香港傳真 | 樓市維艱 一手空置稅擱淺的是是非非

观点网

2020-10-20 00:38

  • 2018年提出的“一手樓空置稅”雖然備受争議,但同樣被寄予厚望。目前暫停引進,是否繫最好的選擇?

    觀點地産網 醞釀兩年之久的“一手樓空置稅”最近正式宣布擱置。

    香港運輸及房屋局主動暫停立法進程。10月16日,該局局長陳帆通知香港立法會内務委員會,稱考慮暫不推動空置稅的立法工作,“因應最新經濟情況及社會意見。”

    當然,來自業界的聲音大多是表示贊同的。财經事務及庫務局局長許正宇的意見就很具代表性,他在近日參加廣播電台節目時就表示,暫停引入空置稅是從整體經濟效益考慮,“決策由香港整體角度出發。”

    言下之意,要以大經濟局面為重。因為按目前的環境來說,不希望節外生枝,而且推進空置稅不再有迫切性。

    目前香港樓市歷經去年修例風波,及新冠病毒疫情雙重打擊後,正處于恢復初期。所以有分析更認為,香港政府此舉實質是為曲線托底樓市,這也代表了不少市場上的聲音。而更直觀的體現是,去年年末以來香港當局已經對樓市政策作出幾輪放松。

    但這是否能代表所有人的意見?2018年提出的“一手樓空置稅”雖然備受争議,但同樣被寄予厚望。目前暫停引進,是否繫最好的選擇?

    “不受歡迎”的政策

    持續火熱的香港樓市在2018年退燒。除當年7月,美國開始對340億美元中國産品加征25%的關稅,由此挑起人類經濟史上迄今為止規模最大的貿易戰外,另一個重要標志性事件是“娥六招”的出台。

    “娥六招”即當年6月香港特首林鄭月娥,針對坊間“房價高、住房難”問題而公布的六條房屋政策,包括:

    提出居屋新定價機制,修定資助出售房屋定價不再與市價挂勾,而引用非業主自住家庭入息中位數來量度負擔能力;推出港人首置上車盤,宣布在香港從未擁有住宅物業且居住滿7年的2人以上家庭,能申請此類房屋。

    同時,提出要将9幅位于觀塘安達臣道石礦場及啟德的私人樓宇用地,改劃為公營房屋提供1.06萬個住宅單位;成立過渡性房屋專責小組,協助民間主導和推行過渡性房屋計劃;並規定新盤樓花每張價單推售數目,不能少于項目住宅單位總數的20%。

    而最受關注的一條政策,是林鄭月娥宣布研究向空置的一手私人住宅單位征收“額外差饷”,即“一手樓空置稅”。

    根據香港運輸及房屋局向立法會提交的草案文件,“空置稅”主要針對一手住宅物業,空置土地、非住宅單位或二手住宅單位适用條例。

    征收的標準則為,向已獲發入夥紙(預售證)但未能一年内售出、或以市值租金或以上租出超過六個月的住宅單位收繳,同時開發商須按年征收,並非一次性繳付。至于金額,就以等同應課差饷租值的兩倍,即相當于樓價的5%。

    次年9月13日,空置稅條例草案《2019年差饷(修訂)條例草案》刊憲。随後,10月香港政府向立法會提交條例草案,随後陸續推進審議和正式立法。

    用林鄭月娥的說法:“房屋是民生頭等大事。”,而空置稅是其中一環,将“絕不走數”。直至最近,一手樓空置稅立法宣布暫停。

    一手樓空置稅一直是一項有争議的政策,其最主要反對的聲音來自地産業界。從該政策被提出以來,他們一路意見不斷。

    一種主要論點,就從最基礎的“空置率如何才算高”開刀。例如香港地産建設商會在2018年6月發表文章,稱:“現時全港住宅單位空置率正處于3.7%的歷史低位。開征空置稅的目的何在呢?”

    但其實香港地産建設商會用的數據大抵是2017年全年的空置率數據。據香港差饷物業估價署統計,2018年全港私人住宅單位空置率實際上達到4.3%,較2017年數據增加約0.6個百分點,創下了當時6年的新高。

    對此,美聯物業在2019年3月曾撰文稱,雖然空置率上升,兼創下近年新高,但數字仍低于1998至2017年期間約5%的長期平均水平,“若與2003年約6.8%的高位相比,現水平仍低約2.5個百分點。”

    事實上,千禧年後的第一個十年香港的私樓空置率表現一直都很高。資料顯示,1999年數字是5.9%,2000年是5.4%随後一路攀升,2001年錄得5.7%,2002年是6.6%。

    2003年則是香港私人住宅單位空置率的最高峰。當年SARS病毒事件重創包括樓市在内的香港經濟,雖然樓市自第4季開始復蘇,但仍有6.88萬個私人住宅單位閑置,空置率達到6.8%,創下15年來新高。

    所以,将2018年的4.3%水平與2003年最高峰數字相比,是有失偏頗的。同時,2018年全港空置單位錄得約5.1萬個,也創下6年新高。

    另一方面,從已落成但仍未售出的一手私人住宅單位數目看,這一數目是呈現逐年上升的趨勢的。

    就香港運輸及房屋局公布的數據顯示,2017年6月香港2013年至今已落成但未售出的住宅單位有8000個;2018年6月空置稅被提出時,數字上升到9200個;2019年6月相關住宅單位則有1萬200個;到2020年6月末,這類型閑置單位已增加至1萬1200個。

    當然根據差饷物業估價署今年年初發布的《2020香港物業報告》顯示,2019年全港私樓空置率已回落到3.7%的水平。

    這與2019年香港樓市相對活躍有關,而今年前期受到疫情的影響,空置率将有一定程度的上升,但内里或客觀原因居多。

    而且2018年私樓空置率上升,也與當時香港私人樓宇落成量增大有關,而這又關乎到香港政府近年來持續增加土地供應的政策有聯繫。

    據了解,2018年,香港私人住宅單位落成量達到2.1萬夥,數字創下14年新高,一定程度上促使空置率上升。反觀2019年,全港私人住宅落成量跌至1.36萬余個,同比減少35%,因此空置率亦下跌至3.7%。

    因此嚴格意義上來說,“空置率”的計算並不是“空置稅”的最大阻礙,畢竟香港地少人多,房屋問題嚴重已非第一日浮現的缺陷。

    關于空置稅這個政策,今年以來人們争論的重點,是在于開發商在推貨态度上發生的變化。

    開發商在自我鞭策

    對于推出一手樓空置稅的原因,香港政府最初用意是鼓勵私人住宅盡早應市,以免開發商囤貨居奇。2019年9月法案刊憲時,财政司司長陳茂波就表示:“法案落實征收俗稱空置稅的額外差饷,是鼓勵樓宇建成後盡快推出,滿足市場需要。”

    但目前來說樓市狀況已經發生變化,開發商們的心态亦在發生變化。香港中文大學經濟學繫副教授莊太量在接受媒體采訪時就表示,推出空置稅的先決條件是樓價大升,但現時不是這個情況。

    上面提及到的香港地産建設商會,亦表示歡迎政府暫停空置稅的立法工作,因為現時市況太差。“經濟已經這麼差,還推出這些東西(空置稅)。”該商會執行委員會主席梁志堅認為:“說地産商囤積居奇,哪有這回事……有些想賣但賣不到,市況不好。”

    根據市場資料,今年上半年香港一手成交量的确在新冠疫情的影響下大幅下降,目前主流開發商的心态,是想積極推售存貨以讓資金回籠。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照在接受媒體采訪時就認為,“地産商本身不想囤貨,而是想貨如輪轉。”尤其是有剛性需求的中小型單位。

    先例是2018年末中美貿易戰爆發初期,當時開發商對未來市況不算樂觀。當時就有分析表示,開發商不會故意積存住宅,都希望貨如輪轉,因為“因為不能預測未來的樓市會怎麼樣。也可能如果現在不推,那未來市道是否會更差,也很難說。”

    同時,疫情導致樓價下跌卻能反過來吸引當地剛需買家入市,今年以來香港推售的各個新樓盤,收認籌票的情況都不錯。所以盡快推貨,回流資金是上策。

    從一個側面來說,今年疫情剛大規模爆發的2月,根據香港地政總署公布預售樓花同意書文件,當月就有多達6個樓盤申請預售,涉及2814個單位,數據環比大增4.4倍,創下2018年7月後19個月同比新高。

    目前受到關注的新世界發展旗下大圍站住宅項目,就是在2月份提交樓花預售申請。該項目最近要推出其第一期第一批391個單位,5天内就累計收到1.5萬張認購登記,超額認購37倍。

    糾結到底,香港房屋交易仍是一個充分市場化的市場。目前疫情稍微緩和,剛需購房者願意買樓,開發商願意推。因此新盤氣氛暢旺,看盤情況活躍。美聯物業住宅部行政總裁布少明亦稱,單靠一手樓空置稅措施無助大幅增加新盤供應,目前暫停也不會對樓市構成太大影響,“亦不會對發展商的推售步伐有所改變。”

    中原集團主席施永青也就此撰文,他表示此次暫停空置稅立法,市場對此並不意外。因為“市場的環境與兩年前政府想推空置稅時很不一樣。”

    施永青稱,兩年前,樓市的升勢一浪高過一浪,政府想透過征收空置稅,促使地産商在樓宇入夥前,就悉數把新盤的單位出售。“這樣,地産商就會為了早日把樓花賣出,不敢把售價訂得太高。”

    如今,樓市明顯受到去年的修例風波與今年的疫情沖擊,看淡後市的人遠多于看好後市的人。”不用空置稅,地産商也會盡早開盤賣樓。延遲開盤不會為地産商帶來什麼好處。“施永青說,此時放棄空置稅,可以讓立法會去處理一些更迫切的問題。

    但反對暫停立法的聲音並不是沒有。這些意見認為雖然暫停立法現時對樓市的影響不大,但長遠來說是有害的,因為這與香港政府增加房屋供應的長期目標相悖。

    香港傳真 | 一座城市里的地産漫遊與畫像。

    撰文:劉子棟    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市

    香港