1-8月中國房企新增土地儲備報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-15 16:29

  • 面對明年即将實行的“三道紅線”政策,房企對于融資市場預期普遍收緊,未來投資土地或更加審慎。

    觀點指數 由于熱點城市土地市場調控加碼以及“三道紅線”的出台,房企拿地熱情有所下降,土地市場持續降溫。

    8月100個重點城市供應土地數量1130宗,供應土地建面環比下降11.3%,其中一線城市土地供應量和出讓起始價降幅較二三線城市更大。

    8月100個重點城市成交土地數量916宗,環比減少430宗;成交土地規劃建築面積環比減少30.1%。其中,一線城市土地成交數據雖然環比下降,但較去年同期仍火熱,二三線城市土地成交總價則環比下降超3成。

    另一方面,武漢土地市場在疫情過後已明顯修複,8月成交土地建面位列各城市之首。在調控政策加碼下,南京、杭州、甯波等樓市、地市過熱城市降溫明顯。

    面對明年即将實行的“三道紅線”政策,房企對于融資市場預期普遍收緊,未來投資土地或更加審慎。

    恒碧新增貨值破4000億,TOP20房企拿地分化明顯

    觀點指數發布的“1-8月中國房地産企業新增土地儲備排行”顯示,恒大、碧桂園、融創占據榜單前三名,分别累計新增土儲6012.2萬平方米、4539.3萬平方米、2299.6萬平方米。綠地和新城則分别以2292.4萬平方米、1769.4萬平方米的新增土儲位列第四、五名。

    從新增土地儲備榜單數據來看,房企拿地态度仍然有明顯的分化。

    榜單前3甲新增土地儲備差距明顯,但若從土地建面投資銷售比(全口徑新增土儲建面/銷售建面)來看,恒大1-8月的投銷比是1.21,高于融創的1.03和碧桂園的0.77。

    數據來源:觀點指數整理

    對全口徑銷售TOP20房企1-8月投銷比進行觀察,12家投銷比大于1,剩余8家在土地獲取上相對保守,投銷比小于1。

    其中,拿地相對活躍的房企有金茂、中南置地、中梁和綠地等房企,拿地相對保守的房企是萬科和保利,投銷比分别為0.56和0.75。

    數據來源:企業公告、月度通訊、觀點指數監測

    根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值排行榜,1-8月,中國恒大新增5684.2萬平方米權益建築面積,拿地權益金額1349.3億元,新增貨值5452.6億元,占據三個榜單榜首,碧桂園則分别以權益建築面積3108.8萬平方米,拿地權益金額830.5億元,新增貨值4057.9億元,位列各個榜單第二名。

    值得注意的是,1-8月,恒大和碧桂園新增貨值均超過4000億元,遠高于排在第三位的融創。新增貨值TOP50房企中,突破2000億元的房企達到11家,超千億房企達到23家。

    數據來源:觀點指數整理

    根據今年1-8月各梯次房企權益拿地銷售比例,全口徑銷售榜排行TOP10-30的房企拿地積極性最高,沖規模欲望最強,權益拿地銷售比為0.52。

    由于TOP10房企擁有充足的土地儲備,TOP50-100房企土地競争優勢稍弱以及需要留存更多資金用于防範風險,因此兩個梯次企業1-8月權益拿地銷售比都為0.32,在各梯隊中最低。

    土地市場量價齊跌,成交建面環比減少30%

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    觀點指數監測的100個重點城市數據顯示,8月供應土地數量1130宗,其中供應住宅用地430宗,商服用地170宗,工業用地449宗,其他用地81宗;供應土地規劃建築面積11888.5平方米,環比下降11.3%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    其中,8月單月,一二三線城市供應土地數量為67宗、513宗、532宗,分别環比減少30宗、51宗、126宗;供應土地建築面積為818.9萬平方米、5012.6萬平方米、5754.6萬平方米,分别環比減少22.1%、12.1%、6.5%。

    相比二三線城市,一線城市土地供應量降幅更大,出讓均價下降更加明顯。其中8月一線平均起始樓面價為6084.7元/平方米,相比今年4月峰值(11207.8元/平方米)和前8月均值(7750.8元/平方米)均有明顯下降。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    成交方面,由于熱點城市土地市場調控加碼以及“三道紅線”的出台,房企拿地熱情下降,全國土地成交量陷入低谷,8月土地成交量僅略高于受疫情嚴重影響的第一季度月平均值。

    具體而言,8月100個重點城市成交土地數量916宗,環比減少430宗;成交土地規劃建築面積8958萬平方米,環比減少30.1%。可以對比的是,第一季度平均月成交土地數量857宗,月成交土地建面為8025.7萬平方米。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    8月100個重點城市土地成交總價約2767.9億元,環比減少36.8%;成交樓面均價為3089.8元/平方米,已經連續4個月下降。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    分城市能級來看,一線城市成交土地建面819.9萬平方米,成交總價714億元,成交樓面價8708.1元/平方米。雖然8月土地成交數據環比下降,但從成交土地建面和成交樓面價格上看,相比去年同期仍較為火熱。

    二三線城市成交規模環比均下降,另外二線城市成交總價環比下降37%,三線城市成交總價環比下降50.9%。但在溢價率上,二三城市均實現輕微上漲。

    武漢成交建面居榜首,房企未來拿地更加審慎

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    雖然8月整體土地市場熱度有所下降,但城市分化明顯,部分一線城市、強二線城市地市表現強勁。

    以城市成交土地建面進行排行,8月武漢市共成交土地29宗,成交土地建面739.1萬平方米,位列第一,其土地市場在疫情過後已明顯修複;長沙、廣州、重慶、西安分别以成交土地建面407.5萬平方米、382.1萬平方米、340.7萬平方米、319.5萬平方米位列第2至第五。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    8月成交總價最高的城市是上海,共成交35宗地,成交總價373.4億元。

    8月華發、融信等房企活躍于上海土地市場,其中成交價格最高的土地是華發股份競得的闵行區颛橋鎮闵行新城MHC10402單元25A-11A地塊,規劃建面15.9萬平方米,成交價64.4億元,溢價率46.4%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    值得注意的是,南京7月成交建面位列第一,但8月成交土地數量僅為19宗,成交土地建面129.5萬平方米,環比下降73.9%,成交總價16.1億元,約為上月成交總價的1/30。

    南京之外,8月杭州、甯波也出現了土地成交總價驟減的現象。這幾個城市的共同點,是在疫情得到控制之後,土地市場熱度空前高漲,房企大手筆搶拍土地,樓市“萬人搖号”、房價倒挂的情況時有發生。

    随着“房住不炒”主基調繼續發揮作用,杭州、南京、甯波等的城市調控收緊政策逐漸落地,樓市和地市降溫明顯。

    另一方面,監管層對房企設置的“三道紅線”将于明年實施,融資收緊成為市場共同預期,促銷售、穩回款和嚴控土地投資将會是多數房企經營的重要準繩,預計未來拿地更加審慎。

    撰文:詹興晶    

    審校:歐陽穎



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