8月中國購物中心運營商TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-18 16:02

  • 全國開業購物中心數量和體量均創疫情以來新高,但商業地産企業的投資動作較少。

    觀點指數 8月,随着市場信心得到進一步恢複,不少購物中心新項目開業入市,其中上海月内開出單體量最大的項目。

    購物中心運營商月内開業較為活躍,印力、萬達、招商蛇口、佳兆業、益田等均有新項目入市。

    從本月發布的中報業績數據來看,受疫情影響,不少購物中心運營商的租金收入和出租率都有一定程度下滑,但也不乏實現逆勢增長的企業,如龍湖和新城。

    投資和合作方面,月内相關動态較少,但這并不意味着商業地産企業的投資發展步伐放緩,或與本月市場上并未有太多優質投資機會有關。

    華潤置地登榜首,頭部企業疫後恢複良好

    華潤置地8月拿下第一,據2020半年報數據顯示,上半年實現購物中心收入39.1億元,同比僅下降8.9%,與其他商業地産企業相比,下降幅度并不算高,恢複情況良好,旗下在營購物中心在疫情至今表現優異。

    從最新披露的營運數據中,也可以看出華潤置地較為強勁的後續增長和恢複能力。

    2020年8月份,華潤置地投資物業實現租金收入約12億元,按年增長16.2%;2020年累計投資物業實現租金收入約74.5億元,按年下降4.7%,購物中心作為投資物業的重要組成部分,收益也較可觀。

    除租金收入繼續增長外,增長幅度也有所提升,按年提升0.9個百分點。而累計租金收入的下降幅度再次降低,比上月收窄3.2個百分點。

    恒隆位居第二,除旗下9個恒隆廣場項目的可觀租金貢獻外,項目内業态的強勢增長也為月内整體銷售額作出貢獻。

    在疫後奢侈品消費熱潮下,恒隆地産旗下上海恒隆廣場LV店8月銷售額近1.5億元,再創國内新高。疫情得到有效控制後,奢侈品的消費增長略強勁,為購物中心整體複蘇帶來了積極影響,恒隆的案例也印證了這一點。

    月内排名第三的萬達商管,繼續有新項目開業入市,分别為台山萬達廣場和拉薩城關區萬達廣場,新增體量36萬平方米。

    據悉,萬達于9月還将有5個萬達廣場開業,近幾個月開業速度均保持較快水平,對市場持較強信心。

    據觀點指數統計,截至8月底,萬達商管已成功開業7個萬達廣場項目,開業時間集中在受疫情影響較弱的6-8月。

    集中入市潮,印力推出上海單體量最大項目

    市場消費環境方面,8月延續了上半年的經濟複蘇态勢,社會消費品零售總額的增長繼續回升。

    據國家統計局數據,1-8月社會消費品零售總額累計值錄得238029億元,累計增速為-8.6%,相比上月提升了0.5%。

    整體增速雖然不高,但消費的增長穩定性較強,發生較大變化的可能性較小的前提下,還是相對理想的。

    因此,盡管當前總的消費增速仍然比較低,但相信随着對疫情的有效控制以及消費者信心的恢複,未來社會消費品零售總額的增長依然值得期待。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    8月,購物中心市場迎來了今年疫情以來的開業潮,數量和體量均創新高。據觀點指數統計,全國範圍内,本月共有16個城市的18個購物中心項目(體量≥2萬平方米)開業,總體量達158.7萬平方米。

    一線城市中,深圳和上海均有購物中心開業,打破了今年疫情以來無新購物中心項目入市的局面。

    數據來源:觀點指數整理

    新開業購物中心項目中,最大體量為上海南翔印象城MEGA項目。該項目體量34萬平方米,不僅為印力集團最新的旗艦項目,更成為上海單體量最大購物中心。

    大體量背後需要豐富的業态來填充。據官微數據披露,印力引進超過400余家全業态品牌,上海首店及品牌全新概念店占比超過40%,區域首店占比超85%,首店數量和比例在嘉定地區乃至上海均處于第一梯隊,對于後續發展有較大幫助。

    深圳開業的東大街佳紛天地為存量改造項目,在東大街商業廣場基礎上升級而來,面積約3.5萬平方米,體量偏小,但這是佳兆業商業繼布吉和大鵬佳兆業廣場之後,在深圳的第三個自持社區商業項目,也是新産品線佳紛系的第一個開業項目。

    東大街佳紛天地這類存量改造項目,說明在深圳等一線城市,有很多存量商業亟待發掘、創新。但值得注意的是,在提升資産價值的路上,除了前期的改造更新外,還面臨着後期運營的考驗。

    此外,世紀金源與第三方合作打造的華北大區首家方圓荟項目——金寶·方圓荟購物中心也于本月開業。方圓荟定位為鄰裡商業,相較世紀金源購物中心而言體量較小,主要為輕資産輸出。

    數據來源:觀點指數整理

    新開業項目背後的購物中心運營商,不乏萬達商管、招商蛇口、世茂商業與主題樂園、益田旅遊商業集團、美的商業等。

    據觀點指數統計,8月新開業購物中心項目中,主流購物中心運營商占比為56%,這說明了消費恢複對購物中心運營商推動項目入市有較大影響。

    龍湖、新城逆勢增長,新世界落槌上海淮海中路

    8月,不少商業地産企業均發布了2020上半年的中期業績,因受上半年疫情影響,加上減租免租等一系列措施,包括華潤置地、大悅城、太古等在内大部分企業的收入和出租率均有所下降。

    其中,大悅城地産的租金下降幅度最大,超過30%,主要原因為北京西單大悅城、朝陽大悅城以及天津大悅城等對收入貢獻較大的項目收入下降所緻。

    與此同時,也不乏在疫情下實現同比增長的企業,其中以龍湖集團和新城控股為代表,二者上半年租金收入同比增速均超20%。

    近幾年,上述兩個企業的商業擴張速度一直保持在較快水平,形成的規模和布局在疫情下的抗風險能力也較強,因而可以實現逆勢增長。

    數據來源:企業中報,觀點指數整理

    投資方面,月内商業市場上的優質投資機會不多,因此商業地産企業的相關投資合作動态較少,主要還是以現有項目運營和開業新項目、調整品牌業态等為主。

    據觀點指數不完全統計,僅有印力、益田、萬達和新世界中國有新的投資、合作消息傳出。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    其中,印力繼續輸出商業管理運營服務,管理黑石集團旗下商業物業上海維璟廣場。加之月内的上海南翔印象城MEGA開業,在上海的布局進一步擴大。

    益田旅遊商業也與華僑城簽訂協議,未來将圍繞華僑城深東集團旗下大鵬所城、西湧片區品質提升以及未來的文旅項目,以商業運營為核心提供服務。

    益田目前商業項目如益田假日世界等和華僑城的文旅業務有契合之處,且兩者在深圳市場均有豐富的發展經驗。

    而新世界中國拿下上海淮海中路商地,這對新世界和上海商業市場而言,都是一大亮點。新世界此前在上海已布局了一個K11,此次再加碼,無疑是對上海及内地市場未來發展有強大信心。

    本次出讓的地塊位于淮海中路商圈核心位置,是上海最繁華的商業街之一,也是奢侈品聚集地。該地塊作為20多年來淮海路一線推出的第一塊土地,重要性不言而喻。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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