1-7月中國房地産企業融資能力TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-08-28 18:55

  • 7月房地産本年投資雖周期性下滑,但同比大幅增長,扭轉年初的頹勢。同時,境内、境外債券發債規模也繼續回暖,房企境内債券加權平均票面利率創下年内新高。

    觀點指數 随着上半年疫情逐漸褪去,各房企也抓緊機會彌補疫情帶來的沖擊。

    宏觀層面上,在疫情轉好後,房地産領域的投資大幅增加。本年投資來源同比增幅超過以往,周期性下滑幅度也小于往年。

    境内債券的發行規模繼續回暖,7月單月總發行額環比增長顯著,海外債券發行量僅次于1月。融資成本方面,境内債券票面利率再次增長,創下今年以來新高,而海外債券票面利率雖顯著高于境内債券,但在7月出現了環比下降。

    投資級房企霸占三甲,前10名加權票面利率僅3.01%

    1-7月中國房地産企業融資能力TOP30前3甲均由投資級房企斬獲。這點與6月的情況如出一轍。龍湖集團和萬科均以穩健的财務與融資能力繼續霸占前兩名。唯一不同的便是,這次他們的位置出現了對調。而保利地産則進一步提升表現,擠進三甲,将同樣穩健著稱的中國海外發展擠出了三甲。

    時至8月,2020年已過去了超過一半,可以看到各房企的排位基本确定下來,7月的排名較6月并沒有大的變動,而影響排名微調的主要影響因素則是融資總額和加權票面利率,前10名房企加權票面利率僅為3.01%。

    而1-7月唯一新上榜的房企則是雅居樂集團,作為财務表現相對穩健的房企,在7月新增的約50億元的融資,助力雅居樂集團晉跻TOP30。

    1-7月樣本房企公開類别融資情況如下,口徑包含債券、配股等公開可查融資途徑。統計或有疏漏,僅供參考。

    政策面收緊,“三條紅線”成為行業關鍵詞

    7月是曆年來房地産投資本年資金來源的低谷期,根據國家統計局公布數據,7月房地産投資本年資金來源累計值為100625.00億元,7月單月資金來源為17280.63億元,同比增長16.5%,增速接近2019年7月同比增長率5.8%的三倍,體現了在後疫情階段各房地産企業資金的大量補充投入。

    同時,7月單月資金來源環比下降幅度也為3年以來最低,降幅僅為16.5%,低于2019、2018年降幅的18.9%。

    具體看7月單月資金來源情況,除利用外資部分,其他來源均出現不同程度的下降。國内貸款2338.3億元,環比下降24.3%,自籌資金5098.9億元,環比下降25.4%, 定金及預收款6356.1億元,環比下降9.1%,個人按揭貸款2998.1億元,環比下降幅度最低,僅下降1.6%;而其他到位資金計455.5億元,環比下降幅度最大,下降35.7%。

    同比變化方面,利用外資同比增長80.2%,但規模太小,對總體影響不大。各資金來源按同比增長幅度由大到小分别為:個人按揭貸款同比增幅高達25.3%,自籌資金同比增長18.6%,定金及預付款同比增長15.2%,國内貸款同比增長14.2%。其他到位資金是唯一出現同比下降的來源,同比下降18.7%。

    政策方面,銀保監會在7月中旬印發了《關于近年影子銀行和交叉金融業務監管檢查發現主要問題的通報》,其中通報問題主要集中在“資管新規”“理财新規”執行不到位、業務風險隔離不審慎、非标投資業務管控不力等方面。

    7月30日,中共中央政治局會議中再次強調“房住不炒”定位,促進房地産市場平穩健康發展。

    8月20日,住建部、央行在北京召開重點房地産企業座談會,确定重點房地産企業資金檢測和融資管理規則。參會企業包括碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、中梁控股、保利、新城、中國海外發展、華僑城、綠地控股、華潤集團和陽光城12家房企。

    座談會中明确融資管理規則的“三條紅線”:剔除預收款後資産負債率不得大于70%;淨負債率不得大于100%;現金短債比不得大于1。而拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也将作為監管考察的重要指标。同時,監管部門能将根據“踩線”數量進行差異化分檔管理。參會的12家房企被要求9月底上交降檔方案。2021年1月1日起,改規則将在全行業推行。

    境内外債券發行額回升,多類别債券票面利率下降

    根據市場數據,房地産企業(根據申萬二級行業分類)境内債券發行額在7月顯著回升,環比增加46.2%,總額達659.92億元,僅低于3、4月的融資高峰。與債券發行額相伴的是債券票面利率的上升,加權平均票面利率環比上升7.1%,超過1月的票面利率高峰,達到今年以來的最高水平,為4.97%。

    具體而言,7月債券融資總額的增長主要來自公司債發行額的上升。相較6月,公司債發行額增長200..9億元,增幅達175%。中期票據的發行額則增加25億元,增幅達24.6%;短期融資券發行額增加20.7億元,增幅34.3%;另一方面,資産支持證券發行額則減少37.96億元,降幅為39.5%。

    票面利率方面,短期融資券、公司債、可交換債、企業債的加權平均票面利率均有下降。

    發行額增加最多的公司債,其加權平均票面利率下降幅度僅為0.035%,但中期票據的加權平均票面利率卻上漲了1.09%,一定程度上促成7月利率達到高峰。

    另外,發行額上漲的幾個債券類别:短期融資工具、公司債、企業債、可交換債均出現了加權票面利率的下降;而發行額下降的兩個類别:定向工具、資産支持票據,則出現了加權票面利率的上升。除中期票據以外,其他類别的債券發行額均與票面利率成反向變化。同時,即便去掉中期票據,債券發行總額與加權票面利率仍然呈同向變化。

    由此可見,債券的發行額與加權票面利率出現了辛普森悖論現象,即總體與細分類後反映出不同的規律或結論。這意味着,債券類别是發行額與加權票面利率關系中的混淆因素,忽略這一因素則易得出錯誤結論。

    超二成債券實發額與計劃不符,海外債近半折價發行

    用途方面,本月77起債券發行中,44起債券發行用途涉及“償還”,6起談及“置換”存量債務,4起提及“優化融資結構”,2起涉及“棚戶改造”,另有2起将用于補充流動資金。

    7月發行的77隻債券中,有20隻債券出現了實際發行額與計劃發行額不一緻的情況,占比26%,其中超發11隻。美的置業、龍湖則實現了不同債券批次間的沖抵,而複地超發金額最高,達到20億元。

    7月,内地房企在海外融資情況繼續回暖。

    根據市場數據,内房海外債券融資總額折合人民币約489.3億元,環比上漲34.5%,募資額僅低于1月。其中,香港上市10隻債券,共計約174.0億元人民币,新加坡上市16隻債券,共計約307.3億人民币。

    而募資币種方面,7月僅有人民币與美元債券發行,其中美元債券25隻,共計約479.7億元人民币(匯率1:7計),人民币債券2隻,共計9.6億元。

    7月海外債券平均票面利率8.38%,環比下降3.5%。同時,有12隻債券發行價格低于100元,這也進一步推高的房企的融資成本。

    信用評級方面,7月10日,泰禾集團繼續遭到穆迪的降級,公司家族評級從Caa1下調至Caa3,展望負面,反映了泰禾集團持續面臨的大量到期債務和運營挑戰。另一方面,行業龍頭企業中國恒大在6月末被穆迪将展望調整為負面,該展望反映了恒大持續的高負債和流動性不佳,同時,恒大的非房地産業務(包括新能源汽車)對集團資本的消耗。

    股權融資方面,中國金茂在7月6日發布配售公告,募資總額達34.33億港元,募資目的為競投土地、償還債項及集團一般營運資金。

    信托整體規模下降,收益差距拉大

    根據用益信托網數據,投向房地産領域的信托産品在7月共發行438個,環比下降31.7%,規模總計629.22億元,僅為6月信托規模1382.08億元的45.5%,平均期限1.75年,平均年收益率7.62%,期限略有下降而平均年收益則略有上升。

    而于7月成立的信托産品有414個,數量環比僅下降16.9%,規模總計612.98億元,環比下降32.5%。平均期限1.71年,平均年收益率7.60%。

    可見,6月成立與發行的信托規模差額較大,而7月上述缺口明顯下降。發行與成立數量間的差額也從側面反映出信托産品在融資方面面臨的困難。

    用益信托網公布的投向房地産領域的産品信息有104個,其中,股權投資的産品有15隻,規模12.2億元;權益投資的産品有55隻,規模71.75億元;信托貸款的産品有31隻,規模107.72億元;組合運用的産品有3隻,規模1.03億元。

    7月可追溯參與信托融資的樣本房企較少,從可追溯到的樣本房企産品來看,不同房企項目之間的收益差距比較明顯。同時,可以發現多個産品的收益率下限已觸及6%,且大部分信托産品的預期收益均在8%以下。在流動性寬松、LPR下行的環境下,整體投向房地産領域信托産品的收益水平也在下降。

    從參與信托規模來看,中國恒大通過其子公司所參與的信托産品規模總額仍然最高。注意這裡的統計僅依據用益信托網公布的産品數據,部分未公布的信息則不在此列,因此結果僅供參考。

    從各省市(投向地)的信托收益來看,預期收益率最高的産品來自四川省,而北京、上海、江蘇等地信托産品的預期收益率均觸及6%。預期收益率下限最低的産品投向位于上海奉賢新城項目,預期收益率為5.9%-7.0%。而預期收率下限最高的産品投向三亞某旅遊項目,收益區間為9%-9.2%。

    從投向規模來看,廣東依然是信托投向的重點地區,同時,北京在冷淡幾個月後,7月也重新成為信托資金的投資重點。

    撰文:劉陽    

    審校:歐陽穎



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