第一太平戴維斯：第三季度香港生活必需品需求增長，提振物流需求

第一太平戴維斯發布工廈報告指由于新冠肺炎确診案例增加，以及中美緊張局勢加劇，第三季度本港貿易和零售業績持續下滑，7至8月進口和總出口分别按年下跌4.5%和2.7%；相比前幾個月，零售額跌幅趨于平穩，7月按年下降23.1%。

盡管如此，本地市場對生活必需品以及在線零售的需求持續增長，帶動物流需求。由于第三季内錄得一些交易，2020年本港貨倉總體空置得以穩定在3.3%，現代貨倉空置率則為2.8%。

雖然工廈類租賃交易宗數由第二季的94宗大幅下降至第三季的57宗，但是随着業主對租賃條款愈發靈活，我們看到現代倉庫闆塊錄得更多續約及租賃合並個案。第三季本港貨倉平均租金及現代貨倉租金分别按季下跌2.0%和1.5%。

數月來重建用地主導工業投資市場，第三季則錄得更創收類資産易手，主要由于工業類物業收益率相對較高及穩定，吸引長線投資者入市。該類資産回報率高達3.5%至4%，較其他物業類别不足3%的收益率更為吸引。

工業物業銷售量持續繼續反彈，7至8月錄得336宗交易，比第二季度增長15%。同樣，2020年的前八個月中約近85%交易（908宗交易之中的771宗筆）的成交額在1000萬港元或以下，這表明分層銷售仍占市場主導地位。投資氣氛逐步恢復，分層工廈、工貿大廈及貨倉價格于第三季分别溫和下降了0.2%、0.1%和3.1%。

展望未來，盡管預計疫情将持續或反復，但生活必需品對物流的穩定需求将有助于穩定貨倉市場，海陸貨運的逐步恢復将于短期推動貨倉價格上漲。航空貨運量可能比預期需要更長時間恢復，這並非由于需求疲軟，而是由于運力限制所致：根據國際航空運輸協會數據，2020年7月全球客運航班的可用運力相比2019年同期低71%，導致同期整體航空貨運量下降了31%。在客運量和航空貨運量實質恢復之前，航空貨運復蘇或未能于短期内實現。

随着市場投資興趣轉向創收類資産，我們預計工業市場将更多地關注收益率和資本成本（預計至2023年仍将保持較低水平）。我們認為：工業類物業業主最終是否提高租金，将決定長線投資者在未來數月是否對該領域保持興趣。

第一太平戴維斯香港研究及顧問谘詢部主管盛世民先生指：「随着更多的長線投資者進入市場，第三季工業物業交投量有所增加。展望未來，盡管預計疫情将持續或反復，但生活必需品對物流的穩定需求将有助于穩定貨倉市場，海陸貨運的逐步恢復将于短期推動貨倉價格上漲。」

第一太平戴維斯香港副董事總經理暨九龍工業及商業銷售主管蕭兆新先生表示：「工業闆塊彈性較大，這已是衆所周知。同時，它在所有資産類别中收益最高，因此吸引長線投資者回歸。」