第一太平戴維斯：2020年第三季度深圳房地産市場概述

甲級寫字樓 —— 市場發展在後疫情中持續轉好，租賃需求穩步復蘇，全市租金指數降幅明顯收窄

2020年第三季度，深圳企業復工復産進展良好。目前已知第二季度深圳地區生産總值和第三産業增加值同時由負轉正，分别錄得同比上升0.1%和1.7%。同期，在内地四大一線城市中，深圳為首個錄得經濟正增長的城市。

第三季度，由于後疫情市場運行穩定，甲級寫字樓項目入市步伐提速，全市共計錄得四個項目竣工入市，合計新增面積約31.5萬平方米。其中，有67.3%的新增面積源自南山區前海，意味着前海的市場參與度正在提高。截至季末，全市市場總存量環比上升4.0%，至812.6萬平方米，南山區現有存量首次超越福田區。

繼被疫情抑制的需求集中于第二季度釋放後，第三季度的全市淨吸納量環比回落45.3%至9.3萬平方米，但與2020年上半年的季均吸納量（9.2萬平方米）基本持平，租賃需求穩步復蘇。各子市場在後疫情中均保持需求增長趨勢。TMT及金融類企業仍是租賃需求主力，此外，專業服務類企業的市場活躍度上升，季内有數宗上千平方米的租賃成交誕生。

另一方面，高量供應持續累積，未受疫情影響而顯著放緩，過量供應仍是空置率上升主因。季内，全市平均空置率環比上升1.6個百分點，至29.7%。其中，羅湖區、寶安區季内無新增供應，空置率則環比回落。

業主維持具備靈活性的優惠方案，同時對目標租戶素質持有更高期望。全市租金指數降幅明顯收窄，環比下降0.2%，值得注意的是，福田區、寶安區的租金指數更觸底反彈。季内，全市平均租金為人民币每平方米每月192.4元。

政策導向依然利好本地市場的長線投資。疫情後，投資者情緒回升，但買賣雙方對于可交易標的的資本值期望差異猶存，且差距逐漸縮小。季内，市場未有大宗交易宣布，但年末投資市場活躍度提升可期。

展望

深圳總體市場復工復産效率甚高。2020年第四季度，預計有約39.1萬平方米的新增甲級寫字樓面積交付入市。

個别行業如TMT等步入擴張發展期，加之深圳發展前景廣闊，是企業設立華南新辦公點的首選地之一，受此推動，市場需求端将保持穩中向好的發展趨勢。即便如此，空置率受過量供應抑制仍将難以修正，預計将于第四季度突破30%關口，達歷史新高。

深圳迎來經濟特區建立40周年，並于近期再獲中央政策的高度加持，中遠期而言，租賃市場和投資市場均會受利好因素支撐而積極發展。

零售 —— 市場淨吸納量由負轉正，但空置率因業主與零售商租戶的持續戰略調整而繼續上升

2020年1-8月，深圳社會消費品零售總額累計達人民币5,240.1億元，同比下降10.3%。自3月復工復産以來，該指標降幅正逐月收窄。

2020年第三季度，市場共計迎來19.2萬平方米的新增零售面積。包括有位于南山區蛇口片區的匯港購物中心二期于8月以100%出租率正式開業；位于南山區西麗片區的寶能環球匯于9月正式開業，官方公布開業單日銷售額達人民币1,500萬元。

2020年第三季度，疫情狀況穩定，大衆消費意願恢復良好，市場信心正在重振。市場淨吸納量繼連續兩季度錄得負值後，終于第三季度轉正。

然而，由于部分業主與零售商租戶仍在進行戰略調整，對于一些本已缺乏市場競争力的品牌而言，續租意願低迷，同時業主亦希冀伺機更替優質品牌入駐，市場仍處于波動期。全市平均空置率創下自2014年中以來的歷史新高，環比上升2.5個百分點，至9.8%。

華南和深圳首店概念繼續發酵的同時，一些中高端國際品牌在深圳積極實行拓店計劃，引領部分優質購物中心級次提升，項目租金相應有所上調。盡管如此，全市租金指數仍環比微降0.1%，全市首層平均租金錄得人民币每平方米每月663.6元，總體市場表現逐漸平穩。

展望

2020年第四季度，預計有兩個新項目計劃開業，屆時将為市場帶來約16.5萬平方米的新增面積。

市場供應步伐放緩，租賃需求逐漸回暖，市場情緒将向好發展，新增項目的招商率有望達成預期，全市平均空置率的升幅料将收窄。

有鑒于此，料将改善的市場供需關繫助力市場租金趨勢企穩。

盡管城市利好政策将進一步引發市場投資興趣，然而，優質整售物業有限仍是多數投資者在本地尋找投資機會的壁壘之一。

住宅 —— 購房新政延遲部分需求釋放，市場供應大幅增加，供需矛盾顯著緩和

2020年第三季度，深圳一手住宅銷售市場供應量約達255.9萬平方米，與初復工復産的第二季度相比，環比回升278.8%，同比上升73.3%。為緩解供需矛盾，政府加快批復預售項目，市場供應增加，這不僅表明開發商積極的推盤态度，更彰顯政府改善供需矛盾的決心。

季内，“715”新政出台，購房資格門檻提高，旺盛的市場需求受到一定抑制，購房者亦更趨理性。盡管如此，季内一手住宅銷售市場需求仍見明顯增長——成交量環比上升32.9%，同比上升31.8%，至143.6萬平方米。

同期，在價格調控政策引導以及核心地段供應稀缺的持續背景下，深圳一手住宅成交均價得以維持基本穩定——環比微降0.9%，同比下降3.0%，至人民币每平方米54,737元。

展望

自七月起，深圳已加大市場監管及調控政策力度，對需求端将産生抑制及延遲作用。然而，考慮到深圳已于10月被委以實施綜合授權改革試點的重任，預計潛在需求基數将持續擴大，疊加一手住宅市場穩房價的市場主基調，需求料将保持旺盛與增長。

一手住宅價格調控政策将持續進行，同時價格的總體水平取決于供應的産品結構而小範圍波動，中長期内将維持穩定。