蘇州京東智谷3年終落地 47億拿地拉來中南、平安共同開發

觀點地産網 10月19日，蘇州相城區高鐵新城闆塊以47.3億元的價格出讓了兩宗地塊，無論是區位還是成交價格對于地市火熱的蘇州來說都並不算焦點，而此次地塊的競得人京東集團或許才是市場關注的目標。

據觀點地産新媒體了解，江蘇東茂商業發展有限公司以42.76億元摘下了蘇地2020-WG-65号純宅地，成交樓面價15600元/平方米，整體地塊出讓面積約17.6萬平方米，總體量近30萬平方米。

其中，江蘇東茂商業發展有限公司背後共有3位股東，蘇州京東茂華商業發展有限公司（京東）持股60%；深圳安創投資管理有限公司（平安）持股35%；蘇州公望建設工程有限公司（中南建設）持股5%。

蘇州東軒商業發展有限公司則以4.55億元拿下了2020-WG-65号地塊，這是一宗商服用地、科教用地，地塊出讓面積約6.7萬平方米、建築面積20.4萬平方米。

蘇州東軒商業發展有限公司由蘇州京東茂華商業發展有限公司（京東）持股90%；蘇州公望建設工程有限公司（中南建設）持股10%。

不過，蘇州京東茂華商業發展有限公司並未與上市公司京東集團有任何直接的股權關繫。

據企查查資料顯示，該公司由傅強、許翔持有相應的股份，為實際受益人，兩位均不是被市場熟知的京東高管，但該公司的董事長為黃東升，其為京東的副總裁。

另一方面，根據地塊的相關規定，競得人需要引入世界500強中的互聯網服務和零售行業企業，這也說明了地塊就是京東的定向出讓地塊，而落地的項目便是京東的産業新城——京東智谷。

京東的産業新城

京東與蘇州的約定要追溯到3年前。

2017年9月14日，京東集團與蘇州相城區政府簽約，公司董事局主席兼首席執行官劉強東親自現身，而雙方正式簽約的人物正是前文提到的京東集團副總裁黃東升。

根據協議，京東在蘇州相城投資建設京東智谷項目，建設國内領先、國際一流的“雲計算+大數據”的智慧小鎮，提供城市雲、産業雲、數據雲、電商雲、雙創雲等綜合解決方案。

随着蘇州創新驅動發展和産業升級，以及長三角一體化的進行，相城區政府計劃依托京東在相關領域的技術優勢，推動在雲計算、大數據、工業4.0、電子商務等産業的發展，打造京東産業生态圈。

此次地塊出讓的價格也是相對實惠，科研商服樓面價不到1300元/平方米，而整體建築面積近20.4萬平方米，由5宗地上地塊和1宗地下地塊組成。

與不少産業新城的出讓模式相同，相城區政府采用了“寬進嚴出”的管理手段，在出讓價格上給予一定的讓步，反而在地塊後續的運營規則上下足了功夫。

政府的第一道檻設在了地塊的納稅額上，規定地塊運營5年内總繳稅不低于10億元；其次，京東要引入200家企業，其中全球總部1家，全國總部5家，長三角區域總部20家。

此外，京東産業項目運營後5年内引進不低于3000人，其中博士學歷不低于30人，碩士學歷不低于300人，本科學歷不少于2670人。

有業内人士表示，政府要求京東引入超過3000人的高學歷人才並不容易，不同城市都在出台新的落戶政策，京東能否完成也是一個疑問。

事實上，這並不是京東首次落地智谷新城項目。

同樣是在2017年，東莞市政府與京東集團簽署戰略合作協議，並在2019年6月3日，京東10.6億元在東莞鳳崗拿地，並在一個月後便正式動工。

鳳崗京東智谷項目建築面積約141.8萬平方米，投資額200億元，主要發展智能制造、人工智能研發等産業。項目建成後，預計可實現年産值不低于400億元，稅收30億元。

無論是東莞鳳崗還是蘇州相城在地理位置上都很接近一線城市（上海、深圳），屬于長三角經濟區、粵港澳大灣區中的重要一環。

中南建設入局

在落地蘇州京東智谷的股東名單中，可以看到中南建設與平安的身影。

其中，平安在住宅項目中持股35%，並未參與科研、商服地塊；而中南建設則是在兩者中都以不超過10%的小股東身份出現。

在項目中，平安或許會和過去的地産投資類似，成為一個比較單純的“财務投資者”，提供金融方面的支持，而中南建設的角色則更耐人尋味。

該業内人士透露，中南建設應該會承擔一個小股操盤的角色，運營和建設打造京東智谷項目，並以此收取管理費用。

值得注意的是，中南建設和京東在過去並無過多的交集與合作，而此次出現的卻是中南建設，或許與它的另一重建築商身份有關。

作為三者中擁有較多房地産開發經驗的企業，從建築起家的中南建設不僅要操盤住宅項目，或許還要運營建設産業園區，這也與當初中南建設幫助政府代建的角色類似。同時擁有建築和房地産兩項大背景的中南建設，讓京東免去了要再找一個施工建築商的麻煩。

對于中南建設來說，蘇州是一個極為重要的糧倉，今年上半年，蘇州簽約面積18.84萬平方米，簽約金額34.90億元，在所有城市中排名第五；2019年，蘇州簽約面積73.03萬平方米，簽約金額142.98億元，在所有城市中排名第三。

然而，在今年上半年，中南建設在姑蘇城内一無所獲；而于2019年僅在區域内收獲了兩宗地塊，中南建設面臨着一定的“補倉”壓力。

整個住宅地塊建設面積近30萬平方米，共分為9個小地塊，可以有效補充中南建設在區域内的土儲，僅持股5%也意味着用較少的資金可以撬動大體量的純住宅項目，15600元/平方米的成交樓面價也並不高。

目前，高鐵新城闆塊内的在售新樓盤有，美的雲築、融信天澄、MOC芯城匯等，均價在28000元/平方米左右，在售二手樓盤如中海珑灣、環秀湖花園均價在2.7萬元/平方米左右。

值得注意的是，MOC芯城匯項目，其新盤項目售價27000元/平方米，而當下挂出的二手樓盤均價則去到了32000元/平方米，出現了房價倒挂。

随着京東智谷項目和産業鍊企業的落地，引入中高收入的高學歷人才後，對闆塊内的房價或許會有進一步的拉升。