8月中國商辦運營商TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-28 17:47

  • 鑒于目前國内相對穩定的經濟環境,部分商辦運營商相對活躍,新增租賃、開工、投資動作時有發生。

    觀點指數 8月,全國商辦市場的整體供應趨穩,開發投資信心持續恢複,但銷售方面離去年同期還有較大差距。

    一線城市中,廣州月内寫字樓交易較少,同比和環比均處于下降狀态,成交物業也主要集中于非核心商務區。

    然而成交市場較為低迷之下,獨棟寫字樓卻頗受青睐,吸引不少買家購入。據相關機構統計,廣州上半年已售出15棟相關物業。

    此外,從半年報數據來看,大部分商辦運營商上半年收入均有所下降,但出租率較為穩定,波動幅度并不大。

    疫情之後,除租金收入外,穩定的出租率和優質的租戶結構已然成為商辦運營商考慮的重點。

    月内,鑒于目前國内相對穩定的經濟環境,部分商辦運營商相對活躍,新增租賃、開工、投資動作時有發生。

    中海商業蟬聯第一,陸家嘴首進前二

    月内,中海商業再次蟬聯第一。

    從官方披露的數據來看,中海商業旗下現有項目規模依然排在行業前列。截止2020上半年,寫字樓在營面積287萬平方米,期内6個項目更是創下了當地交易市場大單TOP10。

    數據來源:中海商務官微,觀點指數整理

    此外,中海商業目前寫字樓租戶中,世界500強、獨角獸企業及優質企業超600家,占比達35%。整體出租率方面,據觀點指數了解,截至8月底出租率為90.6%,環比提升了0.2%,今年至今出租率始終維持在90%以上。

    陸家嘴商業本月首次拿下第二,旗下商辦物業主要以甲級寫字樓和高品質研發樓為主。據2020中報數據顯示,目前長期在營的甲級寫字樓22幢,總建築面積約173萬平方米。

    除規模較大外,區位優勢也較為明顯,旗下商辦物業大多位于上海陸家嘴核心地段、前灘國際商務區和天津虹橋區。

    上半年疫情沖擊下,陸家嘴位于上海的甲級寫字樓平均租金水平為8.87元/平方米/天,相比2019年末8.66元/平方米/天還略有提升,但出租率有所下降,由2019年末91%下降2%至二季度末89%。

    總體而言,整體表現依然較為優越,到目前為止表現出較強的抗風險能力。

    華潤置地本月排名第三,據最新中報數據顯示,截至2020年6月,華潤在營寫字樓總樓面面積為80.84萬平方米,旗下共有19個在營寫字樓項目。期内,寫字樓租金收入為7.3億元,同比增長5.8%,而出租率為73.7%,同比上升1.8個百分點,在疫情下實現了逆勢增長。

    另一方面,截止到2020年6月,華潤置地目前在建和拟建寫字樓總樓面面積約230萬平方米,未來發展潛力很大,屆時新項目入市将帶來可觀的租金收入。

    此外,據華潤置地披露的8月份營運數據顯示,月内投資物業實現租金收入約12億元,按年增長16.2%;2020年累計投資物業實現租金收入約74.5億元,按年下降4.7%。

    租金收入中,寫字樓雖不如購物中心占比大,但作為投資物業的重要組成部分之一,收益相對可觀。

    市場維持投資信心,整體處于回溫過程

    回顧本月全國商辦市場,可以發現整體都處在回溫過程中。

    新增供應上,8月全國辦公樓新開工面積累計值為4220.15萬平方米,累計增長-5.8%,環比有所改善,但整體仍未恢複至去年同期水平,或與上半年新增投資項目較少有關。

    本月新增竣工面積累計值錄得1282萬平方米,累計增長-16.9%,與上月相比略有下降,但整體波動不大,仍在正常區間内。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    開發投資層面,8月開發投資額累計值為3821.21億元,累計增長-1%,雖然仍為負數增長,但已經是今年疫情以來最好的、水平,說明近期恢複情況良好。

    銷售方面,本月錄得辦公樓銷售額為2646.42億元,累計增長-18%,但與去年同期相比仍有一定差距。目前來看,還是要寄希望于後續産業發展帶來的需求增長。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    一線城市主要市場方面,據合富大數據顯示,廣州8月寫字樓成交量僅2萬多平方米,同比下降35%,環比下降39%,主要集中在黃埔區、南沙區、花都區及番禺區等周邊區域,一半以上交易由小獨棟物業支撐。

    新增供應方面,8月新增供應面積近24萬平方米,達到近兩年的供應峰值,目前寫字樓庫存環比上升20%,給去化帶來較大壓力。

    從上述數據可看出,廣州寫字樓目前存在去化不理想、供應量較大等一系列問題,打破這一局面還需要強勁需求來帶動。

    與此同時,獨棟寫字樓受到了較多企業的青睐。據中原研究發展部數據顯示,2020上半年廣州小獨棟寫字樓成交活躍,共售出15棟物業。

    相較于傳統寫字樓租賃項目,小獨棟寫字樓具有自身獨特優勢。一是能夠根據企業需求進行定制;二是通常分布在各類産業園區中,入駐企業有機會享受園區各類産業扶持政策;三是銷售價格及租金在寫字樓産品中相對較低。

    因此,對于追求性價比的買家及租戶而言,小獨棟寫字樓産品是目前的較佳選擇。

    頭部運營商出租率企穩,月内項目發展活躍

    月内,大部分商辦運營商均發布了上半年業績。從數據來看,因疫情沖擊,大部分企業收入和出租率有所下降。

    因此,不少商辦運營商愈發意識到除租金收入外,出租率穩定和客戶結構優質的重要性。這方面頭部商辦運營商具有較大優勢,在疫情沖擊下即使收入有所下滑,但出租率還是維持在較好水平。

    觀點指數選取17家樣本企業進行數據梳理,發現12家企業出租率均在80%以上,而出租率在80%以下的企業隻有5家,出租率較低的企業除疫情沖擊外,部分還受到新入市項目出租率較低,疫情期間未能較快增長的影響。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    雖然疫情帶來一系列挑戰,但下半年以來商辦運營商的投資步調還是逐漸正常化,月内相對活躍,相關項目動态較多。

    據官微信息披露,世茂旗下6月底入市的長沙世茂環球金融中心,目前已簽約入駐世界500強企業湖南總部近10家,其中包括北京神舟航天軟件技術有限公司湖南分公司、保樂力加(中國)貿易有限公司、招商蛇口等多個知名企業。

    中海商業方面,月内亞太最大規模律師事務所之一,北京盈科律師事務所也正式落戶成都中海國際中心,在新增租賃客戶方面再有突破。

    除了引進新租客外,鑒于目前逐漸回溫的經濟和需求,部分商辦運營商的項目也有了新進度,新項目開業或開發建設消息傳不時傳來。

    月内,廣州首座5G智能寫字樓——彙金中心舉行發布會,該項目由世茂聯合華潤、合景泰富共同打造,總高320米,8月15日已對外開放。

    金地商置旗下金地威新國際中心也于本月開幕,該項目總建築面積約22萬平方米,包含4棟标準甲級寫字樓,其中辦公面積7萬平米。

    時代商業旗下的時代E-PARK(番禺)二期開工儀式也于本月舉行,二期将與一期融合形成集15萬平方米甲級寫字樓、3萬平方米購物中心、1萬平方米商業街、4萬平方米生态景觀為一體的複合型商業綜合體,有望成為其代表性項目。

    此外,綠地集團月内成功摘得了武漢黃陂臨空經濟區7幅核心地塊,總地價逾164億元,拟投建武漢綠地天河國際會展城項目。

    這是武漢有史以來單次供地規模最大的項目,将建成全球已披露室内淨展面積最大的會展項目。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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