1-8月中國房地産企業融資能力TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-29 21:22

  • 8月樣本房企融資活動稍有增加,觀點指數共監測到債券配股等融資活動46起,比7月增加13起。

    觀點指數 8月是房地産行業到位資金(本年資金來源)的低谷期,到位資金的周期性變動規律性顯著。

    而境内房企債券發行額則再度小幅上漲,同時伴随着加權平均票面利率的首次下跌。從各債券類别來看,除短期融資券、可轉債外,其余類别票面利率未見明顯差異。

    海外債券發行額出現回落,但票面利率與境内一樣出現了回調,債券上市地則以新加坡為主。

    信托産品募資額出現顯著上升,但預期收益率則繼續下降,本年仍未出現回升迹象,與行業監管趨緊有一定關聯。投向地來看,廣東繼續成為熱門地區。

    整體排名企穩,上榜房企享成本優勢

    8月樣本房企融資活動稍有增加,觀點指數共監測到債券配股等融資活動46起,比7月增加13起。而融資能力排名前30的房企8月融資活動22起,共融資397.4億元,占全部樣本房企8月融資總額的56.3%。

    從融資成本看,債券融資中,全部樣本房企加權平均票面利率為5.84%,融資能力排名前30房企加權票面利率為5.42%。

    同時,全部樣本企業票面利率中位數為5.90%,融資能力排名前30的房企債券票面利率中位數為5.48%,上榜房企的票面利率小幅優于整體水平。

    另一方面,排名較前的萬科、中國金茂、中國海外等均是被國際評級機構評為投資級房企,如招商蛇口等雖然未參與國際評級機構的信用評級,但一直以來也體現良好的業績水平和嚴謹的财務指标把控。

    在最新的“三條紅線”測評中,中國海外、龍湖集團等綠線房企和萬科、碧桂園等黃線房企都取得了較好的排名。随着對房企債務監管的趨嚴,上榜房企的财務水平也将進一步改善。

    觀點指數整理部分樣本房企1-8月融資總額(包括已償還部分)如下:

    本年資金來源同比上升顯著,發改委推進REITs試點項目申報

    根據國家統計局發布的數據,2020年8月全國房地産投資本年資金來源合計16466.86億元,同比增長18.3%。

    其中,定金及預付款項增幅最大,同比上升36.6%,達6007.30億元,個人按揭貸款增幅也同樣顯著,同比上升22.5%,達2756.56億元,這兩個子項驅動了本年投資來源的上升,這也與疫情好轉以來房企大力促銷相吻合。

    同時8月也是本年資金來源的周期性低谷期,資金來源合計環比下降4.7%,主要受到國内貸款環比下降19.37%至1885.28億元的影響。

    其他到位資金則出現了3年來首次環比上升,升幅為13.88%,至518.72億元。而自籌資金環比上升3.5%,至5277.47億元。

    從環比走勢中可以發現投資來源的周期性規律,2018至2020年三年間的月度環比趨勢基本一緻,尤其8月份,三年來的環比增長率基本重合。同時,整體來看,上半年波動幅度也高于下半年。

    從各來源占比看,定金及預付款、自籌資金是資金來源的主要組成,兩者分别占比36.5%和32.0%。

    個人按揭貸款、國内貸款占比相對較小,但仍然顯著,分别為16.7%和11.4%。而利用外資則占比最小,不足1%,在圖中幾乎不可見。

    政策方面,國家發改委8月3日向社會發布《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,要求各地發展改革委按要求穩妥推進試點項目申報工作。

    通知強調,項目運營時間原則上不低于3年,酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地産項目不屬于試點範圍。

    通知指出,要聚焦重點,準确把握試點項目的地區和行業範圍,聚焦國家重大戰略區域範圍内的基礎設施項目,支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟開發區範圍内的基礎設施項目。

    開展基礎設施REITs試點的首要目的,便是盤活存量資産從而形成良性循環,《通知》進一步明确了基礎實施REITs的試點範圍,對募集資金的用途也作出了明确規定,這為REITs工作的持續推進提供了新的指南。

    同時,REITs試點的順利開展,也将為社保、理财等資金參與基礎設施投資提供新渠道。

    債券融資票面利率下降,海外債集中新加坡上市

    Wind數據顯示,1-8月以申萬二級行業分類計的房地産開發企業于境内共發行債券544起,實際募集金額共4830.13億元,加權平均票面利率4.40%,平均期限3.9年。

    其中,截止8月底已到期債券共23隻,涉及金額181.5億元。

    月度來看,8月單月的債券發行總額小幅上漲3.1%,88隻債券共募資664.8億元,同時加權票面利率自4月以來出現首次環比下降,從7月5.07%下降到4.58%,降幅9.7%。

    從月度對比來看,8月加權票面利率依然高于2-5月。

    從債券發行類别來看,公司債發行總額占比下降,由48.8%下降至44.5%,而中期票據和短期融資券占比上升,分别上升4.0和2.7個百分點,至23.6%和15.3%。這表現為整體債券的加權期限的下降,從7月份的4.0年下降到3.8年。

    轉看1-8月各類債券加權平均票面利率,可發現,短期融資券始終是票面利率最低的類别,而企業債則表現出相當的波動性,這一定程度上與企業債發行數量不多,受到個别值影響較大有關。

    類似的,可轉換債僅在3月、6月和7月有發行,票面利率也顯著高于其他類别。其他債券類别的票面利率相差不大,尤其在8月,除短期融資券有着較低的票面利率外,其余類别票面利率相對集中。

    募資用途方面,57隻債券用途表明将償還或歸還債務,共涉及資金492.36億元,平均加權期限3.42年,加權票面利率4.55%。

    有11隻債券用途表明用于補充流動資金,共涉及資金65.8億元,平均加權期限為4.13年,加權票面利率4.01%。

    另有一隻債券資金将用于棚戶改造,涉資5億元。

    海外債券市場方面,内地房企8月共融資458.6億元,較7月小幅下降6.27%,而加權平均票面利率則降幅較大,降至6.72%,降幅10.59%。

    除1、4、5月受到疫情等因素影響外,其他月份融資金額與票面利率均相對平穩且集中。

    債券上市地點以新加坡為主,除4月僅有一隻債券發行外,1月新加坡上市的債券占全部内房海外債券發行額的71%,為今年以來最高比例;5月占比最低,僅占51%。8月份新加坡上市債券發行額占比再次下降,至58%。

    8月房企的股權融資動作不多,共有兩家房企發布招股書,均為分拆物業管理公司,分别為融創服務和華潤萬象。

    此外,三盛控股以代價發行的方式進行了配股融資,總融資額3.47億港元。

    企業擔保情況方面,根據擔保公告,部分房企及控股子公司對外擔保情況如下,個别房企統計口徑或有差異,保利地産、陽光城、綠地控股、華夏幸福擔保金顯著高于同行業房企。

    截至8月底或更早,擔保余額均達千億以上,而保利地産則已超過兩千億。

    信托收益持續下降,廣東持續成為熱門投向地

    根據用益信托網數據顯示,8月投向房地産領域的信托産品共發行478隻,環比小幅下降3.8%,發行規模總計851.59億元,環比上升25.2%,産品平均規模顯著上升。

    同時,信托産品平均年收益率7.67%,環比下降1.7%,這也是今年以來最低值。相較之下,最高值出現在一月,平均年收益率8.44%。往後,收益率則一直處于持續下降之中。另外可以發現,信托産品的平均期限也有一定程度上升。

    從投資方式看,8月權益投資的信托産品發行額最多,總發行規模達482.33億元,環比增幅達54.1%;其次是采用貸款投資方式的信托産品,發行規模達257.3億元,與7月發行額基本持平。

    采用股權投資的信托産品,是唯一發行額下降的子類别,發行總額73.85億元,環比下降15.0%。采用組合運用的信托産品發行總額增幅最大,環比上升61.5%,但發行總額僅為38.11億元。

    8月用益信托網發布的具體産品信息共有197隻,仍以權益投資的信托産品占比最高,采用信托貸款的信托産品占比次之,以下分析均以此信托産品信息為基礎。

    根據信托産品的融資方信息,追溯到參股或控股樣本房企,可發現陽光城、雅居樂集團在8月發行的信托産品中參與度最高,涉及金額分别達37.7億元和30億元。

    從信托産品的預期收益來看,大部分信托産品預期收益集中在7%-8%之間,僅有極少數産品預期收益率超過9%。

    收益最高信托産品是投向三亞海棠灣的某宜居别墅項目,預期收益率為9%-9.2%。

    從投向地預期收益看,海南的收益狀況好于其他地區,這一定程度歸結于宜居别墅等高端産品的貢獻。

    另一方面,河南的收益狀況顯著劣于其他省市。同時,投向北京市的信托産品收益率變動區間最大。

    而投向地信區域分布上,以信托産品發行規模計,投向廣東省的信托産品規模最大,總額達56.79億元,其次是北京,總額達44.19億元,随後是海南省,總額達31.08億元;分布情況與7月基本保持一緻。

    撰文:劉陽    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    資本金融