跑路等惡性事件。

    “分散式公寓是一種資本驅動下的産業‘陷阱’,這種模式很典型,在疫情的形勢下企業現金流可能都會有很大的問題。”

    現在看來,于今年1月份完成上市,或許短暫緩解了蛋殼公寓當下緊張的資金形勢。按招股書中最大價格16.5美元/ADS計算,蛋殼公寓将籌集到2.01億美元資金。

    而在業績方面,蛋殼公寓虧損仍在繼續擴大。2020年一季度,其實現營收19.4億元,同比增長62.5%;淨虧損由去年同期的8.16億元擴大到12.34億元;經調整後淨虧損由去年同期的7.99億元擴大至9.79億元。

    期間,蛋殼公寓亦收窄了在管房源的規模,較2019年末減少近1.9萬間至41.9萬間。城市分布上,北京、上海、深圳運營公寓數量為20.7萬間,其它城市為21.2萬間。

    想要擺脫不斷虧損的現狀,蛋殼公寓需要轉變當下的發展策略。對于分散式公寓如何突破當下難以盈利的情況,上述從業人士表示,在營業模式上應該要支持分散式整租,同時抑制合租,打擊“N+1”的改造模式。

    而在城市擴張布局上,樂乎公寓創始人兼CEO羅意在2020博鰲房地産論壇中指出,如果二線城市的長租不是以政府采購的路徑進去,而是用純市場化的方式,大概率會是一個坑。

    “一線城市和二線城市的平效差距非常大,二線城市盡管獲取房源的成本低,但是在營運成本和裝配成本幾乎接近的情況下,拿的物業可能便宜,但是掙不到錢。”

    不過,長租公寓頻頻暴雷並不意味着行業處于下行狀況,恰恰相反這個行業正處于紅海階段。一方面國家前後相繼出台“租購並舉”、“租售同權 ”等條例,不少城市也出台了住房租賃企業提供資金扶持的有關政策;另一方面,上半年國内各個城市平均住房租金已經基本恢復年初水平,未來将迎來新的增長。

    蛋殼公寓聯合創始人、總裁崔岩此前參與活動就表示,未來10年公寓市場會有2.7億的租賃人口,租賃市場的規模會達到4.6萬億,接近5萬億。但,如何在這片萬億市場中講好資本故事並占得一席之地,蛋殼公寓還需先改變當下難以盈利的現狀。

    撰文:利晉    

    審校:勞蓉蓉



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