8月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-24 16:03

  • 資本市場之外,月内多家頭部物業管理企業加快在城市服務領域上的跑馬圈地。

    觀點指數 2020年以來,物業行業因具備良好的現金流和抗風險能力,受到了資本市場熱捧,上市熱潮也給這個行業帶來了積極變化。

    8月,27家港股上市物企半年報全部披露完畢,多家企業均實現了營收、淨利潤50%以上的增長,部分企業營收同比增幅達到90%。

    值得注意的是,近期港股物業股普遍迎來回調,月内平均微漲0.03%,但房企分拆物業的熱情依然持續高漲。

    8月31日,華潤萬象生活向港交所遞交招股書,截止到2020年6月末,華潤萬象生活在管住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米;2020年上半年營收規模達到31.34億元。

    資本市場之外,月内多家頭部物業管理企業加快在城市服務領域上的跑馬圈地。

    就目前來看,城市服務領域仍是藍海市場,随着政府後勤市場化的推進落實,未來将會有更多資源釋放,亦會給物業服務行業帶來較大增量市場。

    萬科物業繼續領跑,碧桂園服務三供一業仍需時日

    從“8月中國物業服務發展指數TOP30”榜單上看,萬科物業繼續穩居榜首,碧桂園服務、綠城服務緊随其後,占據了前三位。

    萬科半年報顯示,2020年上半年,萬科物業在管面積達到5.2億平方米,同時實現營業收入67億元,同比增長26.8%。

    同時,萬科物業在城市服務領域持續發力,月内與鄭州市二七區人民政府簽署戰略合作協議并成立合資公司,以鄭州鳳湖智能新區及馬寨産業集聚區為試點起步區,涉及面積約18平方公裡。

    近期碧桂園服務同樣“加碼”入局城市服務領域,與内蒙古錫林浩特市簽約戰略合作。截至目前,碧桂園服務已與遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達成戰略合作。

    8月26日,最新财報顯示,碧桂園服務物業服務收費管理面積由2019年12月31日約2.76億平方米增加4340萬平方米至約3.2億平方米;營收62.71億元,同比增長78.38%,其中來自物業管理收入占比由2019年上半年的72.3%下降為63.8%,營收結構進一步優化。

    整體管理規模與營收穩步增長的同時,不可忽視的是,碧桂園服務整體毛利率則由2019年同期的約39.2%下降2個百分點至37.2%。

    數據來源:企業披露、觀點指數整理

    從碧桂園服務财報發現,2018年以前碧桂園服務的營收主要由物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務構成,其中物業管理服務占絕對大頭。2019年,三供一業業務初顯成效,實現營收約15億元,占據總營收的15.7%。

    碧桂園服務“三供一業”業務可追溯至2018年,彼時開始與中石油合作推進的“三供一業”(供水、供電、供熱和物業管理),并于2019年初步釋放業績。2019年上半年,“三供一業”業務中物管+供熱在營收構成中僅占1.9%;2020年上半年,這一指标大幅增長至14.7%。

    不過,就目前情況來看,處于發展初期的“三供一業”業務仍為碧桂園服務的總體盈利情況帶來了一些壓力。據其管理層稱,毛利率下降的主要原因為“三供一業”業務毛利率較低所緻。期内“三供一業”業務分部中物業管理服務毛利率約6.1%,供熱服務毛利率約5.4%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    與此同時,由于單純的物業管理收費存在一定的天花闆,近年物業服務企業亦在不斷探拓寬業務邊界以探尋利潤增長點,比如在疫情期間依托社區開展的一系列業主增值服務,不過是否具備可持續性以及構建起新的增長極,依然令人存疑。

    另一方面,随着移動端的廣泛普及,社區市場的參與者逐漸增多,物業服務企業并沒有形成絕對優勢。不可否認,目前物業公司最為關鍵的業務仍是基礎的物業管理服務,而其未來收入的增長探索之路,仍路途尚遠。

    物業股價集體回調,市場空間仍待挖掘

    今年以來,疫情疊加中美關系震蕩,帶來不确定性。物業服務行業憑借穩定現金流、輕資産、無周期的優勢,迎合了資本避險的需要,故而走勢強勁,多隻物業股股價實現翻倍。

    但随着國内疫情基本全面控制,更具投資價值的标的浮現,物業股的走勢已經開始穩定。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    據觀點指數統計27家港股上市物業服務企業,8月股價平均增幅為0.03%,這與此前數月表現截然相反。即便物業公司陸續發布表現不錯的中報業績之後,股價也未見明顯起色。

    數據顯示,27隻物業股中,僅9隻實現股價上揚,1隻表現持平,17隻股價下跌,跌幅在2%-20%左右。值得注意的是,8月和泓服務超跑一衆物業股,月内漲幅高達82.73%;而諸如中海物業、保利物業、雅生活等頭部物企股價則略現頹勢。

    将股價異動與企業動态結合來看,8月7日,和泓服務發布上半年正面盈利預告,預計2020年上半年歸母淨利潤同比增加超過500%,此後股價便開始飙升,月内股價高位達到3.62元。随後股價回落,31日收盤時報2.54港元/股。

    同時,8月28日,據和泓服務财報顯示,2019年上半年至2020年上半年,和泓服務收費管理面積由635萬平方米增至936萬平方米,同比增長47.4%。營業收入由1.21億元增至1.60億元,同比增加32.5%,淨利潤2172萬元,同比增長超過600%。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    不難看出,即便和泓服務經歷了短暫的飙升,但由于自身規模欠缺,并不能很好地守住市值高位。目前物業服務企業的規模提升,主要在于兩個方面,一是背靠關聯公司的資源輸送,二是拓展獨立第三方業務。

    當前來看,相信物業股是短期的回調,但要實現再次上漲則需要新的利好基本面出來。

    此外,研究數據顯示,截止到2019年,國内物業服務市場規模約3200億元,未來随着市場的發展将持續增長,并于2024年達約4500億元,年複合增長率達到6.9%。

    數據來源:Frost&Sullivan、觀點指數整理

    根據上述資料,結合目前已經上市的27家物業服務企業2019年營收數據換算可知,27家上市物企的市占率不到20%。

    由此可見,物業服務市場整體集中度依舊偏低,有充足空間繼續挖掘。另一方面,商品房銷售規模增速逐漸穩固,未來将進入增量規模的釋放期。對應的,物業企業在擁有資本加持後,行業内部間的分化趨勢将愈發明顯。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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