原報告 | 招商房托資産解碼

观点指数研究院

2020-10-09 16:45

  • 對于資産規模、物業定位及客群方面的選擇,招商房托明顯還有許多可以改進的地方。

    觀點指數 招商局商業房托發布的2020年中期報告顯示,上半年收益總額約為1.78億元,較2019年同期減少0.13億元;租金收入約1.51億元,較2019年同期減少0.09億元。

    總體來看,受新冠疫情影響,上半年中國内地商業物業普遍受挫,疫情期間招商房托對租戶進行了約0.15億元的租金減免,這也是租金較上年減少的主要原因。除去租金減免外,招商房托租金收入與去年基本持平。

    招商房托旗下物業類型比較單一,為4個寫字樓和一個商業綜合體,均分布在深圳蛇口區域,平均出租率達到83%。

    雖然寫字樓因為長期租約屬于抗風險物業,但受到疫情影響最嚴重的數碼大廈出租率不到70%,而距其不到500米且同屬招商房托的一棟寫字樓,出租率維持在97.1%。兩棟寫字樓平均租金相差不大,出租率卻天南地北。

    原因之一,數碼大廈與優客工場及創富港均有合作,含有不少聯合辦公空間,從而使得疫情期間的出租率無法得到保障。

    原因之二,該物業内含較多中大面積單元,對于租客來說租金壓力明顯較高,需要協調減免租金或退租的可能性更大。

    總體來說,招商房托雖然業态較為單一,但由于選擇了面對市場變動防禦力較好的寫字樓,整體表現尚可。

    但對于資産規模、物業定位及客群方面的選擇,招商房托明顯還有許多可以改進的地方。

    辦公物業表現平穩,租金回報有待改善

    對比同類型REITs,或許可以更清晰地了解招商房托目前的發展情況,以及不同的物業業态偏好帶來的影響。

    以彙賢産業信托為例,其更專注于酒店業态,物業比較單一,共有2個綜合體和3個酒店,分别位于北京、重慶、成都、沈陽。

    據彙賢産業信托中績報顯示,上半年物業收入淨額為7.51億元,按年下跌27.9%,可分派金額1.4億元,較去年同期減少80.7%,其中酒店物業收益總額0.63億元,僅為去年同期的三成。

    酒店作為消費日結物業,且競品繁多,客流量極易受到影響,是面對市場變化防禦力較差的業态類型。

    大量持有酒店物業讓彙賢的經營風險大幅提高,而綜合體在面對人流管制時又不能發揮對沖風險的作用,導緻上半年收入下跌的同時還必須保存大量可分派現金來度過難關。

    越秀房托在業态的選擇上明顯均衡一些,疫情期間抗風險能力也更強。目前,越秀房托旗下共有3個寫字樓、3個綜合體及2個零售物業,寫字樓業态占總面積的55%,且均位于一二線核心城市的CBD位置,區位競争力較強。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    越秀房托多個寫字樓均建成已久,客戶群穩定,平均出租率達到92%,而且是上半年收益唯一實現正增長的業态,證明客戶多為能對抗行業風險的優質客戶。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    回歸到招商房托,從租賃面積占比看,五個物業中科學與信息技術類占比最多,達到20.4%,其余大部分類型占比均不到5%,租客類型較單一。

    從租金收入占比看,科學與信息技術類租金收入占比僅為19.1%,而面積占比10.6%的房地産租金收入占比達到16.5%。

    由此可見,招商房托的主流客戶類群租金貢獻并沒有達到平均水平,這對招商房托的收益造成了一定影響。

    物業資産增厚及選擇

    如上文提及,招商房托旗下的數碼大廈為甲級寫字樓,于2009年建成,平均租金約為106.8元/平方米/月;而距離數碼大廈僅500米的科技大廈為乙級寫字樓,建成于2011年,平均租金約為95.5元/平方米/月。

    相較來看,兩棟寫字樓租金相差并不大,且數碼大廈相關配套品質明顯高于科技大廈,但聯合辦公空置、大面積單元居多和初創團隊租戶租金貢獻有限的綜合影響,讓數碼大廈表現差強人意。

    旗下兩座相鄰大廈明顯差異表現,也讓招商房托警惕。

    針對這一情況,招商房托利用市場時間窗口對空置單元進行改造升級,将中大面積拆分成小面積單位以适應市場需求,并調整租客類型以提升租金。同時,加強物業的推廣及蓄客工作,争取改造完成後快速去化。

    疫情期間,由于大量新增寫字樓進入市場導緻深圳空置率高企,招商房托不可避免受到外部影響。如今疫情影響逐漸褪去,招商房托希望抓住空置的機會針對物業痛點進行改造升級,相信升級完成後出租率将回歸正常水平。

    值得注意的是,招商房托提出,下半年會更積極尋找物業,主要聚焦在招商蛇口、招商局集團内部項目及有潛力的二線城市第三方項目,做好準備增厚資産、平衡物業業态占比。

    招商蛇口重點布局粵港澳、長江角、京津冀經濟圈,截止到2019年旗下擁有319個寫字樓、108個園區、76個商業中心,涵蓋寫字樓、酒店、公寓、商鋪及商業中心等多種業态。

    招商蛇口重點發展區域深圳前海、蛇口太子灣分别擁有計容建面455.84萬平米、170萬平米的項目儲備,以地鐵上蓋的太子商業廣場為例,都是極具潛力的項目。

    即使參考越秀房托物業的核心區位選擇,以及招商房托平衡業态占比的需求,招商房托的物業選擇範圍仍舊非常廣泛。

    至于招商房托提到的二線城市第三方項目,據中國國土勘測規劃院發布的《2020年第二季度全國主要城市地價監測報告》顯示,全國105個主要監測城市中,相比其他類型用地商服用地的地價增速恢複明顯不足,環比增速-0.26%,連續四個季度放緩。

    其中,唯有二線城市第二季度商服用地環比增速實現了正增長,一、三線城市商服用地環比增速均為負值。

    數據來源:中國國土勘測規劃院,觀點指數整理

    從開發商拿地取向來看,不同能級城市明顯分化,現在更多商服用地成交集中于二線城市;而三線城市拿地持續低迷,未來投資價值非常有限。

    一線城市的商業地産基本早已全部開發經營,難有新的投資機會出現。二線城市作為全國消費主力,部分城市消費水準已接近發達國家水平,對商業配套的要求也在提高,商業地産還有很大的上漲空間。

    因此,未來招商房托對于二線城市的選擇,也意味着對于變現城市潛力的青睐,當然亦有風險伴随。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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