解局 | “復活”的復地

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2020-09-30 23:15

  • 離退市已經九個年頭,復地集團沒有趕上房地産黃金發展時期,而是選擇另辟蹊徑,走上一條與衆不同的道路。

    觀點地産網 即使是現在讨論起復星繫的地産業務,依然還有那個曾經在2004年港交所上市籌資17億港元復地的身影。

    2011年退市的那個晚上,復地股票代碼02337.HK被刻在復星地産業務歷史上。

    有人對此表現出感歎與震驚,並以“悲壯退市”、“復地式退市”來形容這個轟動一時的新聞。

    復地在資本市場落幕,在十年後的今天看來,仍能聽到不少惋惜的聲音。

    如今,在復地官網上,2011年被定義為“復地開啟發展新里程”。随後復星重組上市公司豫園股份,注入復地資産,復地産業發展集團在2018年成立,戰略、定位、業務及管理模式上做了全新的調整。

    依托復星的生态資源和豫園的産城融合戰略,産發闆塊逐漸走上正軌,復地亦承接了不少産城融合項目。

    不僅僅是傳統住宅銷售,對于産業孵化和引進成了復地當下發展的重要出路。

    在復地的産城融合版圖里,現在又多了一個重要項目——延續復星繫“買買買”投資模式,復地這次盯上了雲南仙湖山水項目。

    9月29日,豫園股份公告稱,拟收購澄江益邦100%股權及承接債權,由此獲得雲南仙湖山水國際休閑旅遊度假園項目開發權,收購股權及債權轉讓對價合計約19.2億元。

    據觀點地産新媒體獲悉,豫園股份全資子公司上海復地産業發展集團有限公司(簡稱“復地集團”)拟以“股+債”方式收購上述標的,其中股權轉讓對價為11.84億元。

    值得一提的是,該項目起初由浙商投資企業昆明益邦投資有限公司與中航里城聯手投資開發,爾後經手保利以及融創,再到復地。

    一年多時間里,雲南仙湖山水項目三度易主。

    從中航、融創到復地

    在雲南,号稱打造文旅項目的開發商俯拾即是,而撫仙湖作為雲南玉溪的著名景點,開發價值依然受當地政府及開發商重視。

    規劃建設周期為5年的仙湖山水項目,是2009年雲南玉溪旅遊産業發展大會簽約的重點招商引資項目。次年4月,昆明益邦投資有限公司成立了澄江益邦,欲獲得仙湖山水項目的開發資格。

    無疑,仙湖山水項目是一個“超級大盤”,規劃用地面積5289.72畝,預計總投資120億元,項目分為湖濱生态公園、小鎮文化體驗與酒店區、休閑度假社區、幸福安居社區四大功能片區。

    昆明益邦于2002年8月成立,是一家綜合性浙商投資企業,為響應國家西部大開發号召進入雲南市場,相繼收購了昆明多家破産企業,整合不良資産,並投資興建“沃爾特商業城”,參與昆明多個城中村改造項目。

    直到2013年9月,澄江益邦與澄江縣人民政府正式簽訂了項目合作協議,取得了仙湖山水項目開發權。

    随後,項目並沒有進入實質性開發階段,而是經歷了土地一級開發整理、建築回遷安置房等前期工作中。

    僅憑昆明益邦一己之力並不足以撬動如此大體量的項目,一年後,澄江益邦注冊資本從5000萬變為5億,引入中航里城作為法人股東,中航里城認繳出資3.15億,昆明益邦則出資1.85億,二者股權比例為63:37。

    彼時市場消息稱,中航里城與昆明益邦聯合拟投資約200億元打造仙湖山水項目。2016年當地媒體報道稱,中航里城與昆明益邦正洽談,預計将于10月正式簽約接手合作仙湖山水項目。

    該項目共4宗目標地塊,澄江益邦2017年6月通過招拍挂以1.505億元取得目標地塊一面積約326畝的使用權,該地塊土地出讓金、契稅已繳清。除此之外,澄江益邦已取得一級社會投資人資格的面積約496.8畝及768畝土地。

    值得注意的是,去年5月27日,澄江益邦股權結構里中航里城顯示已退出,保利發展控股子公司保利里城有限公司代替中航里城。

    有媒體就是否退出仙湖山水項目一事致電中航里城相關人員,對方亦諱莫如深。

    一天過後,澄江益邦股東結構再次發生變更,雲南融創持股51%的昆明融漢房地産開發有限公司接盤。

    從2009年簽約算起,仙湖山水項目經過10年發展,依然進程緩慢,而澄江益邦的股東結構頻頻更換,亦可看出項目開發的復雜程度,同時業績表現仍有待改善。

    經審計,截至2020年4月末,澄江益邦總資産11.16億元,總負債8.01億元,淨資産總額3.16億元,今年首4月淨利潤-6016萬元,2019年淨利潤-5405萬元。

    最初的浙商投資企業昆明益邦未能走到最後,中航里城、保利及融創的身影也只是昙花一現。

    如今一紙公告,復地集團收購全部股權一事,或許能推動項目的實質發展,亦顯示其開發的決心。

    這次收購事項早在2017年便初見端倪,彼時復星集團董事長郭廣昌曾到仙湖山水項目考察,是年8月,復星與玉溪簽署戰略合作框架協議,表示要加快立昌旅遊小鎮和路居小鎮的規劃設計和項目落地。

    天眼查顯示,2017年9月28日,復地旗下全資子公司澄江復城星邦房地産有限公司成立,注冊資本3億,澄江復城星邦已取得緊鄰仙湖山水項目目標地塊一的面積296畝的地塊。

    有消息指,立昌旅遊小鎮或為仙湖山水項目組成部分,而路居小鎮則位于撫仙湖最南端,是復星有意介入的第二個撫仙湖旅遊項目,該項目規劃總面積1800畝,投資額50億元。

    豫園股份則表示,通過本次交易,将新增玉溪仙湖山水項目地塊,擴充優質稀缺土地儲備,符合公司持續打造復合功能地産業務戰略。未來,豫園股份不排除引入戰略合作夥伴,共同開發項目,提升項目效益。

    事實上,復星繫在雲南的開發歷史較久,2016年入滇的第一個項目是法國地中海麗江度假小鎮,占地3000畝,總投資30億元。

    此外,復星旗下控股公司參與西雙版納景洪三達山熱帶雨林恢復改造項目,同時復星集團曾奔赴雲南麗江泸沽湖、迪慶香格里拉等地考察,與雲南城投集團在招商引資、酒店及旅遊業等方面進行合作。

    活着的復地

    作為曾經上海開發商中的“領頭羊”,在2011年退市前,復地集團首次突破百億銷售大關。

    成立于上個世紀90年代中後期,復地集團最初以上海為中心從事房地産開發。2001至2004年,被人們看作是復地集團香港上市籌備期,該時段復地集團完成股份制改造,地産版圖擴張至環渤海經濟圈。

    復地集團曾以1.13億及4000萬的價格收購北京康堡房地産開發有限公司69%的股權和北京西單佳慧房地産開發有限公司全部股權,以此獲得北京近20萬平方米的兩個項目。

    2004年亦是復地發展史上重要的一年,該年2月6日完成H股上市,是當時為數不多港股上市的民企之一。

    随後,復地開始實施全國化戰略和規模化布局,進入武漢、南京、杭州、重慶、天津等城市。

    成功上市後,並非就此高枕無憂。雖然香港上市,但復地集團是内地注冊的公司,導致其海外融資能力不高,且受制于關聯交易的規定,復星無法為復地集團注入資産,融資渠道受阻。

    可以得到印證的是,2010年8月,復地集團拟向復星高科技發行新内資股,認購價定為每股2.26港元,涉資8.8億港元,但由于表決贊成票數未達三分之二,内資股增發方案最終未獲通過,股權融資宣告失敗。

    據觀點地産新媒體了解,在2007年8月,復地集團就曾透露籌備回歸A股計劃,且已提交上市資料,但具體時間表要等待證監會審批。

    只是未等靴子落地,2011年初,復地集團宣布私有化計劃,于該年5月13日,復星國際22億港元實現了對復地的私有化,歷時7年上市之路也走到了終點。

    援引業内人士的看法,復地退市的主要原因,看似可歸結為突破監管限制、解決融資難題、打通股東注資阻礙、減少管理成本,更為重要的原因或許是戰略轉變。

    復地資産逐漸注入到豫園股份後,“改頭換面”的豫園股份正扮演着重要角色,那個以地産開發為主業的復地集團漸漸鮮有提及。

    豫園股份的定位是以“産業運營+産業投資”雙輪驅動,将黃金珠寶時尚、商業零售、房地産等概括為主營業務,通過“蜂巢城市”理念,以産城融合模式,發展復合功能地産的多元化企業。

    今年上半年,豫園股份通過公開招拍挂,新增長沙、上海、蘇州、南京四個項目土地儲備。目前,復合功能地産業務下,豫園股份設有復地産發集團、星泓産發以及雲尚産發。

    其中,復地産發針對健康、金融、智慧和文旅四個方向,星泓産發則針對智慧園區建設及聚焦産業賦能運營,雲尚産發主抓項目商業定位,打造時尚批發、零售和生活聚集地。

    離退市已經九個年頭,復地集團沒有趕上房地産黃金發展時期,而是選擇另辟蹊徑,走上一條與衆不同的道路。

    郭廣昌早已不将“地産開發”挂在嘴邊,退市後復地集團看似沒有得到復星的大力支持,而復星的投資轉向亦讓人捉摸不透,今年披露的包括收購金徽酒、策源股份,增資化妝品公司等。

    以復地為代表的地産業務發展遲緩已是闆上釘釘,不論是轉型多元化還是産城或産業融合,房地産高周轉那套理論早已不适用于這家公司身,但可以肯定,復地依然活着。

    解局 | 從局外到局内,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:鄭培茵    

    審校:徐耀輝



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