8月商業地産資産管理創新力報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-23 16:48

  • 8月3日,國家發展改革委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,标志着我國基礎設施REITs正式啟動。

    觀點指數 8月,越秀房托、招商房托、彙賢産業信托等REITs均發布了上半年業績報告。整體來看,亞洲公募REITs市場在上半年均受到嚴重沖擊;對比來看,彙賢産業信托表現最差,其主要原因是業态單一。

    公募REITs方面,8月3日,國家發展改革委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,标志着我國基礎設施REITs正式啟動。滬深交易所也發布業務辦法及指引,并向社會公開征求意見,為公募REITs上市做足準備。

    值得注意的是,8月以商業地産為底層資産的資産證券化共錄有7單,大宗交易僅錄得一單,為北京悅秀城項目。該項目因經營不善于去年停業,颢騰投資計劃調整業态将其改造為甲級寫字樓,但是否能通過資産管理提升項目收益還有待觀察。

    光大安石亞騰分列榜首,REITs中期業績表現不佳

    從“8月中國商業地産資産管理創新力排行”來看,位列内地和非内兩個榜單榜首的分别是光大安石和亞騰資産。

    8月10日,光大安石設立城市更新項目投資企業,拟投資規模達40億元,重點關注一線及不動産市場健康發展的二三線城市的城市更新投資機會。

    光大安石截至今年3月累計管理規模超1160億,在商業、辦公、綜合體、倉儲物流、産業園等多個領域均有建樹。城市更新方面,其于虹橋臨空經濟示範區的光大安石虹橋中心,是城市更新商業體中的優秀案例。

    2014年,虹橋中心的前身蔔蜂蓮花購物中心由于超市所在區域的整體規劃調整,進行停業改建。作為光大安石在上海建造的第三座大融城,将核心放在了打造消費體驗空間、聚焦人文内容和居民生活上,在如今線上電商沖擊的環境下,不失為吸引客流的一個好方法。

    另外,8月越秀房托、招商房托、彙賢産業信托等REITs均發布了上半年業績報告。整體來看,受新冠肺炎疫情影響,上半年中國内地商業物業普遍受挫,亞洲公募REITs市場也均受到嚴重沖擊。

    在1月新冠肺炎消息傳出後,港交所涉及内地物業的REITs開始逐漸走弱,3月10日左右斷崖式下跌,直至3月25日左右跌至最低點,此後便開始緩慢的觸底反彈,其中反彈最快的為招商房托。

    從财報數據來看,2020年上半年招商房托實現物業收益淨額約1.39億元,可分派收入約8193.2萬元;彙賢物業收入淨額7.15億元,按年下跌27.9%,可分派金額1.4億元,較去年同期減少80.7%;越秀房托物業收入淨額6.5億元,同比下降10.3%,可分派總額3.19億元,同比下降24.9%。

    對比來看,彙賢産業信托表現略顯遜色,主要原因是業态單一,旗下共有2個綜合體和3個酒店,且4個物業位于二線城市,面對疫情防禦力不強。且因2019年的酒店持續改造,讓彙賢的本就難以盈利的酒店業務,再次受到疫情打擊,不得不大量存儲可分派現金以渡過難關。

    公募REITs積極籌備,底層資産租金收益受關注

    8月3日,國家發展改革委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,标志着我國基礎設施REITs正式啟動。随後,全國多個省市發布相關細則,滬深交易所發布業務辦法及指引,并向社會公開征求意見,為公募REITs上市做足準備。

    目前,上交所的試點項目庫和儲備項目庫已經有50多單,相關配套規則已基本制定完畢,預計10月技術系統将準備就緒,首批試點項目開始申報。據上交所介紹,REITs交易所配套規則将構成一個既獨立于股也獨立于債的大類産品基本業務規則框架。

    雖然公募REITs将以基金形式上市,但和證券投資基金不同。傳統的基金僅僅是金融端的操作,而REITs實際是資産的上市和運營管理,和公司運營管理非常相似。針對這個特點,交易所特意就公募REITs存續期監管信息披露做了制度性安排,從本質上來說更接近一個股票。

    公募REITs試點聚焦于基礎設施,發展前景非常廣闊。我國基礎設施的存量規模超100萬億元,每年新增基建投資規模超過15萬億,很多項目的收益率和現金流都很可觀,非常适合做REITs底層資産。

    為搶灘首批公募REITs,不少基金公司已開始行動。深創投集團獲得深鐵集團聘請,牽頭紅土創新作為公募基金管理人;海南海控能源公開選聘公募REITs中介機構,銀華基金、海通證券、中信證券已被選為候選。另外不少上市公司也在積極關注,中新集團、萬緯物流等企業均表示希望借助公募REITs盤活旗下資産,争取成為首批試點企業。

    雖然前期準備工作進行的如火如荼,大家的積極性也空前高漲,但公募REITs并不能一蹴而就,未來的發展壯大之路還很長遠。

    目前關于REITs的法律文件僅僅還隻是個框架,涉及到更深入的稅收等法律還未有消息。參考國外經驗,沒有相關政策扶持的REITs很難具有充足的競争力。尤其是國内地産的租金整體上偏低于國際水平,這讓以租金為本的REITs分紅率會更低,很難獲得市場認可。

    首批上報的試點項目都是對底層資産比較有信心的優質項目,市場化率和收益率均處于較好水平,股息收益率預計在4%-6%之間,能與國際水平相當,短期内REITs的投資會處于良性的狀态。

    但從中長期看,REITs全面開放後項目申報數量将大幅增加,屆時對于每個項目的資産質量管控和管理人的監管會是一個難題,故而後期政策法律制度的建設完善也是一個長期過程。

    資産管理能力成掣肘,北京悅秀城十年終出售

    2020年8月,資産證券化市場累計發行166單,發行金額2263億元,比去年同期增加54%。其中,以商業地産為底層資産的共有7單,發行金額90億元,達到了年内小高峰。

    數據來源:企業披露,觀點指數整理

    以标的物業類型來看,本月還是以寫字樓和購物中心為主,發行規模以中小型為主,票面利率在4%-6%之間,大部分項目産品評級為AAA類,屬于風險較低的優質項目。

    相比高峰期的資産支持計劃,大宗交易方面8月僅錄得一起。8月4日,颢騰投資聯合境外投資人合資收購北京悅秀城項目,交易金額達40億元。據了解,該物業原為國美系企業擁有,早在去年就傳出打包出售的消息。

    悅秀城前身為大康國際鞋城,2003年開業,曾一度被稱為亞洲最大鞋類專業市場,但在2010年因為經營不善一度挂牌出售,未能找到買家。此後為迎合市場需求,将定位改成輕奢時尚,引入了國美電器、餐飲、電影院等業态,并改名為悅秀城。但後來為吸引周邊居民,又将定位逐漸變為社區購物中心。

    頻繁的變化讓悅秀城定位不清、業态混亂,僅僅為了迎合市場而不專注于提升自身的經營管理能力讓自有品牌國美電器都無法正常經營,僅開業一年半,國美電器就黯然離場。悅秀城缺乏人氣,節假日亦沒有任何引流活動,空置率常年處于50%左右,終于在2019年正式停業,重新挂牌出售。

    位于北京南二環的悅秀城地理位置非常優越,交通也很便捷,從區位上來說屬于優質資産。但因為管理者的輕奢定位與周邊商圈的匹配度不高,業态也比較混亂,偏離了商圈需求,自然無法吸引人流。悅秀城位于北京南站旁,人流來往巨大,且多以商旅為主,相比輕奢更适合發展商務業态,客群多為有商務需求的外地企業客戶。

    針對這一情況,颢騰投資計劃對項目進行全面裝修改造并将定位改為甲級寫字樓,希望将此項目打造成作為交通樞紐的南站區域新地标,為科技金融創新及服務企業提供辦公、展示、交流、商業服務等功能載體,進一步凸顯其價值稀缺性。

    這一改變一定程度迎合了商圈需求,有助于提升項目吸引力和競争力,業态定位也比較清晰。但未來客群的選擇、運營水平等仍舊是一個挑戰。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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