9月中國長租公寓TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-10-16 16:05

  • 未來會有越來越多的公寓企業對新賽道進行探索,這也将進一步豐富租賃市場的格局。

    觀點指數 進入第三季度,市場信心得到進一步恢複,大部分公寓企業發展趨穩,其中集中式公寓企業較為活躍,泊寓、樂乎等月内均有項目入市。

    同時,月内有兩個房企推出公寓新品牌:大華集團正式發布租賃住宅品牌大華享寓,首項目落地上海;星河控股旗下長租品牌星河郡寓發布,首項目落地深圳。

    運營及财務數據方面,青客公寓于9月30日披露2020年第一季度财務業績,數據顯示,截至3月30日實現總營收6.271億元,同比增長6.5%;歸母淨虧損為4.168億元,而去年同期為3.015億元,虧損進一步擴大。

    另一方面,由于年内頻繁出現長租公寓暴雷事件,市場監管趨嚴。9月7日,住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》,對出租與承租、租賃企業、房地産經紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規定。

    這被認為是長租公寓行業至今為止最強的監管信号,有望進一步改善行業中的種種亂象。

    頭部企業穩步拓展,新生租賃社區崛起

    “9月中國長租公寓發展指數TOP20”前三甲,分别為自如、泊寓、相寓。

    值得關注的是,萬科泊寓繼續深耕深圳市場,深圳市場新增1個門店“泊寓HOME-平湖荔枝嶺公社(二期)”。據了解,萬科泊寓布局涵蓋一二三線城市,但仍主要以廣深為戰略布局地。

    另外,上述泊寓項目此前被納入2020年深圳龍崗區人才房(社會存量住房)配租申請指引房源,對符合規定的轄區就業的人才扣減人才優惠租金,扣減優惠為16.4元/平方米/月。同時該批次的房源企業還包括冠寓、碧家等規模長租公寓企業,對解決深圳租賃需求問題作出一定貢獻。

    冠寓迎來了發展的第四個年頭,步入了全新階段。9月8日,龍湖冠寓在重慶舉辦品牌發布會,推出租賃住房政企合作模型與全國首個“IPD”項目,對住房租賃市場供給側的優化将産生積極影響。

    據觀點指數不完全統計,截至2020年9月30日,冠寓進駐城市32個,官網挂牌門店數量達到了248家。

    數據來源:企業官網、觀點指數整理

    龍湖集團最新财報顯示,至2020年6月,冠寓累計開業房間數量達7.9萬間,開業超過六個月的房源出租率為88.6%;上半年實現物業投資業務不含稅租金收入33.6億元人民币,其中租賃住房占比達到21.8%。按此計算,目前龍湖冠寓營收規模約7.3億元。

    9月,旭輝領寓柚米社區上海浦江華僑城店正式入市。該項目是集多種業态于一體的綜合型租賃社區,占地面積超6.3萬平方米,擁有居住、商業、辦公以及娛樂等在内的八棟建築物,其中公寓部分體量超1800套房源。

    值得注意的是,該項目為旭輝領寓首個綜合租賃社區,此前萬科泊寓位于北京的成壽寺項目亦是同類型租賃項目。

    來源:觀點指數整理

    目前國内綜合租賃社區主要是從租客實際需求及後期運營維護成本層面考慮,均配備一定比例的商業、餐飲以及教育等配套服務,将整個社區商業與外部打通,輻射周邊,形成一個區域性商業中心。

    随着集體建設用地入市和國有租賃型用地開發建設,未來租賃式社區數量或将成倍增多。房企若參與其中,難免要轉變建設運營理念,從“為售而建”到“為租而建”。

    此外,“城市更新”、“城市舊改”亦有望成為住房租賃新的發展方向,如2019年朗詩寓就曾将杭州瓜山三個城中村進行資源整合,對社區重新進行規劃。

    可以預見的是,未來會有越來越多的公寓企業對新賽道進行探索,這也将進一步豐富租賃市場的格局。

    政策整治租賃亂象,規範運營已成趨勢

    9月,上海、杭州、蘇州、成都、廣州等多地出現公寓企業接連暴雷,據觀點指數不完全統計,截至2020年第三季度,傳出暴雷消息的企業已超20家。

    為了整治長租公寓行業的亂象,9月以來多個城市監管部門進入強監管狀态,發布提示風險,開展住房租賃企業金融風險排查,并發布資金監管新規等。

    9月11日,成都住建局聯合銀保監會四川監管局等部門,加強對租賃企業的資金監管。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    9月7日,住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》。值得注意的是,該例文件是住房租賃領域首部條例性文件,出台在長租公寓行業亂象頻現,急需補充監管綱領性政策的關鍵時刻,對規範行業經營行為具有非常重要的現實意義。

    來源:觀點指數整理

    當中值得公寓企業關注的是,第二十二條提出“住房租賃企業及從業人員不得違規提供金融産品和服務、不得利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金,住房租賃企業不得以隐瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。

    此外,9月24日,全國政協在北京召開“建立‘租購并舉’制度,加快住房租賃市場健康發展”網絡議政遠程協商會,對長租公寓行業提出了四項建議,包含增加市場有效供給、培育多元化供給主體、加大财稅金融扶持力度、加快出台住房租賃條例等,實行監管與利好并行,推動租賃行業發展。

    觀察目前市場狀況可發現,造成長租公寓頻頻爆雷的一個重要原因是部分公寓企業采用“高進低出”、“長收短付”的“滾雪球”經營模式。

    今年以來,疫情導緻國内租賃市場持續低位,傳統租賃旺季并未如期而至。在遭遇市場風險和變動的情況下,仍然要按約定繳納租金,部分運營不佳的公寓,現金流難以抵禦市場風險,導緻經營不善或資金鍊斷裂而倒閉。

    總的來看,雖然未來租賃市場發展潛力巨大,但随着資本退潮、疫情影響,部分行業亂象逐漸浮現,加速了行業洗牌,經營能力不足的企業會逐漸被淘汰,行業集中度加速提升。

    這也意味着,長租公寓企業的精細化運營與資金運作能力将變得更為關鍵。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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