恒隆集團致股東函(2020中報) | 陳啟宗:危機中的曙光

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2020-09-10 19:45

  • “本人從事房地産逾40年,從未見過如此混亂的時期。”

    編者按:2020年是非常特别的一年,于房地産行業而言亦是如此。正如恒隆集團陳啟宗先生在中報致股東函中所述,“本人從事房地産逾40年,從未見過如此混亂的時期”。

    新冠疫情、中美關繫、去全球化等一繫列事件,都嚴重影響着經濟發展、營商環境,乃至生活水平。

    陳啟宗先生的萬字長文,從香港、中國内地到全球範圍的廣度,從政治、經濟、歷史的深度,闡釋他對這些事件的觀點和分析,以及恒隆在當下和未來所作出的應對。

    商業地産與經濟大環境、人民生活水平和消費能力如此密切相關,而一直致力于在内地發展高端商業地産的恒隆,陳啟宗先生說,眼前的危機尚有一絲曙光。

    因為“中國會一如以往專注于内部發展,恒隆的内地業務會繼續表現理想”。

    以下為恒隆集團2020年中期報告“致股東函”全文,轉載時有删節。

    業績及股息

    截至2020年6月30日止六個月,與去年同期相比,收入下降1%至港币44.57億元。計及物業重估虧損後,股東應占淨虧損為港币15.95億元。每股虧損為港币1.17元。

    倘扣除物業重估虧損及所有相關影響,股東應占基本純利減少43%至港币13.36億元。每股基本盈利相應下降至港币9角8仙。

    董事會宣布派發中期股息每股港币1角9仙,于2020年9月29日派發予于2020年9月16日名列股東名冊的股東,金額與去年相同。

    業務回顧

    本人在六個月前的致股東函中,提到我們正面對兩大威脅——香港社會動蕩及中美關繫惡化。如今,我們有第三大威脅:2019冠狀病毒病疫情。上述威脅嚴重影響我們的業務,本人認為有必要在此函用大部分的篇幅來讨論有關情況,希望股東能對我們業務所在的宏觀環境有确切的了解。要面對其一已夠困難,更何況三者同時發生。

    2019冠狀病毒病疫情,這确實是個難題,但不是新問題。2003年,我們經歷了“沙士”(SARS),但其對經濟的影響遠比現在的疫情小。上述三大威脅都在影響我們的業務:香港業務受三者打擊,而内地業務則從中受益。

    這三項重大事件為何會打擊我們的香港業務不難理解,但為何我們在内地的業務反而從中受益呢?畢竟,其中兩者一直困擾並将繼續困擾全球。

    疫情令内地民衆的海外奢侈品消費全部回流,以往他們購買奢侈品的交易中,在境内進行的不足30%。本來他們要在境外購買奢侈品,香港是最近、最方便的地方,但現在情況已不再如前。最後,中美關繫惡化,中國會比以往更銳意推動其本地市場增長,包括個人消費。

    請容本人再闡述一下對這三大威脅的看法,以及其對我們業務已造成的影響。更詳細的讨論可參閱本函下一節——展望。

    人類從前也經歷過大流行病。即使在過去數十年,每隔數年便有疫症在世界某角落出現。其中有些像目前的2019冠狀病毒病般,部分感染者可以不大出現症狀,病毒在不知不覺間散播開去。感染者出現症狀之前,可能已經傳染他人。

    幸好,2019冠狀病毒病不算特别致命,感染者的死亡率約為4%。根據已公布的數據,2003年“沙士”的死亡率為10%,而2012年中東呼吸綜合症(MERS)則為35%。伊波拉病毒自1976年便一直與人類共存,不幸的感染者中半數因而死去。

    然而,與過去任何一次疫情比較,2019冠狀病毒病将會改變世界更多。上一次全球大流行病是2009年的豬流感(H1N1甲型流感),首先在美國發現,擴散到逾214個國家和地區。雖然到目前為止以感染人數來說,當年的豬流感遠比2019冠狀病毒病多,但後者的死亡人數幾乎是前者的三倍。

    這次,更多國家采取了嚴厲的防疫措施,例如全面或局部封城,所以全球有更多人感受到痛楚。H1N1甲型流感大流行時情況並非如此,所以對全球經濟的影響要小得多;但這次國際交通往來幾乎完全停頓。美國是現時全球最大的經濟體,其經濟在第二季度的跌幅為73年來最大,全球沒有一個經濟體可以幸免。

    此外,是次疫情剛好遇上近年“去全球化”的勢頭,因而在政治和經濟兩方面大大加速了這發展趨勢。經濟脫鈎會令全球供應鍊重組,這一切都與中美關繫惡化息息相關,是上述三項影響我們業務的重大事件中的第二項。

    短期内,2019冠狀病毒病疫情對我們各地的零售租賃業務不利。租戶大多數産品的銷售額已大幅下降,售賣食品雜貨等日用必需品的除外。在香港,疫情帶來的影響比2019年的街頭騷亂更為嚴重。

    幸而,盡管有些病毒可能會像伊波拉病毒一樣于數年後重臨,但流行病與疫症終究會消失。一旦病毒消失,業務會迅速恢復。有時,“報復式消費”甚或會令某些業務回到從前水平。因此,這類公共衛生威脅的負面影響預計會是短暫的。

    我們的物業雖然也受到影響,但影響並非最嚴重。社會動蕩至少在三方面令零售商蒙受損失:第一,許多香港市民如非必要都不敢離家;第二,這些暴徒破壞了某些商店及設施;第三,内地旅客不再訪港,這是最嚴重且具有長遠影響的。

    2018年,訪港旅客總數超過6500萬人次,其中約80%來自中國内地。去年的數字主要因社會動蕩而下跌逾14%。一般下半年的旅客人數會較多,而所有錄得跌幅的月份都在下半年。在六個月的騷亂期間,與2018年同期相比,訪港旅客減少近40%,而與這低基數相比,今年上半年因疫情關繫,旅客減少90%。2019年受社會動蕩影響的六個月,香港零售銷售額按年下跌20%。今年,疫情令銷售額較2019年下跌約三分之一。

    今年2月和3月的兩個月,内地的情況一樣差。我們的九個購物商場中,有兩個跟城中其他店鋪一樣停業,只有售賣日用雜貨的(如有的話)除外。天津恒隆廣場關閉了36天,至3月11日才重開;無錫恒隆廣場在2月也停業了13天。這些影響已反映在我們的業績上。然而,無錫恒隆廣場的零售銷售額在過去六個月仍錄得13%的增長,可見自4月起復蘇強勁,本人會在本文稍後就此詳述。

    正因為中國政府采取了強硬的措施,病毒的傳播很快便受控。至4月,我們在上海的購物商場的零售銷售額已超越去年同期。假如把我們于昆明的新購物商場的零售銷售額計算在内,上海以外的購物商場的銷售總額與去年同期相若;即使不把其計算在内,差不多6月的時候,銷售總額也幾乎與去年同期相同。

    在第二季度,甚或時至今天,各地購物商場的表現不一。我們的次高端購物商場——沈陽皇城恒隆廣場、天津恒隆廣場和濟南恒隆廣場——正在緩緩恢復,但高端購物商場的表現已經遙遙領先,包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場,和某程度上可算得上的沈陽市府恒隆廣場。

    在第一季度,次高端購物商場組别的零售銷售額比去年同期下降近50%;在第二季度,零售銷售額下降20%,雖然有大幅改善,但仍未完全恢復過來。另一方面,高端購物商場組别首三個月的零售銷售額跌幅少于25%;在第二季度,若撇除錄得7%增長的沈陽市府恒隆廣場,零售銷售額平均飙升50%。

    其中兩個物業目前狀态獨特,值得在此一提。大連恒隆廣場正從四星級購物商場升級至五星級,這可從其近期表現中反映,正正介乎我們的次高端購物商場與高端購物商場之間。第一季度的銷售額比去年同期下降38%,但第二季度與去年同期相比僅跌16%。兩家頂級品牌已于今年進駐,另有九家已簽約,将于明年開業。明年下半年,大連恒隆廣場将會是市内第一大高端購物商場。

    這是我們于2009年購置土地時的發展策略,惟物業于2015年開業時,經濟正深陷熊市,奢侈品牌的總部均不允許分店搬遷,我們只好按兵不動,暫作次高端購物商場。當市場于2018年年初回暖,我們随即向頂級品牌招手。由于我們硬件優越,購物商場現時正在轉型升級。無錫恒隆廣場則更早一點朝這方向發展。本人預期我們的組合里會有更多購物商場轉型升級。

    昆明恒隆廣場于2019年8月開幕,因此並無同比數據。簡而言之,該購物商場已是市内獨一無二的Home to Luxury。去年,購物商場只有四家頂級品牌,現已達至17家,並已全數開業,年底前将再有四家進駐。值得注意的是,13家奢侈品牌于今年上半年開業時正值疫情肆虐期間。

    國際頂級奢侈品牌幾乎全部來自歐洲,這些品牌都強烈意識到中國市場的巨大吸引力,因此各大品牌都再次迅速擴充。就大多數一線及二線品牌而言,中國市場已占其全球銷售額約30%至40%,該數字很可能會繼續上升。這些品牌希望在繁荣的城市里,進駐最佳的購物商場,占據優質的鋪位。正因如此,我們與他們建立業主與租戶的關繫,自然不過。我們的策略與購物商場是他們的不二之選。

    這就是為何盡管疫情肆虐,今年我們仍然取得豐碩成績。計及去年和明年,我們已經與多家國際頂級奢侈品牌簽訂或将會簽訂超過70宗租約。大多數計劃年内開業的商戶現時已經進駐,然而今年僅僅過了一半。這個數字還未包括數家仍在磋商的商戶,而本人當然希望其中大部分會于未來12個月内簽約。

    迄今為止,在我們的物業中,受益最大的是昆明恒隆廣場,其次是上海港匯恒隆廣場、大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場,以及還未開幕的武漢恒隆廣場。那些尚未落實的租約主要是與武漢恒隆廣場相關,此項目預期将于第四季度竣工,並會于2021年上半年開業。

    現在讓本人轉而讨論影響我們業務的三項重大事件中的第二項——中美關繫惡化。本人在下一節會進一步闡述,但簡而言之,就是兩國關繫惡化的速度比本人預期的要快得多。這與2019冠狀病毒病疫情一樣,會從根本上改變世界,影響遠及至少未來一兩代人。此外,本人懷疑,即使11月美國民主黨入主白宮,局勢會否從根本上扭轉過來。

    可以肯定的是,中美關繫惡化不可能嚴重損害香港的經濟,因為第三項重大事件(去年的社會動蕩及其余波)已經令香港經濟嚴重受損,本人将在本文稍後再談。美國的離譜行徑可令香港的情況變得更糟,但對美國利益的傷害可能更大,華府必須謹慎行事。

    如本人早前所說,中美關繫風雨如磐,其實也許對我們的内地零售租賃業務相當有利。當如貿易等外部經濟聯繫有實際及潛在問題時,内地龐大的本地市場必須擴大並提高效率,這對于提高國内生産總值和創造就業的重要性比以往更關鍵。

    本地消費必須擴大,相關繫統也必須進一步完善。從個人層面看,大部分主要西方國家不再歡迎内地消費者,他們便會留在本地購買奢侈品,這些對我們的業務都有利。

    第三項亦是最後一項影響我們營運的重大事件是始于2019年6月的香港街頭暴力,事件一直持續至今年1月底2019冠狀病毒病疫情爆發為止。六個月前,在本集團主要附屬公司恒隆地産有限公司(恒隆地産)之年終致股東函中,本人已就此詳盡分析,在此不再贅述。

    “東方之珠”的光芒現已差不多消逝,與香港其他的購物商場業主一樣,我們的零售租賃業務遭受打擊,可能需要10年才能使租金回到2018年的水平。畢竟,1997年亞洲金融風暴後,我們花了11年,直至2007年租金才回復到1996年的水平。當時我們的經濟量受損,但這次是量及質皆受傷害。

    對我們而言,眼前的危機尚有一絲曙光。内地人在香港購買奢侈品的好景不再,但我們在香港並沒有這類店鋪。由于疫情的關繫,内地人要購買奢侈品只能在内地,我們在内地的許多購物商場必然會因而受惠。

    值得慶幸的是,過去近20年,我們都沒有擴充香港的租賃物業組合。反之自2005年起,我們幾乎只投資内地,而且态度進取,尤其集中于高端購物商場。在現時的情勢下,最有利的正正是這個市場。

    請讓本人轉而談談我們的業務表現。雖然我們内地各購物商場的客流量仍比去年同月低,但租戶的奢侈品銷售額已帶頭猛增,其他商品的銷售額復蘇則仍然落後。這個差異的合理因由,本人已于恒隆地産的致股東函内詳述。

    最終,所有零售物業的客流量都會回復到正常水平,但有些日常必需品的銷售或會從此轉至電子商貿。至于五星級購物商場里售賣的高價商品,正如本人過往所詳述,轉向電子商貿這情況不大可能會發生。

    過去六個月,我們零售物業的表現有兩個差異:一是香港與内地,二是内地的高端購物商場與次高端購物商場。各處的辦公樓均表現疲弱,但至今仍然可控。

    在香港和内地,我們都要向零售租戶提供租金寬免。在香港,我們會視乎情況,按個别情況評估;而在内地,我們有三個星期向租戶只收取基本租金的50%。在兩地,寬免的金額均占各自總租金收入的數個百分點。為保持更高的租出率,我們一直回應市場需求。實際上,香港和上海的空置率輕微下降,但其他城市的則稍稍上升。辦公樓的租金收入和租出率略有下降,但在上海以外的城市,租戶質素有所提高。

    物業租賃是我們的主要業務,香港的租金收入下降6%。以人民币計值,内地的租金收入上升8%。撇除新物業的租金收入,租金收入上漲2%。我們上海物業的租金收入上升6%,而在上海以外,租金收入則減少6%。在這期間,人民币兌港元貶值了4.5%,所以内地的總收入只增長了3%,而不是前述的8%。

    除了售出我們于香港其中一個發展項目浪澄灣的最後一個復式單位,我們沒有出售任何物業。邊際利潤相當理想,有關收入及收益已于本月(即今年下半年)入賬。

    市場環境受2019冠狀病毒病疫情影響,相比去年同期錄得的重估收益,今年錄得相當的重估虧損。金額占我們整個投資物業組合約2.5%,香港的數字是3.6%,内地的是1.9%。因此,本公司第一次錄得股東應占淨虧損。撇除重估的影響,股東應占基本純利較去年同期下降43%,而股東應占基本租賃純利則只下降8%。

    展望

    沒有公司可以獨善其身,所有公司都會受其所處地方的外圍環境影響,諸如行業、市場、經濟和政治。

    本人從事房地産逾40年,從未見過如此混亂的時期。本人所指的當然是上文提到的三項重大事件,分别是全球疫情、中美關繫急劇惡化,以及倒退中的香港。任何行政人員遇上其中一項,已夠棘手,更何況正如早前本人所述,我們要同時應對三者。

    當然,全球面對的主要問題不止這些。本人能想出十數項會影響我們每一位的問題,而這對我們的業務或許是福,但更大可能是禍。因此,我們不能置之不理。不幸的是,三者中的每一項都完全超出我們控制的範圍。我們充其量只能準備得較周全,以防其中一項或多項演變成實質的麻煩。

    畢竟,生活于一個環環緊扣的世界,千里之外的事一夜間便可成為我們要處理的問題。

    在十數個問題中,本人只挑選一件事讨論——去全球化。這将影響我們的業務,並與三項重大事件中的兩項有關——2019冠狀病毒病疫情及由美國主導的中美脫鈎。可以肯定的是,人類在過去數千年,見證過全球化和去全球化的起起伏伏。絲綢之路西連中東,東接中國以至日本,是全球化的先例。但時至今日,這些地區可算是世界上全球化程度最低的。中國的“一帶一路”倡議正正針對這個問題,如果成功,這會是再全球化的一例。

    香港作為轉口港,得益于全球化,發展蓬勃,亦能設法在局部去全球化的過程中在經濟上受惠。1950年代至1970年代,當内地與世界上大部分成功的經濟體隔絕時,仍是一個小城市的香港扮演着重要的中介角色。

    世界将會減少往來,各自為政,香港還能保持其經濟成就嗎?香港得發掘自己能扮演的角色,要對其服務的大經濟體有利,尤其是中國内地。

    由于中國幅員廣、人口多、經濟規模大,去全球化對中國内地的影響,比對全球的影響要大得多。過去40年,中國經濟起飛主要受出口主導的制造業帶動,成為世界第二大經濟體。因此,全球化和國際貿易對中國的成功至關重要。但若世界反向而行,去全球化成為長期趨勢,會怎麼樣?中國的經濟會怎麼樣?可以肯定的是,必須作出許多内部調整。

    第二次世界大戰(二戰)過後,美國被迫踏上世界舞台的中心,加上當時實質和感知到蘇聯的威脅,世界大多數國家開展了一段漫長的全球化進程。只有共産陣營被排除在外,而所謂的自由世界為自己創造了龐大的财富。香港從中得益不少,而當時的中國内地則選擇了孤立主義。

    直至1970年代初,中國與美國重新修好,這亦為中國于1978年對外開放打好基礎,随之帶來了40年的繁荣。

    與此同時,蘇聯于1990年代初解體,出乎世界意料之外。這加速了全球化進程,因為從前用于軍事的科技,現在可用于商業。現代化登上了前所未見的高峰。單是看看智能電話如何改變世界便會明白。

    自1945年二戰結束至今,全球化已經進行了四分之三世紀,蘇聯解體亦已将近30年,康德拉提夫(Kondratieff)的長波周期不是該要來了嗎?

    現在整個世界正步入去全球化的另一階段,我們不應感到驚訝,因為這是必然會發生的,這是人性使然。全球化與幾乎所有事物一樣,以周期循環更替。引致情況逆轉的原因或會有異,但逆轉是必然的。對于我們這些一生都活在全球化環境下的人,可能會覺得逆轉難以置信。但只要回顧歷史,這完全不足為奇。再者,如此的繫統性改變不會輕易發生。逆轉可能會持續許多年,甚至數十年。不過這次的脫鈎會是極之不尋常,本人下文再述。

    首先,影響我們現時業務的兩項重大事件——2019冠狀病毒病疫情和中美關繫惡化——是直接導致即将到來的去全球化的原因。一個是有意的,另一個則是無意的。無論正确與否,美國這個世界第一大經濟體、國内生産總值為21.4萬億美元的國家,正選擇與世界第二大經濟體、國内生産總值為14.3萬億美元的中國脫鈎。兩國加起來共占全球經濟超過40%。過去數十年,單單中國便貢獻了全球經濟增長的逾30%。這确實是一次“大逆轉”。

    其次,2019冠狀病毒病疫情猛然提醒世界,或許全球化走得太遠了。假設世界80%的外科口罩都在中國這一個國家生産,一場突如其來的疫情讓全世界都需要口罩,那怎麼辦?如果全球貿易沒有斷裂,尤其是兩大經濟體之間,情況未必會太壞。但美國現在針對的是中國,美國人感到憂慮是可以理解的。

    對本人而言,導致今天去全球化的根本原因,主要是政治因素。美國想要幾乎全方位遏制中國。雖然特朗普總統認為,全球貿易體繫數十年來一直對美國不公,但經濟及貿易不是主要原因。因為若然經濟是主要原因,只要協商一紙對美國更有利的貿易協議就可以了。特朗普政府一直與其他國家打貿易戰,不論是美國的堅定盟友還是非洲小國。由于美國對中國的貿易逆差遠比其他國家大,美國從中國身上取得很大的優惠。如果美國以同等方式對待其他主要貿易夥伴,全球貿易體繫以及全球化将得以保存下來。然而,華府正試圖在其他領域遏制中國,貿易只是手段,不是目的。

    正如本人早前撰述,貿易是這兩國之間的第三層沖突。科技領先地位帶來的軍事霸權,以及貨币主導地位對美國而言才是至關重要。美國感到在這些領域受到威脅,便不欲讓中國進一步崛起。美國為何會找華為麻煩?因為這可能是歷史上首次,美國在關鍵科技領域——5G技術以至人工智能——輸給另一個國家,要讓出領導地位。這個後果,美國的精英在軍事上及心理上均難以承受。

    美國政策圈在1990年代初便有聲音指出要遏制中國,當中某些人士現在後悔沒有在20年前采取行動,認為當時會容易得多,他們相信今次是最後機會。從美國人的角度出發,他們自二戰起便稱霸世界。他們認為蘇聯是個真正的威脅,所以擊潰了蘇聯政權。從那天起,便再也沒有國家能在任何重要領域如科學和技術上挑戰美國的地位,還未有心理準備接受一個與她實力如此相近的國家。

    這時中國出現了,中國的發展速度出乎西方國家的意料。更糟的是,其處事作風異于西方,亦即美國。由于文化根源不同,中國的價值觀與西方的也不相同。在不少美國精英心中,這是無法接受的。他們認為,美國不可能與這樣的國家共存。美國不知道該如何與另一個同樣強大的國家和平共處。中國樂意居于美國之後,美國卻絲毫不受這一套。就美國而言,只有你死我活。

    本人相信這就是現今去全球化的根源,當全球第一大經濟體公開宣布第二大經濟體是敵人,後者能做甚麼?!現今世界因貿易和科技而互相聯繫,兩國因此數十年來在經濟上密不可分。那麼,脫鈎将會如何進行,最終的形式又會怎樣?事實上,真的可以完全脫鈎嗎?

    目前,美國政府似乎希望徹底分離。針對中國公司的行動只會招致報復,而中國是有能力報復的。既然美國公司在華利益比中國公司在美利益只會多不會少,誰會損失更多?!美國的商界領袖對此有何看法?他們願意放棄龐大的中國市場嗎?沒有中國市場,矽谷的公司會如何攤銷用于研發高科技産品的支出?

    目前似乎可以确定的是,全球供應鍊将會進行一些結構調整。疫情過後也必須這樣。美國想這樣做,既為了保護自己,也為了損害中國;她還強迫日本等一些盟友跟随其做法。

    雖然中央政府不願意看到此事發生,但對中國來說結果可能不會太壞。例如,在10多年前,中國開始把勞工密集、污染嚴重的制造廠遷出珠江三角洲(珠三角)這個世界第一供應鍊樞紐,以許多高科技公司取代這些低增值産業。這些公司現在都聚集于香港邊境以北的深圳。此外,中國近年來在多方面都缺乏勞動力,外界的壓力只會令中國加速往高增值方向發展。

    不過,現時的全球供應鍊非常依賴中國,而且歷時30多年建成,能否被完全取代實屬未知之數。在中國,珠三角並不是唯一的樞紐,以上海為首的長江三角洲(長三角)規模幾乎不遑多讓。要在其他地方重建這些樞紐,簡直令人難以想象。

    假如受美國所迫,當然可以重建,但會大大降低全球經濟效率。世界上根本沒有另一個大國可以做中國所做到的事情。把供應鍊分拆成多個部分,在不同國家重組,也得花上數十年時間。想想建設基礎設施、訓練本地勞工、重建貿易關繫和網絡,以及協調各地的分工等等。當中牽涉的資金極為龐大,誰來全數承擔這筆費用?

    在中國形成強大的供應鍊樞紐之前,供應鍊由香港、台灣、韓國、日本和東南亞等地區組成,散布整個東亞。這些地區都跟中國合作了數十年,其中部分經濟體由華裔商人主導,彼此文化相似,地理上靠近中國。許多制造商發覺本地成本過高時,很容易便會轉移陣地。

    坦白說,他們别無選擇。整合供應鍊網絡對各種小型部件的制造商也有益處。中國不僅成本低,而且質量好。中國的工廠工人手巧又勤奮,那何樂而不為呢?30至40年後的今天,離開中國是否會同樣順利?本人對此懷疑。

    差不多10年前,有些人提出,美國很可能因3D打印和機械人技術等科技而再度成為制造業中心。這可能會是新供應鍊的一部分,但絕對沒可能完全取代現有繫統。

    本人猜想供應鍊最終不會完全脫鈎,電訊、某些醫療設備和藥品等具有戰略意義的産業以及真正的高科技産業,将會由最終使用有關産品並擁有相關知識産權的國家負責制造。某項研究顯示,歐洲此類産業比例可能約占10%,其余的仍然可以在其他地方生産,例如中國。

    然而,本人真正擔憂的並非經濟本身,因為經濟是理性的。盡管解決問題的過程可能會很混亂,而結果也可能效率低下且部分人無法接受,但通常都可以找到解決方法。本人真正擔憂的是政治,美國為求達到遏制中國這目的,可能會無所不用其極。與經濟問題相比,政治問題的風險嚴重得多,而且結果難料。事情很大機會失控,又或結果完全出乎意料。

    此外,總可能有人會為了國内的政治理由而精心策劃國際事端,一個人或數個人的私利可能會危害世界和平及許多人的性命。美國總統大選将于11月舉行,未來數個月可能最令人不安。由此種種可見,現今的世界幾乎比本人記憶中的任何時候都要危險得多,可能産生的政治後果确實非常嚴重。

    自二戰結束以來,全世界基本上都很和平,軍事沖突雖然難免,但主要局限于朝鮮半島、越南、阿富汗或中東等特定地區。現在,人類很可能正進入整體上都更動蕩的時代。

    美國現今舉動的另一愚昧之處,就是她所做的只會令中國更強大。美國應該問問自己:我能打敗中國,使其屈服嗎?大多數人(包括不少美國人)都認為,除非玉石俱焚,否則時機已過。這樣的話,與其針對中國,倒不如與中國合作,這會有利得多。

    看看美國最近的舉動,荒謬的、嚴重的一應俱全。先談荒謬的。特朗普總統想起訴中國,要中國為2019冠狀病毒病疫情賠償,唯一的原因就是要掩飾他自己在國内處理疫情的失敗。事實上,最新的報道顯示,美國官員在病毒的問題上蓄意散播謊言。

    要轉移視線,有甚麼方法比指責中國說謊更好?孰真孰假無關重要。在國際媒體的支持下,這會置你的敵人于被動。可悲的是,世界上大多數人都信以為真,因為這是源自白宮的。但這就使他們的話成為事實嗎?難矣。

    然而,美國領導人是否有仔細思考這個問題?那2009年首先在美國發現的H1N1甲型流感疫情呢?世界其他國家應該向華府要求賠償嗎?其感染病例比迄今的2019冠狀病毒病病例多34倍。坦白說,如果提出起訴中國的是其他人,全世界都會認為那人是瘋子而不加理會。這說明了甚麼?今天的美國是徹頭徹尾的不負責任。

    現在談談那些影響嚴重的舉動,其中一個是,美國對有意到該國讀書或正在該國讀書的中國學生施加限制。就像1950年代麥卡錫主義(McCarthyism)時期的政治迫害手段。很多美籍華裔頂尖科學家覺得在美國工作不再安全,其中很多人被迫返回中國。

    美國政策圈中有很多人都曾經認為,當中國富裕起來而中産階級人數衆多時,中國就會變得更像美國。中國人民會接受西方價值觀,要求建立像西方國家那樣的政治體制。中國現時的中産階級,人數之多在世上名列前茅,但預期的社會改變並未發生。

    因此,上述美國政界精英中有些人現在認為,他們可以出重拳迫使中國向美國屈服。可用的伎倆有很多,其中一個是在中國内部挑起事端。這些人大概不會得逞,他們應該讀讀歷史。中華民族對朋友非常友善——只要看看尼克松總統受全世界唾棄時中國如何對待他就知道了——但也會團結一致對抗敵人。

    這數十年來,本人認識很多中國人無知地對美國存有好感,但過去一年,他們心灰了,美國令他們變得更愛祖國。

    據說特朗普總統完全沒有戰略思維方面的能力,對他來說,一切都是為了達成短期目標的戰術。此外,圍繞他身邊的都是行事魯莽的人,這些人打從心底里讨厭中國,他們對中國的看法並無實際認知和充分論證支持。

    因此,做決定時顯然沒有考慮過後果,甚至沒有考慮是否符合美國的最佳利益。當領導者憑直覺做決定,而身邊的人憑感覺給意見,結果怎會令人滿意?這令人不禁要問:有誰用腦袋思考?

    顯然,似乎沒有人考慮有關決定所帶來的經濟後果。美國企業是否準備放棄龐大的中國市場?美國是否像香港某些人一樣愚昧,要拒絕每年數以千萬計、人均消費是所有國家中最高的中國旅客?中國學生不再來,那美國衆多私立大學會怎樣?似乎所有的經濟考慮都被抛諸腦後,這對美國有好處嗎?

    事實上,相對中國,本人最近更為美國擔憂。中國是經歷過數千年磨難的古國,這次也會安然渡過。但美國這個年輕強國會怎樣?現在美國仍然遠比其他國家強大,沒有國家能打倒美國,除了美國自己,本人擔心美國正為此加倍努力!

    以全球對美元的信心為例,我們都不應該視之為理所當然。盡管現在美元看來很強勢,但可能實際上比大家所想的要脆弱得多。數十年來,美國都位列全球财政上最不負責任的主要國家之中,美國人民生活入不敷支經已良久,美元已經不能再單靠美國的經濟實力支撐。

    對美元的信心,多少也應該來自美國在二戰期間及之後那無人能及的道德領導地位和所赢得的信譽。畢竟,美國從納粹手中拯救了歐洲,又從日本帝國手中拯救了亞洲。此後,美國成為了全球重要的經濟火車頭。

    然而可悲的是,過去數十年,美國一直在世界許多地方做出不明智的舉動,逐漸削弱了其聲望。美國現在是否在中國問題上犯下最大的錯誤?二戰漸漸從我們的記憶中淡出,美國需要不斷維持、維護其來之不易的國際信譽。這對其自身和整個世界都會有利,她卻選擇去破壞這信譽。

    因此,連親密的盟友現在都視這個昔日的英雄為惡霸,他們不禁要問:美國仍是可靠的盟友嗎?本人只好希望,有相當多的美國人可以頭腦冷靜,無論是敵是友,都虛心聽取其意見並作出改變,否則美國很可能會重創自己,其中一個方式就是摧毀世界對其貨币,即美元的信心。

    正如本人過去撰述,西方的金融體繫容易發生周期性危機。受惠于科技發展,現今資本市場的基本理念是越快、越大、越自由就越好。這很危險,因為凡事要适可而止。然而,如今的市場就像沒有剎車繫統的卡車。金融危機一個接一個發生,規模一個比一個大,破壞力一個比一個強,危機于是越鬧越大。

    2008年的金融海嘯很糟糕,幾乎危害了全球經濟(中國和馬來西亞明顯例外,因為兩國此前拒絕聽從美國的建議,即進一步開放各自的國内市場)。本人擔心12年前的災難不是最嚴重的,更壞的尚未到來。金融本來應該是為實體經濟服務的,但現在倒過來主宰經濟,本人擔心有一天這會毀了經濟體繫,現在顯然有這個可能。

    鑒于現在的超低利率環境,各種債務不斷堆積,很多經濟體長期大量印鈔。而2019冠狀病毒病疫情出現,印制更多鈔票是合理的,但也令問題大大加劇。在日本和中國等亞洲主要國家,公共債務工具主要由國民持有。美國與此不同,美國國庫債券人人都持有。對美國和美元的信心一旦受動搖(或許由華府的不當舉動引起),後果将會極為嚴重。屆時人人都會受害,但美國将會受害最深。

    利率現在仍然很低,部分原因是大家對整個體繫和美國政府仍然抱有信心。但衆所周知,信心是易受動搖的,而全球經濟、尤其是其金融體繫,卻完全靠信心支撐。美元也許並沒有大家所想那麼強,因為美元的強弱全憑信心決定。

    本人擔心的是,旨在壓制中國的政治狂潮很容易令美國出錯,對某人生氣時要保持頭腦冷靜並非易事。破壞可以是無法計算的,特别是對美國自身的破壞。美國若需要讓自身恢復元氣,可能會重拾孤立主義。

    畢竟,這個年輕國家是以孤立主義立國的,美國歷史上很多事件都證明了這點:十九世紀的門羅主義、天定命運論;上世紀初的羅斯福推論、拒絕加入國際聯盟、1920年代的貿易壁壘等等。直到二戰後,美國終肯在國際舞台上挑起大梁。但即使如此,美國仍經常拖欠聯合國的費用,最近又退出了多個多邊組織,最新的事例是在全球疫情下退出世界衞生組織。世界需要的是領導能力,而不是無理取鬧。

    在這段歷史背景下,美國退守孤立主義並非新鮮事,實在不足為奇。再者,沒有國家能孤立美國,除了她自己,而美國正這樣做。本人認為,這對世界或者美國自己都不會有好處。

    那麼中國可能會怎樣?在未來的數年,中國會一如以往專注于内部發展。畢竟,中國要繼續強大就不能再依賴國際社會。當然,中國不會閉關鎖國,因為中國知道自己需要世界,世界也需要中國。

    不過即使有機會,中國也不會主動在國際舞台上擔當要角,除非是為了保護自己的核心利益。美國害怕中國會崛起成為惡霸,就像美國一直以來那樣。本人認為中國不會,但亦知道要說服西方朋友跟我想法一樣是不可能的。本人為此努力了30年但都失敗,現在是放棄的時候了。

    如果本人對中國的分析離事實不遠,那麼中國的社會可能仍然相對平和,内部經濟也會緩緩增長。中國的市場對投資者來說會比較具吸引力。幸運的是,在中國繼續邁向消費帶動型經濟的過程中,本公司有優勢能從中受惠。

    我們有很多世界級購物商場坐落于中國一些發展最蓬勃的城市的市中心,所以未來應該會一片光明。

    可悲的是,香港的情況是另一回事,我們的業務将會受到極大影響!香港自己造成的亂局令經濟前景變得晦黯。坦白說,如果香港市民在1997年後明智一點,那麼我們的經濟可能會發展得非常蓬勃。

    然而,多虧内地企業,我們應該能保持頂尖國際金融中心的地位。除此之外,本人想不到有其他具規模的重要産業能為香港帶來大量财富。經濟過度集中于單一産業,顯然不及擁有數個強大産業理想。例如,香港歷史上有四大經濟支柱,就是貿易、旅遊、金融和房地産,這些産業共同組成了一個相當穩健且多元的經濟體繫,但是情況已經大大改變。

    目前,香港的旅遊業幾乎一片死寂,這不僅僅是因為疫情,疫情早晚會結束,更大的問題是難以想象大量内地旅客會在短期内重臨,只有在港營商的商務人士仍會定期來港。

    香港的旅遊業不會徹底消失,但不會像去年騷亂之前那樣興旺,復原将需要一段很長的時間。

    由于不同原因,香港經濟的另外兩個支柱都已萎縮。全球貿易預計會放緩,加上很多内地港口現在都直接與外國交易,香港作為轉口港的傳統角色會不如以往般重要。

    房地産是另一回事,由于受反對政府的人士阻撓,土地供應無法增加,該行業因此一直未能全力運作、盡善發展,從而引致樓價因供應短缺而高企。這種情況並不理想,這是政治幹預制定合适經濟政策的典型例子。政治問題需要以政治方法解決。否則,本人預計住宅市場不會穩健發展。

    旅遊業受到嚴重打擊,貿易減少,房地産的運作又欠理想,香港的經濟狀況非常嚴峻。以往的四大支柱現已大不如前。要是有新興産業能取代救不回或疲弱的産業,那麼我們可能仍會安然渡過。但本人認為這機會不大,希望本人看錯。

    截至2018年的八年間,本地生産總值每年增長不足3%。2019冠狀病毒病疫情過後,回復正常的增長率會有多少?如果我們未來平均達到2%,本人會很高興。

    市民現在對政治的興趣比經濟大,很多青少年被誤導,對進修或通過其他途徑提升自我興趣缺缺,我們失去了一代人。

    同樣棘手的問題是,一種病态的特權感已經悄悄形成。很多人不再自食其力,反而要求政府給予。這類人通常也把所有事情都歸咎政府,總認為自己是對的,似乎已失去理性思考和自我反省的能力。這種人對社會沒有建樹,反而成了社會的負擔。

    怎樣才能令香港再現光芒?本人只想到一個方法,就是靠内地幫助。1997年至今,本人從不喜歡向中央政府求助,因為覺得應該盡可能自力更生。但鑒于香港現時的狀況,這次别無選擇。就個人而言,本人相信祖國仍然樂意相助,但彼此之間的基本尊重在任何關繫里都是必需的。

    最近有一宗事例,香港中學文憑考試中有題目問及,日本在上世紀上半葉為中國帶來的利是否多于弊,引起軒然大波。這無異于要美國高中生讨論,其白人祖先為受他們奴役的人帶來的利是否多于弊,又或者要我們的學生讨論,強奸為受害者帶來的利是否多于弊——單單提出這樣的觀點已是冒犯。

    最近有報道說,孩子們因2019冠狀病毒病疫情而在家網上學習,有家長發現老師對其孩子說,英國在1840年發動鴉片戰争,是為了使中國人脫離鴉片瘾。這跟日本人在二戰時所說的如出一轍:侵略中國是為了使中國人脫離落後。

    這並非個别事件,現今老師故意蒙騙學生的例子很多。如果白變黑、黑變白,那真理何在?!我們的年輕人究竟被灌輸了(或者缺乏了)甚麼樣的道德觀?他們的是非觀念已在學校里被精心毀掉。

    直至一個月前,本人還沒看到有何方法糾誤返正。現在《港區國安法》可能足以扭轉社會氣氛,讓社會有機會回歸理性,重上正途。

    自《港區國安法》一個月前通過以來,本人已覺察到一絲希望。香港人始終是沉默的居多,無論他們是否喜歡,他們都總會接受香港是中國的一部分。他們看到香港特區政府犯了許多錯誤,但不認同極端行為。現在《港區國安法》讓社會重現一點和平與理性,他們為之高興。

    不管怎樣,香港人必須站出來,從至少三方面改變自己。無論如何,香港都是中國的一部分,不喜歡的話可以離開,但為何不留下來共同建設美好香港!我們的城市在1997年後變得政治化,這就是我們衰落的開始。

    第二,我們的社會必須恢復足夠的凝聚力。《港區國安法》奠下了基礎,但全體市民必須在這基礎上嚴格遵守《基本法》。本人相信,《基本法》所訂立的制度要好得多,我們都應該大力支持。

    第三,整個香港社會必須盡可能糾正所有錯誤,例如修正教育制度,改善司法繫統,以及将騷亂中做出令人發指行為的肇事者繩之以法等,還有很多很多。

    中央政府必須保護《基本法》,所以必須嚴格遵守《基本法》,而不是像以前那樣過分放任。香港是中國的一部分,中央政府有責任确保适當的法律得以妥善執行。

    正如本人反覆論述過,香港這23年來的根本問題是政治而非經濟。只要解決政治問題,經濟便可以順利運作。

    本人會在此談談香港的土地供應,有些人不明白更深層次的政治問題,宣稱土地供應不足引致樓價高企是香港的根本問題,這完全不符事實。

    正如本人去年所撰述,泛民主派純粹出于政治原因,自1997年以來不斷阻撓土地出售(他們只有一次做得對,就是在2000年代中期鼓勵當時的行政長官曾蔭權出售土地)。除了公然的行動外,他們還令政府官員過度恐懼,因害怕被指控與發展商勾結,在應該出售土地時不敢為之。

    現在有了《港區國安法》,希望比較理性和穩定的社會環境能夠重現,以便公職人員重新履行職責。如果能這樣,效率應該便會回升,經濟會從中受惠。在許多好處中,其中一個會是充足的土地供應。

    在這合理的期望下,我們這植根香港的企業應該做甚麼?本人深信,熊市通常蘊藏機會,即使不算極為吸引,但也應該不俗,所以我們會加以發掘。有理由相信,在去年年底社會動蕩期間招標的一幅香港地塊,我們出價第二高。我們如果以該價錢投得地塊會很高興,但将來總會有其他機會。

    根據這30年來的記錄顯示,我們可算是“熊市股”。我們通常是逆周期的,市場興旺時,我們的股價表現往往落後于大市,但熊市時則經常表現出色。現在熊市再臨,我們會一如以往有亮麗表現嗎?有可能。

    畢竟,今年到目前為止,在本地交易所,我們的股價表現是房地産同侪中第二佳,而最佳的是我們的主要附屬公司恒隆地産,我們的股價表現和第三佳的差距相當大。

    此時談談我們的股價表現大概也合适,我們的策略是為股東創造長遠的财富,因此往往吸引到以價值為本的股東,他們很多都像我們的主要股東,即本公司的創始家族那樣,不介意長期持有我們的股票。

    從歷史可見,我們(以及恒隆地産)的股價似乎多少會遵循一個長周期。我們的内地拓展策略始于1992年,和1999年至2000年在香港的審慎土地收購互相配合,潛力直到2002年左右才得到公認。

    在那時之前,我們的股價在1990年代一直表現欠佳。之後,在2011年或2012年之前的10年里,我們的表現幾乎比所有其他房地産股都要出色。資産淨值折讓最低,有時甚至以溢價交易。在股東總回報方面,我們在一、三或五年期中經常位列最佳表現股票。第二階段的内地拓展策略始于2005年,必定也引起了機構投資者的注意。

    之後在2011年或2012年左右,内地零售業務及相關的公司受熊市沖擊。環顧香港的房地産公司,尤其是走高端路線的,哪家公司最首當其沖、遭受的打擊最大?是恒隆,所以當時股價受挫。零售市道直到2018年初才復甦,我們的表現再一次開始領先,但在那六、七年的艱苦日子里,我們資産淨值折讓的幅度最大,這情況甚至持續至今。

    在過去一年左右,必定有些明智的長線資金發現或重新發現了我們。即使在去年社會動蕩期間,恒隆地産的股價仍然上升。在行内,我們的表現為全年第二佳,險勝我們的那家公司當時在實行某些企業操作,必定影響了其股價,我們股價的表現屬于中遊水平。

    有兩個觀察到的現象應該談談。恒隆地産的股價變動總在恒隆集團之前,因為我們的主要附屬公司恒隆地産是營運實體,而且巿值大得多,大多數機構投資者喜歡這兩個因素。但如果可以借古鑒今,那麼我們的股價總會跟上。2000年代的情況就是這樣,本人相信未來數年會再發生。

    此外,只要細心觀察,不難發現我們的股價走勢往往較不平坦。我們的股價會落後于恒隆地産,直到市場發現差距,然後會在較短時間内上調很多。這會再發生嗎?有可能。

    為了釋疑,本人不止一次告訴股東,管理層不是為股價而工作,而是為經營業務。老實說,我們不大關心股價。本人暫且以主要股東代表的身份發言:我們家族會長期持有。

    在今年余下的時間里,我們的香港業務仍然乏善可陳,可能需要提供更多租金寬減,這對我們的收入和純利都會有長期影響,但我們能做的並不多。在發展方面,我們在未來兩三年應可從兩個項目中獲利,就是毗鄰我們牛頭角區租賃物業淘大商場的住宅項目,以及位于港島東電氣道的辦公樓。前者由恒隆地産全資擁有,而後者則因為歷史原因與恒隆地産共同擁有。

    另一方面,我們的内地業務應該會繼續表現理想。收成期始于2018年,預計将會全面取得豐碩成果。現在看來相當肯定,武漢恒隆廣場會在2021年上半年開幕,屆時會有很多全球頂級奢侈品牌進駐;工程預期在今年年底竣工。

    跟去年開業的昆明恒隆廣場一樣,武漢恒隆廣場開幕後即會成為該市最重要的五星級購物商場。本人對杭州恒隆廣場亦有同樣期許,該項目預計在2024年左右啓用。然而,這類購物商場開業後确實需要兩至三年,業務才會穩定下來。

    不過這天始終會到來,屆時應該會對純利有貢獻。

    董事長

    陳啟宗

    香港,2020年7月30日

    撰文:陳啟宗    

    審校:徐耀輝



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