第一太平戴維斯:2020年第三季度廣州房地産市場概述

观点地产网

2020-10-14 15:15

  • 第三季度,全市共有兩個甲級寫字樓項目交付入市,共計為市場帶來9.4萬平方米寫字樓面積。廣州甲級寫字樓物業市場總存量随之上升至542.1萬平方米。

    寫字樓 —— 租賃市場活躍度穩步提高,全市季度淨吸納量持續回升

    全市經濟持續複蘇,盡管上半年廣州市地區生産總值仍同比下降2.7%,但已于二季度實現單季同比正增長。全市服務業逐步回暖,前七月,以互聯網、軟件和信息技術為代表的信息服務業均實現10%以上增速;同期,科研及技術服務業營收累計增速年内首次實現正增長。宏觀經濟環境逐步向好有望長期支撐相關行業寫字樓租賃需求。

    第三季度,全市共有兩個甲級寫字樓項目交付入市,共計為市場帶來9.4萬平方米寫字樓面積。廣州甲級寫字樓物業市場總存量随之上升至542.1萬平方米。

    季内,寫字樓租賃市場活躍度穩步提高,季度淨吸納量持續回升。但鑒于疫情後市影響尚存,部分企業仍對辦公成本支出持審慎态度,因此部分擴張需求仍受壓抑,本季度全市淨吸納量仍稍遜于去年同期水平。此外,受新增供應影響,全市空置率仍呈結構性上升趨勢。截至季末,廣州寫字樓市場空置率環比上升1.1個百分點,至7.6%。

    在金融、直播電商等利好宏觀政策及規劃的推動下,源自金融、新媒體等行業租戶租賃需求保持活躍,并成為本季度租賃需求增長的重要支撐。同時,傳統制造業企業因發展線上業務需要而産生的新興需求也成為市場一抹亮色。

    第三季度,業主仍願為租戶提供軟性财務優惠(如延長免租期等)以吸引租客實現項目去化。廣州寫字樓物業市場平均租金環比下跌0.9%,至人民币每平方米每月168.4元。

    本季度,廣州寫字樓投資市場活躍度較上半年顯著回升,但鑒于當前買賣雙方對資産價格與收益率間期望差異尚存,因此海内外機構型投資者仍維持謹慎觀望态度。季内無官方整售交易公布。

    展望

    2020年第四季度,全市預計迎來30.5萬平方米新增供應入市,且新項目均位于琶洲及國際金融城。全市預計于2021及2022年迎來供應高峰,兩年年均供應總量将逾百萬平方米,市場将步入供過于求階段。

    長期而言,在打造“直播電商之都”、廣州期貨交易所籌建工作不斷推進等利好因素支持下,源于金融、TMT等行業租賃需求料将維持穩定。

    第四季度,随着琶洲、國際金融城等區域新增供應的相繼入市,項目去化壓力逐步增加,全市空置率料将結構性上升。

    随着琶洲、國際金融城等區域新項目逐步落成,以滿足自用需求為主的内資企業投資興趣料将有所提高。

    零售 —— 大型零售商擴張需求稍有回暖,部分業主升級改造計劃開始實施

    2020年1-8月,廣州市社會消費品零售總額累計達人民币5,783.07億元,同比下降7.5%,降幅較前七月收窄1.5個百分點。

    第三季度,廣州零售物業市場迎來本年首個新項目入市。季末,位于荔灣的悅彙城開業,為市場帶來28.0萬平方米新增供應,全市零售物業市場總存量也因此上升至570.1萬平方米。

    由于新增供應入市,其前期招商去化面積于本季度得以體現,進而推動全市季度淨吸納量年内首次實現由負轉正。但鑒于市場中有部分業主開始實施階段性升級改造,全市空置率因此結構性上升。截至季末,廣州零售物業市場空置率環比上升1.9個百分點,至12.6%。

    季内,護膚、彩妝業态延續自上季度以來的強勁租賃需求,大型連鎖餐飲品牌租賃需求亦開始回暖。此外,本季度國内外新能源汽車品牌也于各商圈廣泛展現出不俗的擴張及租賃需求。

    盡管核心商圈各項目租金表現維持穩定,但鑒于次核心商圈于季内迎來新增供應入市,全市租金水平因此呈結構性下降趨勢。截至季末,全市租金指數環比下降0.1%,首層平均租金為人民币每平方米每月731.5元。

    盡管投資者情緒已較上半年顯著回升,但鑒于投資者對零售物業投資标的區位及土地使用年限等客觀條件要求較高,而當前可出售項目較難滿足相應條件,因此零售物業投資交易市場保持平靜,且季内無購物中心整售交易公布。

    展望

    預計2020年第四季度全市将迎來23.0萬平方米新增供應入市。鑒于拟開業項目區位條件、周邊商業氛圍尚未達到最理想水平,因此項目招商預計依舊承壓,項目開業入駐率預計低于往年平均水平。

    本地奢侈品消費市場持續火熱,高端品牌租賃需求預計延續高漲。此外,由于衆高端品牌選址落位已形成一定聚集效應,因此預計相關品牌選址需求将逐步向天河路等商圈聚集。

    第四季度,由于部分業主項目調整及改造活動尚在進行,全市空置率預計仍将小幅上升;受次核心商圈新增供應影響,預計全市平均租金将結構性下調。

    住宅 —— 購房需求繼續釋放,一手住宅市場供需兩旺

    第三季度,廣州一手住宅市場供需兩旺态勢延續,全市供應面積環比增長37.8%、同比增長47.4%,至279.7萬平方米。成交面積亦環比增長40.7%、同比增長11.0%,至213.4萬平方米。

    廣州一手住宅成交均價基本維穩。截至第三季度末,全市成交均價環比微升0.4%,至人民币每平方米31,683元。

    展望

    年内,“三條紅線”壓力當前,房企推盤節奏預計加速,市場供應料将上升,市郊區域(南沙、增城、花都及從化)仍将是供應主力。

    因疫情而壓抑的購房需求有望進一步釋放,全市總體需求仍将穩步上升。此外,不動産跨境登記的開展亦有望為市場注入源于港澳地區人士購房需求。

    全市一手住宅成交均價料将保持溫和增長。市中心五區供不應求持續,成交均價仍将穩步增長。而市郊區域或采取以價換量促進去化,成交均價增長更為平緩。

    審校:歐陽穎



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