7月中國商辦運營商TOP20報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-08-27 17:05

  • 疫情的影響正在退去,市場投資信心逐漸恢複。

    觀點指數 雖然略有波動,但整體勢頭不改——7月全國寫字樓市場還是保持了疫情後的上升趨勢,基本恢複至去年同期水平。

    不過,寫字樓市場的未來發展依然承壓,預計将會有大量的新增供應進入市場,去化效果保持謹慎預期。

    月内,商辦運營商們的項目發展步伐也有所放開。中海商業、越秀商投、華潤置地、世茂等均有新動作頻頻傳出。

    除現有項目新簽約客戶外,已完工項目也逐步進入市場,簽約租賃的市場反應良好。

    當然,從不少商業運營商公布的上半年業績中,不難看出,疫情對于商辦物業收入和出租率造成的沖擊還是不小。

    中海華潤陸家嘴位列三甲,H1收入、出租率普降

    受疫情影響,上半年多數商辦運營商并無新項目入市,因此總體的商辦項目面積和數量并無明顯增加。在此基礎上,中海商業憑借一直以來的規模和運營優勢,依然坐穩第一。

    據2020中報數據顯示,中海目前寫字樓面積為287萬平方米,擁有45個項目,主要分布在北京、上海、成都、蘇州等國内核心一二線城市。即使此前受疫情影響,每個月租金收入和出租率都維持在較優水平。

    出租率方面,據觀點指數了解,相比2019年,2020上半年中海商業商辦項目出租率有所下降,但維持在90%左右。

    華潤置地本月繼續位列第二,最新業績數據顯示,其7月投資物業實現租金收入約11.44億元,按年增長15.3%,2020年累計實現租金收入約62.5億元,按年下降7.9%。累計收入雖然與去年同期相比仍有所下降,但逐月保持穩定增長。

    此外,第三名陸家嘴的辦公物業2020年上半年度租賃收入15.36億元,比2019年上半年減少 0.62億元,同比降幅4%,疫情對其造成的沖擊,整體有限。

    截至二季度末,陸家嘴位于上海的成熟甲級寫字樓平均出租率約為89%,平均租金8.87元/平方米/天。與2019年底相比,租金略有上升,但出租率下降了2%。

    港資方面,截至2020年6月30日止6個月,嘉裡建設内地已落成投資物業組合收入為16.66億港元,毛利為13.21億港元,分别減少9%及8%。出租率方面,辦公樓物業也由2019年底的90%下降至87%。

    整體來看,無論是内地亦或是港資商辦運營商,在上半年疫情沖擊之下,商辦物業收入和出租率都有一定程度下降,但整體下降幅度不大,下半年有望恢複至正常水平,不過亦要視乎疫情是否反複。

    市場維持疫後上升态勢,空置率短期難以改善

    7月,經曆了上半年的疫情沖擊和近幾個月以來的複蘇,全國寫字樓市場整體恢複狀況良好,與去年同期差距不斷縮小。

    新增供應方面,據國家統計局數據顯示,7月辦公樓新開工面積累計值為3680.54萬平方米,累計增長為-6.3%,相比上月的-12.6%有明顯上升,與去年同期的差距也在不斷縮小。

    竣工面積累計值為1206.54萬平方米,累計增長為-14.3%,相比上月的累計增速-14.2%錄得輕微下降,但整體上升趨勢不改。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    開發投資方面,7月辦公樓開發投資額累計值為3261.83億元,累計增長為-2.1%,環比有所提升,也基本接近去年同期水平。

    銷售方面,7月辦公樓銷售額累計值為2204.73億元,累計增長為-22.2%,環比繼續處于穩步上升狀态,說明投資者對寫字樓市場的信心正随着經濟複蘇不斷加強。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    商辦項目租賃上,1-6月受疫情影響,部分企業的租賃需求縮減甚至搬遷,在此前提下,不少業主為了維持整體出租率,采取租金優惠政策,對于寫字樓市場有一定積極作用。

    可見,雖然仍受疫情影響,但随着租賃需求的持續恢複和此前業主的相關策略,寫字樓市場的項目租賃情況有所改善,為下半年市場發展奠定了較好的基礎。

    核心市場方面,一線城市中,據高力國際數據,北京2020年下半年會迎來接近70萬平方米的新增供應量,明年還有近80萬平方米的新增供應入市,高供應的格局會一直延續到2021年,市場的空置率高點也會在2021年出現。

    而世邦魏理仕則認為,上海在未來五年(2020-2025)也将有600萬平方米左右的甲級寫字樓新增供應入市,全市優質寫字樓規模将突破2000萬平方米。

    如此看來,一線城市新增供應位于高位的情況還将持續較長時間,市場整體的租賃需求雖随着産業發展不斷增加,但去化貢獻有限,預計未來空置率較高情況短期内難以改變。

    商辦運營商月内動作頻頻,投資步伐加快

    疫情沖擊和複蘇過後的寫字樓市場順利進入下半年,7月商辦運營商們開始逐步放開發展步伐。除現有項目進行新客戶簽約外,部分項目也有了新進展。

    7月20日,渣打銀行總投資額4000萬美元的“渣打銀行大灣區中心”落址于越秀商投旗下物業——廣州環貿中心。據了解,該中心将支持大灣區内個人及企業銀行業務營運,計劃從2020年第三季度起陸續投入運作。

    商辦項目的運營優勢是上述項目落戶越秀商投旗下物業的重要原因,觀點指數了解,越秀商投的租賃結構中,商業服務業、金融業、信息科技産業、房地産為占比較大的行業,行業集聚的效應可見一斑。

    此外,據越秀官微數據顯示,現時其位于珠江新城及天河北合計寫字樓面積約460萬平方米,占全市約78%。其中,越秀地産在廣州城市中軸布局的6個項目寫字樓面積占天河CBD區域總量的1/7,具有較強的競争優勢。

    每月保持穩定發展速度的中海商業,本月依然有租賃簽約消息傳出。在月内新增租賃中,除選擇續租的舊客戶外,也不乏首次簽約的新客戶,以上租賃行為主要集中于北京、上海、成都、蘇州等國内一二線城市的項目。

    數據來源:中海商務官微,觀點指數整理

    世茂商業及主題娛樂本月也終于有了新動作,其位于長沙芙蓉CBD的長沙世茂環球金融中心于上月底交付,總建築面積約22.7萬平方米,高度約343米。截至6月底,該項目已簽約面積為1.38萬平方米,吸引部分世界五百強企業入駐,簽約面積、去化速度較為理想。

    7月9日,華潤置地也宣布新著置地中心将落子長沙黃興北路中央文化商務區,由3棟200米超高層摩天地标建築群和4棟主題文化商業街組成,為疫情後宣布落地的首個項目。

    此外,金融街資管、楷林等月内也有新動态傳出。其中,金融街旗下金融街·融悅中心獨棟寫字樓實現簽約,簽約方為北京景陽天昊投資管理公司與北京融晟置業有限公司,為2020年京西商務地産市場首個成交的獨棟寫字樓。

    楷林也與華為牽手,宣布将在鄭州高鐵站東廣場打造一個總建面近120萬平方米的智慧園區——新發展楷林廣場。

    本月商辦運營商接連開始有相關動作,說明疫情的影響正在退去,市場投資信心逐漸恢複。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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